L'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità immobiliari, con particolare riferimento alla collocazione sul lastrico solare, è disciplinata dall'art. 1122-bis c.c., introdotto dalla L. n. 220/2012.
La norma riconosce a ciascun condomino la facoltà di installare tali impianti sulle parti comuni, a condizione che siano rispettati la destinazione del bene comune, il diritto di pari uso degli altri partecipanti e la salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell'edificio.
La sentenza del Tribunale di Roma n. 16718 del 29 novembre 2025 ha esaminato l'impugnativa di una delibera assembleare che, in sede di esame di un punto specifico all'ordine del giorno, aveva negato a un condomino l'installazione di un impianto fotovoltaico sul lastrico solare condominiale, senza indicare modalità alternative di esecuzione né cautele tecniche o assicurative.
La vicenda
Il proprietario di un'unità immobiliare posta all'ultimo piano di una delle palazzine del condominio aveva richiesto l'installazione, sul lastrico solare comune, di un impianto fotovoltaico destinato al servizio esclusivo del proprio appartamento.
A tal fine aveva trasmesso all'amministratore il progetto redatto da un tecnico di fiducia, corredato dalle schede tecniche dei macchinari e da una polizza assicurativa a copertura di eventuali danni a persone e cose.
Nonostante tali adempimenti, l'assemblea, riunitasi il 17 novembre 2021, deliberava il diniego dell'intervento, limitandosi a negare l'autorizzazione senza formulare proposte alternative di collocazione o di realizzazione dell'opera.
Nel corso del giudizio il condomino ha evidenziato, tra l'altro, che l'impianto previsto era di dimensioni contenute, da collocare in un'area ampia del lastrico, tale da non comprimere il pari uso degli altri partecipanti ai fini di eventuali installazioni analoghe; che l'amministratore, su incarico dell'assemblea, aveva in più occasioni ostacolato l'accesso al lastrico impartendo al portiere disposizioni in tal senso; e che il progetto proveniva da un tecnico abilitato, mentre il condominio si era fondato su valutazioni tecniche di parte non suffragate da un accertamento terzo e indipendente.
Il condominio si è costituito contestando la domanda e ha sostenuto che, già in precedenti occasioni a partire dal 2016, era stata manifestata la propria contrarietà, sulla base delle conclusioni del tecnico incaricato dalla compagine, secondo il quale il peso del macchinario da installare nel locale ex cassoni sarebbe stato eccessivo rispetto alla superficie di appoggio e tale da non consentire una corretta ripartizione del carico sull'originario solaio condominiale.
Inoltre, la soluzione prospettata dall'istante, secondo la difesa condominiale, non avrebbe garantito un uso paritario del lastrico agli altri condomini.
L'istruttoria tecnica
Al fine di dirimere il contrasto, il Tribunale ha disposto una consulenza tecnica d'ufficio, incaricando un ingegnere strutturista di verificare:
- la compatibilità dell'impianto con la stabilità e la sicurezza delle strutture interessate;
- l'eventuale incidenza dell'intervento sul decoro architettonico dell'edificio;
- il rispetto del principio di pari uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. in rapporto alla superficie occupata.
Dalla relazione tecnica è emerso che la macchina interna, di peso limitato, risultava pienamente compatibile con i sovraccarichi previsti per le destinazioni d'uso civili; che la macchina esterna, di peso maggiore, poteva essere agevolmente collocata mediante un sistema idoneo di ripartizione dei carichi, tale da mantenere entro limiti di sicurezza i carichi sul solaio; e che i pannelli solari generavano un carico nettamente inferiore a quello dovuto alla neve e ai carichi normativi di copertura.
Il consulente ha inoltre rilevato che il lastrico e il locale ex cassoni erano già destinati all'allocazione di impianti tecnologici (antenne, stenditoi, elementi impiantistici), con la conseguenza che l'ulteriore impianto non avrebbe inciso sul decoro architettonico.
Quanto alla superficie occupata, è stato accertato che le aree di ingombro dell'unità esterna, dell'unità interna e dei pannelli erano inferiori alle superfici corrispondenti alla quota millesimale del condomino interessato, sicché l'intervento non avrebbe superato i limiti dell'uso consentito quale comproprietario del bene comune.
Infine, il c.t.u. ha individuato nella collocazione proposta dal condomino la soluzione tecnicamente più idonea in relazione alla concreta configurazione dei luoghi, escludendo la praticabilità di siti alternativi più favorevoli, tenuto conto delle specifiche tecniche dell'impianto.
La decisione
Alla luce delle risultanze peritali, il Tribunale ha ritenuto che l'impianto progettato non determinasse modificazioni delle parti comuni nel senso rilevante ai fini dell'art. 1122-bis c.c., non compromettesse la stabilità, non alterasse il decoro architettonico e non limitasse il pari uso degli altri condomini. Viene riportato in motivazione che:
"Quanto accertato dal c.t.u., pertanto, consente di ritenere che l'impianto da realizzarsi sul lastrico solare, con le modalità appena descritte, non compromette la statica, non altera il decoro né limita il pari uso degli altri condomini ma soprattutto non determina una 'modificazione della cosa comune' per la quale era necessaria l'autorizzazione da parte dell'assemblea secondo quanto prescrive l'art. 1122 bis c.c., mantenendo i beni comuni interessati dall'intervento la loro destinazione originaria e consentendo il pari uso previsto dall'art. 1102 c.c."
Sulla base di tali premesse, il giudice ha annullato, nei limiti di cui in motivazione, la delibera assembleare del 17 novembre 2021 relativa al punto specifico dell'ordine del giorno, affermando l'illegittimità del diniego che si era tradotto in una compressione non consentita del diritto del singolo condomino di utilizzare la cosa comune nei limiti posti dagli artt. 1102 e 1122-bis c.c.
La motivazione chiarisce altresì la portata dei poteri dell'assemblea alla luce dell'art. 1122-bis:
"...la necessità di un intervento dell'assemblea (che non può limitarsi semplicemente a negare l'autorizzazione ma deve fornire soluzioni alternative d'esecuzione imponendo cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio oppure può provvedere a ripartire l'uso del lastrico solare o delle altre superfici comuni) risulta necessario solo qualora l'impianto determini modifiche alle parti comuni ma non è richiesta in tutti i casi in cui il singolo condomino abbia deciso di utilizzare uno dei beni comuni annoverati dall'art. 1117 c.c. sia pure rimanendo nei limiti di cui all'art. 1102 c.c."
È espressamente evidenziato che l'assemblea, ricevuta la comunicazione e la documentazione tecnica dell'intervento, non avrebbe potuto limitarsi a un diniego "secco", ma avrebbe dovuto, se del caso, individuare diverse modalità di esecuzione, imporre cautele, ripartire l'uso del lastrico ovvero subordinare l'intervento a idonea garanzia per i danni potenziali. In motivazione si legge infatti che:
"l'assemblea arrogandosi un diritto che non le competeva ha fin da subito negato l'opera senza fornire alternativa adducendo attraverso una relazione di parte che le opere avrebbero compromesso la statica ed il decoro dello stabile e limitato il pari uso circostanze quest'ultime smentite dalla CTU".
Conseguentemente, il giudice ha accolto l'impugnazione ex art. 1137 c.c., annullando la deliberazione nella parte in cui negava l'installazione dell'impianto. È stata invece rigettata la domanda risarcitoria relativa al mancato godimento dell'energia prodotta, per difetto di allegazioni e prove idonee in ordine all'an, al quantum e al nesso causale del preteso pregiudizio.
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione viene richiamata in modo espresso Cass. civ., sez. II, ord. n. 1337/2023, che ha chiarito come l'art. 1122-bis c.c., al comma 4, preveda che "non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative che non comportino modificazioni delle parti condominiali", precisando che tali impianti "possono essere eseguiti dal condomino indipendentemente dal consenso assembleare", fermo restando il rispetto dei limiti di cui agli artt. 1102 e 1122-bis c.c. . Il Tribunale romano fa diretta applicazione di questo principio di legittimità.
L'impostazione risulta in linea con ulteriori pronunce di merito che, in contesti analoghi, hanno riconosciuto il diritto del singolo di installare impianti fotovoltaici sulle parti comuni, purché non si rendano necessarie modificazioni delle strutture o del decoro e sia garantito il pari uso degli altri condomini.
In tal senso si segnalano, tra le altre, la decisione del Tribunale di Trapani n. 337/2018, secondo cui l'assemblea non può vietare l'installazione di pannelli fotovoltaici sul lastrico ma può unicamente imporre cautele quando l'opera incida sulle parti comuni ( Il condomino ha diritto all'installazione dell'impianto fotovoltaico. L'assemblea non può porre alcun divieto. ), nonché pronunce più recenti del Tribunale di Vicenza e di Rovereto, che hanno ribadito l'irrilevanza dell'autorizzazione assembleare in assenza di modificazioni delle parti comuni, pur richiamando il limite del pari uso e dell'art. 1102 c.c. ( Vicenza, 13.8.2025; Rovereto, n.193 del 1.8.2025).
In chiave sistematica va poi ricordato come la giurisprudenza di legittimità, anche al di fuori dell'ambito specifico degli impianti da fonti rinnovabili, abbia costantemente affermato che il singolo può apportare modificazioni alle cose comuni per il migliore godimento della propria unità, nei limiti di cui all'art. 1102 c.c., senza alterare la destinazione del bene né pregiudicare il decoro architettonico .
In senso parzialmente più restrittivo, ma in un diverso contesto, si collocano pronunce come Cass. n. 28972/2021, che hanno escluso la possibilità per il singolo di imporre modifiche o adeguamenti degli impianti comuni per mere esigenze individuali, ribadendo l'esigenza di un coinvolgimento assembleare quando l'intervento incida in modo invasivo sulle parti comuni . Si tratta di principi applicabili in via generale al rapporto tra iniziativa individuale e tutela del bene comune, che richiedono sempre una valutazione in concreto della natura dell'intervento (mera modalità d'uso ex art. 1102 c.c. oppure vera e propria modificazione delle parti comuni).
Resta ferma, come correttamente richiamato anche nella sentenza di Roma, la possibilità che un regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato all'unanimità, subordini interventi di questo tipo a condizioni più stringenti, ivi inclusa una preventiva autorizzazione assembleare, purché la deroga ai principi legali sia espressa in modo chiaro e specifico .
Considerazioni Conclusive
L'arresto in esame applica in modo rigoroso l'art. 1122-bis c.c., valorizzando il favor legislativo per gli impianti da fonti rinnovabili e, al tempo stesso, i limiti derivanti dal rispetto della cosa comune e dei diritti degli altri partecipanti.
Il decisum si fonda su un accertamento tecnico puntuale, dal quale è emerso che l'impianto richiesto non determinava "necessarie modificazioni delle parti comuni", non comprometteva la statica, non incideva sul decoro dell'edificio e occupava una superficie inferiore a quella proporzionata alla quota millesimale del condomino interessato.
Proprio sulla scorta di tali accertamenti il Tribunale ha evidenziato che l'assemblea, a fronte di un'istanza correttamente documentata, non poteva:
- negare in modo aprioristico l'installazione, in assenza di modificazioni delle parti comuni;
- ignorare le alternative tecniche e le cautele prospettate dal condomino e poi confermate dalla c.t.u.;
- trascurare gli strumenti messi a disposizione dalla stessa norma (prescrizione di modalità alternative, imposizione di cautele, ripartizione dell'uso del lastrico, richiesta di idonea garanzia assicurativa).
Significativo, in chiave applicativa, il passaggio in cui il giudice chiarisce che, ove l'intervento non comporti "necessarie modificazioni delle parti comuni", "non era necessario alcun analitico progetto da sottoporre all'assemblea essendo sufficiente quanto relazionato dall'attore fin dal 2016", ponendo così l'accento sulla proporzionalità degli oneri documentali richiesti al singolo rispetto alla natura dell'intervento.
Sul piano pratico, la decisione suggerisce alcune cautele operative:
da un lato, il condomino interessato all'installazione di impianti fotovoltaici sul lastrico dovrebbe sempre accompagnare la propria richiesta con una relazione tecnica qualificata e con un'adeguata copertura assicurativa, in modo da facilitare la verifica dei limiti ex artt. 1102 e 1122-bis c.c.; dall'altro, l'assemblea e l'amministratore, anziché ricorrere a dinieghi generici, sono tenuti a valutare in concreto l'impatto dell'opera, proponendo - quando occorra - soluzioni alternative, cautele esecutive, una diversa ripartizione degli spazi comuni o la prestazione di garanzie, nel rispetto dei principi elaborati anche dalla giurisprudenza successiva in materia di pannelli fotovoltaici .
Resta infine centrale il profilo rimediale: l'annullamento della delibera assembleare adottata in violazione dei limiti normativi costituisce lo strumento tipico ex art. 1137 c.c., come avvenuto nel caso deciso dal Tribunale di Roma; ciò non esclude, in presenza di una concreta lesione di diritti individuali sulle parti comuni, la possibilità di azioni autonome a tutela del diritto reale del singolo.
Nel giudizio in commento, tuttavia, la domanda risarcitoria collegata al mancato godimento dell'energia prodotta è stata rigettata per carenza di prova, a conferma che l'illegittimità della delibera non comporta automaticamente il riconoscimento di un danno patrimoniale risarcibile.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
