La sentenza del 2 luglio 2025 del Tribunale di Marsala ha affrontato il tema della regolarità formale del rendiconto/bilancio condominiale, stabilendo che l'assenza del registro di contabilità tra i documenti del rendiconto determina l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione.
Il provvedimento si pone in linea con l'orientamento giurisprudenziale che valorizza la funzione informativa e di controllo dei condomini, richiedendo il rispetto dei requisiti previsti dall'art. 1130-bis c.c. ai fini della validità delle deliberazioni di approvazione del rendiconto.
La vicenda
L'attore, condomino, ha impugnato la delibera assembleare dell'8 agosto 2023, con cui era stato approvato il bilancio consuntivo dell'esercizio 2022-2023, lamentando la violazione dell'art. 1130-bis c.c. per la mancanza del registro di contabilità e della nota esplicativa, nonché contestando l'addebito a suo carico di un debito pari a € 12.174,42 senza adeguata giustificazione contabile.
Il condominio convenuto si è costituito eccependo preliminarmente l'improcedibilità dell'azione per omesso esperimento della mediazione obbligatoria e, nel merito, sostenendo la chiarezza e completezza del rendiconto approvato. La causa è stata sospesa per l'esperimento del tentativo di mediazione e proseguita all'esito del relativo verbale negativo.
La decisione
Il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda attorea, rilevando che il bilancio presentava una struttura solo parzialmente conforme ai requisiti normativi: erano presenti le voci di entrata e uscita, suddivise tra spese generali di proprietà e spese generali di gestione, nonché un riepilogo evidenziante il disavanzo e una chiara ripartizione delle spese tra i condomini.
Tuttavia, mancava il registro di contabilità, qualificato dal giudice come "parte inscindibile del rendiconto condominiale a tenore dell'art. 1130-bis c.c.", e non risultava comunque depositato nel fascicolo processuale dal condominio convenuto.
Il Tribunale ha richiamato espressamente Cass., ord., n. 38038/2018: "Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse dei condomini ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio...
Ne consegue che allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota... può discenderne... l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione".
Sulla base di tali considerazioni, il giudice ha affermato: "Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità e di merito ha chiarito che la mancanza anche di uno solo degli elementi costitutivi del rendiconto determina l'annullabilità della delibera di approvazione. Nel caso di specie... la relativa delibera... è certamente annullabile per carenza del registro di contabilità...".
L'eccezione difensiva sulla presunta chiarezza e completezza del rendiconto è stata ritenuta generica e irrilevante ai fini dell'onere probatorio gravante sul condominio convenuto.
I riferimenti giurisprudenziali
Il Tribunale richiama:
- Cass. civ., ord., n. 33038/2018, in tema di autonomia delle facoltà ispettive dei condomini di consultare ed estrarre copia dei documenti condominiali rispetto alla formazione del rendiconto ai sensi dell'art. 1130-bis c.c.;
- Cass. civ., ord., n. 38038/2018, per il principio secondo cui il rendiconto si compone di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa, e la mancanza anche di uno solo di tali elementi può determinare l'annullabilità della delibera di approvazione;
- Cass. civ., n. 15489/2009, sulla sufficienza di una motivazione "concisamente" in sentenza, limitata alle questioni rilevanti ai fini della decisione.
Considerazioni conclusive
L'annullabilità della deliberazione assembleare per mancanza anche solo del registro di contabilità è ricondotta, nel provvedimento, all'art. 1130-bis c.c. e alla lettura offertane dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui il rendiconto condominiale deve consentire un controllo effettivo e trasparente della gestione e si compone, quantomeno, di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa.
Il Tribunale adotta un'impostazione rigorosa: la carenza di uno degli elementi costitutivi del rendiconto integra un vizio che comporta l'annullabilità ex art. 1137 c.c. della delibera di approvazione.
In conclusione: in applicazione dell'indirizzo richiamato, la mancanza del registro di contabilità rende annullabile la deliberazione assembleare che approva il bilancio/rendiconto condominiale. Nel caso deciso dal Tribunale di Marsala, la delibera dell'8.8.2023 è stata annullata proprio per la carenza del registro di contabilità, ritenuto elemento imprescindibile del rendiconto.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
