La tumultuosità dei rapporti in condominio, spesso si trasforma in contenziosi giudiziali, soprattutto in tema di validità delle delibere assembleari. Non sempre, però, le questioni sollevate si rivelano dei vizi o delle irregolarità tali da determinare l'annullamento del deliberato. Quando ciò accade, il rigetto dell'impugnazione è inevitabile e la parte attrice è condannata al pagamento delle spese processuali.
Rappresenta un'esemplificazione di quanto è stato appena scritto, la recente sentenza del Tribunale di Roma n. 15348 del 4 novembre 2025. In particolare, essa ha trattato il caso dell'impugnazione di due delibere assembleari di un condominio, in merito alle quali la parte ricorrente aveva sollevato vari vizi che, a sua detta, avrebbe inficiato di validità alcune decisioni.
Tra i vari difetti, erano contestati i criteri, ritenuti troppo generici, adottati dall'assemblea per giungere alla scelta della ditta incaricata per l'esecuzione di alcuni lavori di manutenzione straordinaria. Per questa ragione, secondo la tesi dell'istante, l'affidamento dell'appalto era avvenuto concedendo all'amministratore un eccessivo margine di discrezionalità.
A ciò si aggiungeva che, individuata l'impresa, era stato affidato l'incarico di redigere il contratto ad un avvocato, con tanto di fissazione del suo onorario. Secondo il ricorrente, tale eventualità non era stata prospettata all'interno dell'ordine del giorno che aveva caratterizzato la convocazione alla riunione.
Pertanto, nell'approfondire il merito delle predette eccezioni, in tema di lavori in condominio, al Tribunale di Roma è stata offerta l'occasione di chiarire come bisogna regolarsi coi criteri di scelta dell'impresa e se è possibile votare un ordine del giorno non analiticamente descritto.
Lavori in condominio: chi deve scegliere la ditta esecutrice?
In ambito condominiale, l'assemblea è, senza alcun dubbio, l'organo sovrano. È a questa, quindi, che è affidato il compito di approvare, secondo le maggioranze di legge, i lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato nonché di scegliere la ditta appaltatrice.
Nella vicenda in commento, nel solco di questa regola, il consesso aveva, perciò, individuato quattro ditte diverse, cui rivolgersi secondo un preciso ordine di priorità. A queste bisognava chiedere se fossero disponibili ad accettare l'appalto. Dopodiché, la prima ditta contattata dall'amministratore che, secondo quest'ordine, avesse accettato l'appalto, sarebbe stata quella prescelta.
Ebbene, secondo una condòmina, questo iter non era stato corretto. Il Tribunale di Roma, però, ha smentito tale conclusione.
Secondo l'ufficio capitolino, infatti, nel caso concreto non c'era stata alcuna genericità nell'individuare l'impresa appaltatrice e l'amministratore era stato messo nelle condizioni di non assumere alcuna decisione arbitraria o che potesse eludere la volontà dell'assemblea «Non sussiste - nello specifico - l'eccepita genericità e indeterminatezza dei criteri di selezione dell'impresa, dovendosi implicitamente ritenere che l'amministratore fosse autorizzato alla stipulazione del contratto con la prima che si fosse resa disponibile - secondo l'ordine di preferenza indicato nella stessa delibera - fra le quattro selezionate.
Ne discende che il criterio di scelta dell'impresa è stato correttamente stabilito dall'organo assembleare, e non "arbitrariamente" dall'amministratore (avendo la compagine condominiale come visto fissato un "criterio di priorità" nella relativa contrattazione con le quattro imprese individuate)».
Per questi motivi, non è stato rilevato alcun vizio nel deliberato e, sul punto, l'impugnativa è stata respinta.
Approvazione argomento conseguenziale all'ordine del giorno: è possibile?
In sede di convocazione di un'assemblea condominiale, la regola vuole che siano, specificatamente, indicati gli argomenti all'ordine del giorno che i presenti dovranno discutere e sui quali dovranno, eventualmente, prendere una decisione.
In caso contrario, infatti, se cioè l'assemblea dovesse votare una questione del tutto estranea agli argomenti fissati, la decisione sarebbe viziata e, quindi, impugnabile.
Fatta questa dovuta premessa, va anche precisato, però, che l'ordine del giorno fissato nella convocazione deve rappresentare un argomento specifico, ma non può certo essere tanto analitico da evidenziare tutte le questioni, connesse ad esso, che potrebbero essere discusse o che potrebbero condurre ad una decisione.
Questo è proprio il caso della vicenda in commento dove, quale conseguenza della scelta della ditta esecutrice delle opere, era affidato l'incarico ad un avvocato per la redazione del contratto ed era, altresì, fissato il compenso per la sua prestazione.
A riguardo, il Tribunale di Roma ha chiarito che l'incarico in questione rappresentava uno sviluppo logico dell'argomento all'ordine del giorno e, per questa ragione, non poteva certo concretizzarsi in un vizio deliberativo «tale decisione costituiva uno sviluppo logico e consequenziale della discussione sull'argomento posto all'ordine del giorno con riguardo all' "autorizzazione alla firma del contratto da parte dell'amministratore».
Per questo motivo, anche su questo punto, l'impugnazione è stata respinta, come del resto per tutti gli altri vizi, inopinatamente, evidenziati dalla parte attrice.
