Nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Sondrio n. 227 del 12 giugno 2024 si è discusso dei poteri dell'assemblea e, nello specifico, della facoltà del consesso di incidere sui diritti individuali sulle cose comuni.
Il caso, in particolare, ha riguardato un giardino condominiale dove, alcuni anni addietro, il proprietario dell'appartamento posto al primo piano era stato autorizzato ad installare una scala di accesso e di collegamento con il proprio immobile.
La detta autorizzazione non era stata espressa, però, all'unanimità degli aventi diritto nel fabbricato, ma soltanto dai presenti alla riunione che avevano discusso l'argomento. C'è da aggiungere, inoltre, che nessuna mai aveva contestato e/o impugnato tale delibera.
Ebbene, a distanza di tempo, il neo proprietario dell'appartamento posto al secondo piano, divenuto condòmino del fabbricato, constatata la presenza della scala in questione, chiedeva la rimozione della medesima ed il ripristino del cosiddetto status quo ante. Il proprietario dell'immobile sottostante non aveva alcun diritto per conservare questo accesso facilitato al giardino comune. L'autorizzazione assembleare non era stata, inoltre, idonea a legittimare quanto accaduto.
Pertanto, al Tribunale di Sondrio è spettato il compito di stabilire se e a quali condizioni l'assemblea condominiale può autorizzare l'apposizione di una scala privata sul giardino condominiale e se tale circostanza è compatibile con l'uso della cosa comune, così come è disciplinato dal codice civile.
Scala privata sul giardino condominiale: è compatibile con l'uso della cosa comune?
In ambito condominiale, la disposizione che regola l'uso della cosa comune è, senza alcun dubbio, l'art. 1102 cod. civ. «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».
La norma appena citata impone, dunque, al singolo proprietario, che usufruisce dei beni comuni, di non impedire il parimenti diritto degli altri e di non alterare la destinazione della cosa. Ebbene, se questi sono i presupposti, l'apposizione di una scala al servizio di un appartamento privato sul giardino condominiale è ammissibile?
Per il Tribunale di Sondrio, in ciò confortato dalla giurisprudenza di legittimità, la risposta è negativa.
L'ufficio lombardo, in particolare, ci ricorda che un singolo proprietario del fabbricato non può sottrare la cosa comune, nemmeno parzialmente, al possibile godimento degli altri. Tanto meno può creare una situazione tale da consentire, unitamente alle altre condizioni, di usucapire il bene «è vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini (Cass. 28-4-2004 n. 8119) - poiché l'uso della cosa comune è sottoposto dall'art. 1102 c.c., ai due limiti fondamentali consistenti nel divieto per ciascun partecipante di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, esso non può estendersi alla occupazione di una parte del bene comune, tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, alla usucapione della parte occupata (Cass. 14-12-1994 n. 10699; Cass. 5-2- 1982 n. 693)».
Pertanto, per il Tribunale di Sondrio l'apposizione di una scala privata sul giardino condominiale non è compatibile con l'uso della cosa comune disciplinato dalla legge, poiché altera la destinazione dell'area e sottrae la medesima alla disponibilità degli altri «Tale opera ha infatti modificato lo stato dei luoghi e la destinazione a verde di una porzione del giardino, avendo impedito agli altri condomini l'utilizzo di parte dell'area destinata all'uso comune; infatti, la creazione di una scaletta di accesso servente l'immobile di proprietà esclusiva del convenuto nega agli altri condomini l'uso - seppur potenziale - dell'area; in definitiva, l'utilizzo da parte del singolo proprietario, in sé lecito, non deve risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, di tutti gli altri comproprietari».
Per questo motivi, è stata disposta la rimozione della scala, in ciò accogliendo la domanda attorea.
Scala privata sul giardino condominiale: può essere autorizzata dall'assemblea?
Nella vicenda in commento, il Tribunale di Sondrio ha disposto la rimozione di una scala al servizio di un appartamento privato apposta sul giardino condominiale, poiché non era compatibile con il pari diritto degli altri sul bene comune e con la destinazione del medesimo.
Tale provvedimento è stato disposto anche se c'era stata un'assemblea, mai impugnata prima, che aveva autorizzato l'intervento in contestazione.
Per l'ufficio lombardo, l'autorizzazione assembleare era nulla e non aveva alcun valore nel caso specifico. Essa non era stata espressa dall'unanimità dei condòmini, ma soltanto dai presenti alla riunione.
Solo la totalità dei proprietari dell'edificio, infatti, può essere in grado di incidere sui diritti individuali sulle cose comuni «la nullità della delibera invocata dai convenuti laddove autorizzando l'opera realizzata per cui è causa ha inciso sui diritti individuali dei singoli condomini sulle cose comuni non avendo la totalità degli aventi diritto manifestato il consenso in forma scritta (Sezioni Unite Corte di Cassazione n. 9839/2021 e n. 4806/2002)».
