Dopo alcuni anni, un immobile può essere sottoposto a dei lavori di ristrutturazione, anche di una certa rilevanza. Potrebbe avvenire perché è trascorso del tempo e l'appartamento necessita di ristrutturazione.
Oppure, ogni intervento sarebbe, solamente, diretto a rendere i locali più rispondenti alle esigenze del proprietario.
Pertanto, tanto per fare un esempio, si potrebbe decidere di cambiare il pavimento oppure di sostituire gli infissi con degli altri più moderni e funzionali.
Chiaramente, è facile immaginare che questo tipo di interventi avrebbero una certa durata e che comporterebbero l'impiego di strumenti in grado di produrre delle forti vibrazioni. Ciò potrebbe determinare delle conseguenze, anche pregiudizievoli, a carico degli immobili adiacenti, soprattutto se non si dovessero adottare delle misure atte a prevenire eventuali eventi lesivi.
Insomma, in presenza di danni acclarati e causalmente dovuti alle opere in contestazione, la responsabilità del committente sarebbe inevitabile così come l'azione risarcitoria del vicino danneggiato.
È accaduto qualcosa di simile anche nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Roma e da poco culminato con la sentenza n. 9702 del 29 giugno 2025. In tale procedimento, infatti, la parte attrice ha citato in giudizio il proprietario dell'appartamento soprastante in condominio allo scopo di vedersi risarcire i danni provocati dai lavori di ristrutturazione eseguiti nel medesimo.
Più precisamente, secondo la versione offerta dalla parte istante, tali danni erano stati provocati dalle forti vibrazioni determinate dagli strumenti utilizzati durante l'esecuzione delle varie opere.
È stata, perciò necessaria un'istruttoria alquanto articolata, caratterizzata dall'ascolto di vari testimoni e da una Ctu per verificare torti e ragioni nella vicenda.
Non ci resta, perciò, che approfondire quanto è accaduto in questo procedimento per verificare l'istituto giuridico coinvolto e come lo stesso è stato applicato ed interpretato nel caso de quo.
Danni da lavori e vibrazioni a carico dell'immobile del vicino: quale prova?
Nel caso in commento, il proprietario dell'appartamento, in concomitanza con i lavori di ristrutturazione in quello soprastante, aveva riscontrato dei danni a carico del proprio immobile (crepe sulle pareti, soglie delle finestre lesionate, etc). Ciò era, probabilmente dovuto alle forti vibrazioni a cui era stato sottoposto l'immobile durante l'esecuzione delle opere (rimozione piastrelle, rifacimento del bagno, etc). Supportato, quindi, da una perizia di parte aveva citato in giudizio il vicino allo scopo di vedersi risarcire i danni, oltre interessi e rivalutazione sulla somma necessaria per le riparazioni.
Ebbene, il Tribunale di Roma ha annoverato la domanda nell'ambito della fattispecie di cui all'art. 2043 cod. civ. «Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno», cioè l'arcinota responsabilità aquiliana.
In tale ottica, l'ufficio capitolino ha, perciò, indagato sul nesso causale tra i lavori di ristrutturazione oggetto di contestazione e i danni accertati nell'appartamento della parte attrice. Per verificare tale legame si è, quindi, affidato a una consulenza tecnica d'ufficio.
A seguito di questa si è potuto concludere che le crepe e gli altri danni presenti nell'appartamento in questione erano stati, effettivamente, provocati dalle forti vibrazioni prodottesi durante l'esecuzione delle opere nell'immobile soprastante.
A quel punto, per il Tribunale di Roma è stato naturale concludere per la responsabilità della parte convenuta senza ulteriori indagini, ad esempio, sull'elemento soggettivo a supporto dell'azione illecita.
La condanna si è concentrata, quindi, sulla somma necessaria per effettuare le riparazioni nell'immobile danneggiato nonché sull'onere del pagamento delle spese processuali, anch'esso posto a carico esclusivo della parte soccombente.
Danni da lavori e vibrazioni a carico dell'immobile del vicino: c'è responsabilità oggettiva?
Nella sentenza in commento, leggendo il percorso argomentativo a supporto della responsabilità della parte convenuta non si è fatto cenno all'elemento soggettivo.
Si sta parlando, quanto meno, della colpa del convenuto che avrebbe dovuto supportare l'azione illecita, nell'occasione non imputabile a titolo oggettivo come in altri casi (vedasi l'art. 2051 cod. civ. e la responsabilità da cose in custodia).
Evidentemente, da questo punto di vista, il Tribunale di Roma ha ritenuto, implicitamente, che avendo causalmente provocato gli eventi lesivi in argomento, il convenuto fosse stato negligente nell'adottare le misure necessarie atte ad impedire i danni a carico del vicino.
Ecco, dunque, spiegati i motivi dell'accoglimento della domanda anche sotto quest'aspetto.
