In relazione ad opere edili di carattere straordinario non urgenti, in assenza del conferimento assembleare (pregresso o successivo) di un incarico professionale, un tecnico non può richiedere alla collettività condominiale un compenso per l'attività svolta non autorizzata. È questo il principio espresso dal Tribunale di Grosseto nella sentenza n. 746 del 12 settembre 2024.
Fatto e decisione
Un condomino, ingegnere, chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino per un credito di € 6.441,00 dovuto all'attività di direttore dei lavori resa nel 2014 a favore della collettività condominiale nell'ambito di opere di messe in sicurezza e rifacimento delle parti comuni dell'edificio.
A sostegno della sua pretesa, produceva in giudizio in giudizio due relazioni stilate nel 2014, inerenti alle opere di messa in sicurezza delle parti esterne della corte condominiale e della rete fognaria, due mail intercorse con l'amministratore del condominio a febbraio e maggio 2014 e una fattura attinente alle sue prestazioni.
Il condominio si opponeva al decreto e ne chiedeva la revoca, con contestuale condanna "avversaria" ex art. 96 c.p.c., negando d'aver mai conferito incarichi al condomino e segnalando come il credito da questi rivendicato fosse stato creato ad arte nel tentativo di opporlo in compensazione con la morosità da accumulata, come del resto già avvenuto in occasione di un giudizio pendente innanzi allo stesso Tribunale.
Naturalmente il condomino chiedeva il rigetto dell'opposizione e, in via subordinata, la condanna dell'amministratore del condominio a pagargli il compenso, previa sua chiamata in causa. Il Tribunale ha dato ragione al condominio, escludendo anche l'esistenza di incarichi commissionati dal solo amministratore.
Il giudicante ha precisato che, per essere efficace nei confronti del condominio, il conferimento dell'incarico al condomino-ingegnere (di redigere gli elaborati tecnici da sottoporre all'impresa e assumere poi le vesti di direttore dei lavori) avrebbe richiesto l'autorizzazione dell'assemblea (non potendo l'amministratore stipulare un contratto vincolante i condomini nei confronti di un terzo senza l'autorizzazione di una deliberazione dell'assemblea con le maggioranze prescritte).
Del resto, come ha sottolineato il Tribunale, l'intervento sulle parti comuni è risultato relativo ad un soggetto non indispensabile (o quantomeno l'ingegnere non ha fornito alcuna prova della necessità della sua opera), remunerato attraverso un compenso non irrisorio e relativo ad un'attività professionale avulsa dall'ordinario svolgimento degli affari condominiali.
In ogni caso è rimasta del tutto indimostrata la causa di obiettiva indifferibilità delle opere edili e, soprattutto, delle prestazioni offerte condomino per evitare un danno grave al condominio.
Quindi, dato per pacifico il carattere straordinario delle opere edili eseguite nel 2014 e dell'eventuale incarico rivestito dal condomino e, atteso che non è emersa alcuna prova dell'urgenza o del conferimento assembleare (pregresso o successivo) di un incarico professionale al condomino per l'attività recriminata, il Tribunale ha accolto l'opposizione del condominio, revocando il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale a favore dell'ingegnere.
È risultata infondata anche la domanda avanzata dal detto professionista nella comparsa di costituzione e risposta contro l'amministratore di condominio.
Infatti il decidente ha osservato che dalle due mail depositate dal condomino non è emerso nulla di più di un'autorizzazione dell'amministratore a compiere gli interventi programmati dal condominio.
Considerazioni conclusive
L'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, conferisca ad un professionista un incarico legato ad opere di manutenzione straordinario, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo; infatti, in ambito condominiale, non trova applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso: ciò è dovuto al fatto che i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., norme volte a limitare le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, riservando alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria; in ogni caso il terzo professionista che pretende il compenso non può invocare l'eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall'amministratore, valendo tale presupposto a fondare, ex art. 1135 c.c., il diritto dell'amministratore al rimborso selle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato (Cass. civ., sez. VI, 17/08/2017, n. 20136: nella specie, la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto inopponibile al condominio il contratto con cui l'amministratore aveva autonomamente conferito ad un legale il compito di assistenza nella redazione di un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria, dell'importo di oltre duecentomila euro, determinati da un'ordinanza comunale impositiva di lavori urgenti alla facciata dell'edificio). In ogni caso non è lecito individuare un'intervenuta ratifica dell'operato dell'amministratore da parte dell'assemblea condominiale sulla base di un'eventuale conoscenza di fatto dell'attività compiuta dal falsus procurator, atteso che ai sensi dell'art. 1399 c.c. l'efficacia della ratifica, espressa o tacita, del contratto concluso dal falsus procurator presuppone una manifestazione della volontà del rappresentato, chiara e inequivoca, di far propri, con efficacia retroattiva, gli effetti del contratto, e trattandosi di atto recettizio è inoltre necessario che tale volontà sia comunicata alla controparte (Cass. civ., sez. III, 12/01/2006, n. 408).
