Il legislatore ha previsto specifici strumenti di controllo e tutela, volti a garantire la trasparenza e la correttezza dell'operato dell'amministratore. In particolare, l'art. 1129 c.c., comma 11, disciplina le modalità di revoca dell'incarico, riconoscendo all'assemblea condominiale la facoltà di procedere in qualsiasi momento, secondo le stesse maggioranze richieste per la nomina o secondo quanto stabilito dal regolamento.
Parallelamente, la detta norma contempla l'intervento dell'autorità giudiziaria, su istanza di uno o più condomini, nei casi in cui l'amministratore ometta di rendere il conto della gestione o si renda responsabile di gravi irregolarità, come previsto dall'art. 1131 c.c., comma 4, c.c. In tali circostanze, eventuali giustificazioni basate su certificazioni mediche riferite a periodi non pertinenti risultano prive di efficacia, non potendo incidere sul rispetto dei termini previsti per l'adempimento degli obblighi gestionali. A tale proposito merita di essere segnalata l'ordinanza del Tribunale di Messina del 16 luglio 2025.
La vicenda
La vicenda prendeva avvio con il deposito, in data 29 aprile 2025, di un ricorso da parte di alcuni condomini dinanzi al Tribunale competente, volto a ottenere la revoca dell'amministratore del condominio.
I ricorrenti lamentavano tre gravi inadempimenti che, a loro dire, compromettevano la corretta gestione condominiale e giustificavano l'intervento giudiziario.
In particolare, veniva contestata l'omessa esecuzione della delibera assembleare del 27 marzo 2023, che prevedeva l'attivazione di azioni di recupero nei confronti dei condomini morosi.
Secondo i ricorrenti, l'amministratore non aveva dato seguito a tale delibera, omettendo di procedere alla riscossione degli insoluti condominiali, con conseguente aggravamento della situazione debitoria e sospensione dei servizi essenziali, quali la fornitura di acqua e riscaldamento.
I condomini contestano pure la mancata presentazione del rendiconto relativo all'anno 2023 nei termini di legge, ovvero entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, come previsto dall'art. 1130, comma 10, c.c. Tale ritardo, secondo i condomini, costituiva una grave irregolarità nella gestione contabile e amministrativa.
Infine veniva criticata la mancata consegna di copia dei verbali assembleari e della relazione sullo stato di recupero degli insoluti, nonostante specifica richiesta avanzata dal ricorrente con raccomandata del 14 gennaio 2025. L'amministratore, costituitosi in giudizio, ha contestato le accuse, sostenendo che la delibera del 27 marzo 2023 prevedeva espressamente l'attivazione di azioni giudiziarie solo nei confronti dei condomini con esposizioni debitorie superiori a mille euro, e subordinatamente all'invio di una diffida.
Inoltre, era prevista la possibilità di concordare piani di rientro della durata massima di dodici mesi, con decadenza automatica in caso di mancato pagamento anche di una sola rata. A sostegno della propria tesi, l'amministratore ha prodotto documentazione comprovante l'invio di diffide e la stipula di piani di rientro con due condomini, allegando corrispondenza via mail e lettere formali.
In merito al ritardo nella presentazione del rendiconto, l'amministratore ha giustificato la propria condotta allegando certificazione medica attestante problemi di salute.
La decisione
Il Tribunale, esaminata la documentazione e valutate le argomentazioni delle parti, ha ritenuto fondato il ricorso. In particolare, il giudice siciliano ha richiamato l'art. 1129 c.c., comma 12, che individua tra le gravi irregolarità idonee a giustificare la revoca dell'amministratore la mancata esecuzione delle delibere assembleari.
Inoltre, ha evidenziato che l'amministratore avrebbe dovuto attivarsi per la riscossione dei crediti entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, come previsto dall'art. 1129 c.c., comma 9. Dalla documentazione prodotta è emerso che l'amministratore aveva effettivamente inviato diffide e concordato piani di rientro solo con due condomini, ma non aveva intrapreso alcuna azione nei confronti degli altri debitori con esposizioni superiori a mille euro. Tale omissione è stata ulteriormente confermata dall'approvazione del consuntivo 2024, che ha evidenziato un incremento dei crediti condominiali da €58.751,77 a €71.882,02, segno evidente del mancato recupero delle somme dovute.
Il giudice ha ritenuto irrilevante la prova testimoniale articolata dalla parte resistente in merito alla sospensione dei servizi essenziali, in quanto la questione centrale riguardava la mancata esecuzione della delibera assembleare, configurabile come grave irregolarità.
Quanto alla presentazione tardiva del rendiconto 2023, il Tribunale ha osservato che il documento era stato sottoposto all'assemblea solo in data 20 novembre 2024, ben oltre il termine di 180 giorni previsto dalla normativa vigente. In ogni caso la certificazione medica prodotta è stata giudicata non pertinente, riferendosi a ricoveri di anni precedenti.
Il terzo motivo del ricorso è stato invece respinto, poiché la richiesta del ricorrente, formulata con raccomandata, riguardava esclusivamente la consegna delle delibere assembleari e dei bilanci approvati dal 2020 al 2024, e non lo stato dei pagamenti dei singoli condomini, come previsto dall'art. 1129 c.c. In accoglimento del primo e del secondo motivo del ricorso, il Tribunale ha disposto la revoca dell'amministratore e ha condannato il resistente al pagamento delle spese processuali, liquidate in complessivi €2.000,00 oltre spese generali, IVA e CPA, da distrarre in favore del difensore dei ricorrenti.
Riflessioni conclusive
Sembra utile ricordare che l'amministratore deve esercitare il mandato con la diligenza richiesta dall'art. 1176 c.c., comma 2, ed in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico egli risponde dei relativi danni a titolo di responsabilità contrattuale nei confronti del condominio (App. Napoli 8 aprile 2024, n. 1511).
La condotta dell'amministratore che presenti il rendiconto della gestione e convochi l'assemblea per la discussione ed approvazione oltre il termine di 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio di riferimento integra un comportamento che legittima la revoca giudiziale ex art. 1129 c.c., comma 12, n. 1). Nel caso esaminato è emersa anche la violazione dell'obbligo imposto, dall' art. 1129 c.c., comma 9, all'amministratore di procedere al recupero delle quote non versate dai condomini entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui sono maturate, salvo che vi sia stato un apposito esonero da parte dell'assemblea.
Come è stato affermato l'inerzia protratta e priva di giustificazione da parte dell'amministratore nel contrastare il fenomeno della morosità integra una violazione sostanziale del vincolo fiduciario, arrecando un danno diffuso e compromettendo il corretto funzionamento della struttura condominiale (Trib. Nocera Inferiore 11 giugno 2025, n. 1975).
In ogni caso si precisa che quando l'amministratore non dà seguito a una delibera regolarmente approvata, ad esempio omettendo di avviare azioni di recupero crediti o di eseguire lavori deliberati, non è il condominio in sé a rispondere del danno, ma l'amministratore in quanto soggetto incaricato della gestione.
Il condominio, infatti, è un ente privo di personalità giuridica autonoma e agisce attraverso il suo rappresentante. Di conseguenza, eventuali danni subiti dai condomini o da terzi a causa dell'inadempimento devono essere richiesti direttamente all'amministratore, mediante azione giudiziaria nei suoi confronti (Trib. Roma 19 maggio 2021, n. 8657).
