Lo status di condòmino in capo all'amministratore non incide solamente sui requisiti che il medesimo deve possedere per assumere l'incarico, come prescritto dall'art. 71-bis disp. att. c.c., ma anche sulla legittimazione ad impugnare le delibere assembleari. Qualunque essa sia, anche la decisione attinente alla sua revoca.
L'argomento della legittimazione all'impugnazione delle delibere di revoca dell'amministratore da parte dell'amministratore stesso ci viene sottoposto da un lettore, che scrive quanto segue:
"Avrei necessità di una delucidazione. Sono l'amministratore del condominio in cui vivo essendo proprietario della casa che abito.
La scorsa settimana, complice una mia assenza per vacanza, i miei vicini mi hanno tirato un brutto scherzo. Si sono riuniti e con 950 millesimi circa, mancavano solo i miei, hanno deciso di cambiare amministratore. Il tutto chiaramente senza avermi convocato: me l'hanno fatta sotto il naso! Adesso il palazzo è gestito dal vicino del piano inferiore, un dottore commercialista!
Mi chiedo, io in quanto amministratore o condòmino, non so, posso impugnare quella delibera per "riprendermi il condominio"? O chiedergli i danni?"
Il nostro lettore, volendo, potrebbe impugnare quella decisione, ma, vedremo qui di seguito, forse quell'azione non ha molto senso o almeno, non per la riassunzione dell'incarico.
Impugnazione delibera, la legittimazione
L'art. 1137, secondo comma, c.c. recita: "Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti."
La norma è chiara nell'individuare i condòmini quali legittimati ad impugnare. Al più, come precisato dalla giurisprudenza, i soggetti ad essi equiparabili, cioè i titolari di diritti di diritti reali di godimento: l'usufruttuario per individuarne uno.
Date queste premesse, è evidente che il nostro lettore, essendo altresì condòmino, avrebbe la possibilità di impugnare la delibera che ha sancito la sua revoca in quanto, così ci scrive, egli non è stato avvisato dello svolgimento della riunione.
In sostanza si tratterebbe dell'impugnazione per l'invalidità della delibera per omessa convocazione.
Un vizio che comporta l'annullamento della decisione oggetto di contestazione (art. 66 disp. att. c.c.).
Impugnazione delibera di revoca dell'amministratore da parte del condòmino amministratore
Come si accennava in principio, il fatto che il condòmino/amministratore possa impugnare la delibera che ha disposto la sua revoca quale amministratore, perché condòmino non fa sì che quell'azione possa essere la più utile ai fini dell'effetto da raggiungere.
Nel caso di specie, infatti, i condòmini che hanno votato per la sostituzione dell'amministratore sono tutti gli altri vicini del nostro lettore.
Non solo: la delibera assunta con la sua omessa convocazione è annullabile e ciò, pertanto, non vieta ai condòmini di ribadire quella decisione, rendendo quindi la causa per la riassunzione dell'incarico una controversia che andrebbe avanti solamente per la così detta soccombenza virtuale. In buona sostanza ci pare che la possibilità di riprendere la gestione del condominio, alla luce dei fatti illustrati sia davvero ridotta.
Cionondimeno v'è un aspetto che non può non essere considerato: la tutela risarcitoria.
Revoca assembleare e profili risarcitori
Correva l'anno 2004 quando le Sezioni Unite affermarono che "se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.).
E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall'art. 1129, co. 3°, cod. civ. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto" (così Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).
Il riferimento all'art. 1129, co. 3°, cod. civ. oggi va inteso all'undicesimo e dodicesimo comma del medesimo articolo.
Il condòmino/amministratore, dunque, può sia impugnare la delibera per provare ad ottenere nuovamente l'incarico, ma in questo caso, s'è detto, le possibilità sono basse, che agire in via risarcitoria per il mancato guadagno.
In questo contesto è opportuno domandarsi se la mancata impugnazione della delibera non rappresenti, in capo al condòmino amministratore acquiescenza verso la decisione assembleare e quindi impossibilità di proporre domanda risarcitoria.
Non si rintracciano prese di posizione sull'argomento. La questione, per chi scrive, deve essere risolta guardando alla differenza degli interessi sottesi alle due diverse azioni.
Impugnando la delibera il condòmino sta tutelando la propria posizione (il proprio interesse) alla corretta gestione della compagine e quindi alla rimozione dell'atto invalido.
Con l'azione risarcitoria sta tutelando il proprio patrimonio, depauperato sotto il profilo del mancato guadagno, per non aver portato a termine l'incarico fino alla sua naturale scadenza.
Sebbene in termini pratici non si esiterebbe ad impugnare e proporre unitamente domanda risarcitoria, ad avviso di chi scrive è comunque opportuno tenere a mente i profili testé evidenziati.
