L'amministratore è tenuto a compiere una serie di atti giuridici. Il riferimento è alle attribuzioni conferitigli dalla legge (art. 1130 c.c.) dal regolamento condominiale, dall'assemblea e, trattandosi di contratto di mandato, a tutto ciò che è necessario per eseguire correttamente il proprio incarico (cfr. art. 1708 c.c.).
Non farlo vorrebbe dire risultare inadempienti rispetto all'incarico assunto e come tale essere chiamato a risarcire i danni causati al condominio ed ai singoli condomini.
Un esempio chiarirà quest'affermazione. L'amministratore, per legge, è tenuto a riscuotere i contributi (art. 1130, primo comma n. 3 c.c.).
Per farlo al meglio, soprattutto per quelle situazioni di morosità capaci di compromettere la corretta gestione delle cose comuni, la legge ha previsto l'utilizzazione di uno strumento particolarmente incisivo: il ricorso per decreto ingiuntivo sulla base dell'ultimo rendiconto approvato (art. 63 disp. att. c.c.).
Caratteristica dell'atto così emesso è la provvisoria esecutività. Si supponga che per negligenza l'amministratore non agisca per tempo al fine recuperare le somme dai condomini morosi e che la compagine subisca un'azione giudiziaria per il recupero del credito.
In tal caso il mandatario avrebbe commesso un chiaro inadempimento contrattuale e il condominio, deliberandolo in assemblea, o direttamente uno dei condomini potrebbero agire in giudizio per vedersi risarcito il danno procurato da quell'inadempimento.
Stesso discorso per l'omessa predisposizione degli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio, per ciò che concerne le azioni giudiziarie esorbitanti dalle sue attribuzioni e più in generale per ogni comportamento illecito strettamente connesso all'esecuzione del contratto.
Il paradigma per agire al fine di ottenere il riconoscimento della responsabilità contrattuale dell'amministratore è sempre lo stesso: dimostrazione del rapporto contrattuale, dimostrazione del danno e del nesso di causalità tra inadempimento e danno, quantificazione del medesimo.
Di seguito soffermeremo la nostra attenzione su un caso particolare che, paradossalmente, potrebbe portare ad un inadempimento per aver adempiuto ad un obbligo di legge: il riferimento è all'esecuzione delle delibere.
L'esecuzione delle delibere, la validità la trascuranza e le responsabilità dell'amministratore.
L'esecuzione delle deliberazioni assembleari è la prima delle attribuzioni riconosciute dalla legge ossia l'art. 1130 c.c., all'amministratore di condominio.
Stando alle parole utilizzate dalla norma appena citata "l'amministratore deve eseguire le delibere", pare che non vi siano molte alternative: egli deve dare attuazione a quanto deliberato dall'assemblea. Eppure, a giusta ragione, è utile domandarsi se pur nell'esplicita ed inequivocabile indicazione fornita dalla legge, sia possibile individuare un minimo potere di delibazione in capo all'amministratore con riferimento all'esecuzione delle deliberazioni assembleari e gli effetti dell'esecuzione di una decisione assembleare illecita.
Si pensi alla deliberazione dell'assise che vieti l'uso del cortile comune ad uno dei comproprietari in ragione di una paventata pregressa illegittima utilizzazione illecita. Quella decisione assembleare, a meno che non tragga legittimazione in norme contenute in un regolamento contrattuale, è da ritenersi palesemente nulla in quanto l'assemblea non può limitare il diritto d'uso dei singoli condomini sulle parti comuni.
In tal caso che cosa dovrà fare l'amministratore?
Poiché il mandatario è tenuto ad agire con la diligenza del buon padre di famiglia, non può non evidenziarsi che egli debba, sia pur minimamente, valutare la legittimità del deliberato. In sostanza davanti a deliberazioni palesemente illegittime, l'amministratore dovrebbe rifiutarsi di eseguirle.
Viceversa, potrebbe essere responsabile d'un illecito contrattuale e come tale essere chiamato a risarcire il danno.
Restando all'esempio portato in precedenza, la responsabilità contrattuale del mandatario della compagine risiederebbe nel non solamente nel non aver garantito il miglior uso della cosa comune a tutti i condomini nonostante l'espressa previsione legislativa (art. 1130, primo comma n. 2, c.c.) ma addirittura nell'averlo ostacolato.
La dottrina, sul punto, s'è spinta oltre non fermando queste valutazioni alle sole deliberazioni palesemente illegittime. In tal senso è stato affermato che "l'obbligo di dare esecuzione al provvedimento dell'assemblea nasce per l'amministratore solo quando il provvedimento sia legittimo, nonché perfetto ed efficace (ma anche prima egli potrà essere tenuto, quale bonus paterfamilias - arg. Ex art. 1710 I° comma - a fare in modo da garantire e assicurare la valida e rapida attuazione della delibera che sta per completarsi; così come, viceversa, quale bonus paterfamilias potrà soprassedere dall'esecuzione d'una deliberazione assembleare che sta per essere modificata o revocata)" (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).
Il mandatario, quindi, non è tenuto solamente a valutare che la deliberazione sia legittima - chiaramente questo giudizio non deve avere la stessa perizia ed accuratezza che utilizzerebbe l'Autorità Giudiziaria - ma deve anche fare in modo che si arrivi a deliberare in modo corretto.
Alcuni esempi saranno d'aiuto per comprendere questo passaggio: incorrerebbe in responsabilità contrattuale l'amministratore che decidesse di portare ad esecuzione una delibera che sa che sta per essere sostituita da una di segno opposto.
Allo stesso modo potrebbe essere considerato inadempiente l'amministratore, che sapendo di non aver convocato tutti i condomini, portasse ad esecuzione il deliberato prima dello spirare dei termini d'impugnazione (cfr. art. 1137 c.c. e Cass. SS.UU. 8 marzo 2005. 4806 e SS.UU. 14 aprile 2021 n. 9839).
