I benefici fiscali di cui al Superbonus 110% se da un lato hanno incentivato gli interventi di efficientamento energetico e sismico dei fabbricati, dall'altro lato hanno dato vita a numerose controversie tra condomìni- committenti ed appaltatori a causa di equilibri contrattuali spesso compromessi da condizioni economiche non più sostenibili per le imprese.
Il meccanismo della cessione dei crediti fiscali ha, infatti, favorito la diffusione dei cantieri, ma l'intervento normativo successivo culminato con il D.L. 39/2024 (poi convertito in L. 67/2024) con il blocco delle cessioni ha determinato una crisi di liquidità per molte imprese per l'impossibilità delle stesse di cedere i crediti di imposta già acquisiti, dando luogo al fenomeno dei c.d. "crediti incagliati".
Il Tribunale di Fermo, con una sentenza del 12 settembre 2025, è stato chiamato a stabilire se ed in che misura le difficoltà economiche- finanziarie delle imprese appaltatrici, derivanti dal mutato quadro normativo, possano configurare cause esimenti di responsabilità tali da giustificare l'interruzione dei lavori.
La pronuncia in esame fornisce una chiara e precisa risposta: il blocco delle cessioni non costituisce forza maggiore o fatto del principe (factum principis ossia un provvedimento o un atto dell'autorità pubblica che incide sulle obbligazioni contrattuali rendendole impossibili o eccessivamente gravose), con conseguente diritto del committente (il condominio) alla risoluzione del contratto e alla restituzione delle somme versate a titolo di cauzioni.
Analizziamo nel dettaglio la vicenda.
Fatto e decisione
Un condominio in persona dell'amministratore p.t., agiva in giudizio al fine di ottenere la risoluzione del contratto di appalto stipulato, con la formula del General Contractor, con un'impresa appaltatrice per la realizzazione di lavori di consolidamento statico ed efficientamento energetico dell'immobile condominiale con utilizzazione dei benefici fiscali di cui al c.d. Superbonus 110%.
Il ricorrente chiedeva, altresì, per effetto della risoluzione del contratto, la condanna della società appaltatrice alla restituzione della cauzione di Euro 20.000 versata contestualmente alla sottoscrizione dell'accordo, nonché la restituzione dell'ulteriore cauzione di pari importo relativa ad un precedente contratto con altra impresa, che la nuova appaltatrice si era impegnata a rimborsare.
Deduceva che dopo la contabilizzazione dei lavori e l'emissione del 1° SAL con conseguente emissioni di fatture, i lavori erano stati definitivamente ed ingiustificatamente fermati senza essere più ripresi malgrado i vari solleciti inviati dal Condominio, disposto anche a proroghe e riduzioni di opere pur di favorire la prosecuzione e nonostante la diffida ad adempiere con fissazione di un termine ultimo di fine lavori.
Si costituiva in giudizio l'impresa resistente la quale chiedeva il rigetto della domanda deducendo di essere stata impossibilitata ad eseguire i lavori a causa del blocco delle cessioni dei crediti avvenuto con D.L. 39/2024 che aveva comportato il rifiuto delle banche e degli altri intermediari finanziari ad acquistare crediti già maturati determinando il fenomeno dei c.d. "crediti incagliati", dunque, l'impossibilità a monetizzare i crediti ed una diffusa e strutturata crisi di liquidità.
La resistente, pertanto, deduceva che la causa dell'interruzione dei lavori non fosse imputabile all'impresa appaltatrice bensì a circostanze sopravvenute indipendenti dalla sua volontà. Evidenziava, altresì, l'assenza di presupposti di fatto e di diritto sottesi alla pretesa risoluzione invocata dal Condominio trattandosi di esercizio del diritto di recesso unilaterale dal contratto da parte del committente con conseguente diritto dell'appaltatrice ad ottenere gli indennizzi previsti dall'art. 1671 c.c. e dal contratto, quali spese sostenute, pagamento delle opere eseguite e mancato guadagno, da compensarsi con l'eventuale credito del Condominio a titolo di cauzioni.
Il Tribunale ha accolto la domanda attorea dichiarando l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto e condannando l'impresa appaltatrice al rimborso delle cauzioni versate dal Condominio.
Considerazioni conclusive
L'interruzione dei lavori da parte dell'appaltatore configura inadempimento e legittima il committente alla risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c. Secondo tale disposizione, alla parte inadempiente l'altra parte può intimare per iscritto di adempiere entro un congruo termine, decorso il quale senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto.
Non ricorre, in tal caso, un recesso unilaterale del committente ai sensi dell'art. 1671 c.c. con conseguente esclusione del diritto dell'appaltatore ad indennizzi.
Mentre, infatti, il recesso unilaterale del committente comporta lo scioglimento del contratto per scelta dello stesso con conseguente diritto dell'appaltatore di ottenere il pagamento delle opere eseguite, il rimborso delle spese sostenute ed un indennizzo per il mancato guadagno ( l'utile netto che avrebbe ricavato dall'esecuzione del contratto), la risoluzione di diritto è la conseguenza dell'inadempimento di una parte ( nella specie dell'appaltatore) alle proprie obbligazioni contrattuali ove il contratto si scioglie per causa della parte inadempiente la quale non ha diritto ad alcun indennizzo contrariamente alla parte adempiente che, invece, può chiedere la restituzione di quanto versato ed il risarcimento dei danni.
Nel caso di specie, l'impresa appaltatrice ha cercato di qualificare la vicenda come recesso unilaterale del committente ex art. 1671 c.c. al fine di ottenere gli indennizzi ivi previsti.
Il Tribunale di Fermo ha, invece, qualificato i fatti come inadempimento dell'impresa dichiarando la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c., verificatasi una volta scaduto il termine ad adempiere concesso dal committente Condominio con la diffida ad adempiere, con conseguente condanna dell'impresa a rimborsare le cauzioni ricevute.
Secondo il Tribunale, il blocco normativo delle cessioni dei crediti (D.L. 39/2024) non costituisce in concreto un ostacolo giuridico - forza maggiore o fatto del principe non essendo ostativo alla prosecuzione dei lavori, configurando solo l'impossibilità di cedere ad altri il credito già acquisito e, dunque, una mera difficoltà economica- finanziaria dell'impresa.
In sintesi, tale decisione rafforza la tutela dei committenti ( condomìni) i quali se i lavori vengono interrotti possono chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione delle somme versate anche se l'impresa appaltatrice invoca il blocco delle cessioni dei crediti atteso che la tale ultima circostanza non costituisce un'impossibilità sopravvenuta, trattandosi di un semplice squilibrio economico che non incide sulla responsabilità dell'appaltatore la quale resta piena in assenza di reali e provate cause di forza maggiore.
