Dalla motivazione della sentenza n. 13849, pronunciata dal Tribunale di Roma il 10 settembre 2024, emerge come la domanda di condanna, formulata nei confronti di un ex amministratore alla restituzione di un importo "scomparso" dai conti comuni nel corso della sua gestione, fosse preceduta da una censura rivolta dall'attore al comportamento del convenuto per avere aperto, con decisione unilaterale, due conti correnti condominiali.
La circostanza, che non ha costituito oggetto di domanda specifica, offre l'occasione per una riflessione sulla unicità del conto corrente comune - ora obbligatorio per legge - che potrebbe essere superata dalla necessità, da parte del condominio, di ricorrere ad altri rapporti bancari/postali.
Fatto e decisione
L'amministratore pro tempore di un condominio, nella sua qualità, agiva in giudizio nei confronti del suo dante causa chiedendone la condanna al risarcimento dei danni patiti dal condominio per avere egli svolto l'incarico in modo non corretto e non trasparente.
Tra i plurimi addebiti segnalati assumevano rilevanza particolare quelli inerenti alla gestione patrimoniale dell'esercizio precedente, caratterizzata da numerose irregolarità quali, ad esempio, l'apertura non autorizzata di due conti correnti intestati al condominio e che si erano rivelati ad esso non conosciuti; la movimentazione, in entrata ed in uscita, di somme di denaro prive di giustificazione, nonché pagate in favore di soggetti che non risultavano essere fornitori del condominio né di essere erogatori di alcun servizio in favore dello stesso.
Oltre a ciò era emerso che l'ex amministratore aveva richiesto il collegamento ad uno dei due conti - si ribadisce, sconosciuto alla compagine - di una macchinetta "POS" con spese poste a carico dell'attore; che lo stesso convenuto aveva trattenuto per sé il bonifico emesso in suo favore dall'assicurazione ed avente ad oggetto il risarcimento di un sinistro condominiale e che ulteriori irregolarità erano state commesse sul conto corrente straordinario, noto ai condomini e dedicato ai "lavori facciata", rispetto al quale risultava un ammanco molto rilevante.
Il convenuto si costituiva contestando integralmente gli addebiti a lui rivolti e giustificando il suo comportamento con il fatto che, in seguito ad un deterioramento dei rapporti con il direttore della filiale, si era visto costretto ad estinguere tutti i rapporti con l'istituto bancario per accenderli presso altro istituto a condizioni più vantaggiose per il condominio.
Nel corso del giudizio veniva esperita CTU dalla quale era risultato che il convenuto, in conseguenza degli addebiti accertati nei suoi confronti, doveva restituire all'attore una somma rilevante, anche se inferiore a quella richiesta nell'atto di citazione.
L'accoglimento della domanda nei limiti indicati dal CTU si fondava sull'esame, condiviso dal giudicante, della situazione patrimoniale del condominio che aveva dimostrato ammanchi di somme in denaro non giustificati e, proprio per questo, segno tangibile di una amministrazione non corretta e trasparente.
Secondo conto corrente condominiale: modalità per la sua apertura
Come si desume dalla ricostruzione dei fatti il primo addebito formulato nei confronti dell'amministratore uscente riguardava l'apertura di due conti correnti intestati al condominio, mai autorizzati, e sui quali il rappresentante condominiale operava in totale autonomia.
Tale elemento, che non aveva formato oggetto di domanda autonoma, offre lo spunto per alcune riflessioni.
Una delle novità che caratterizzano la riforma del condominio è rappresentata dall'obbligo per l'amministratore, di fare transitare le somme in entrata ed in uscita su di un conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio (art. 1129, comma 7, c.c.). La formulazione testuale della norma porta ad ipotizzare che tale conto sia unico, ma in realtà può non essere così.
Va ricordato che l'amministratore deve riscuotere ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria di parti e servizi comuni (art. 1130, n. 3, c.c.). A latere vi è la manutenzione straordinaria che non compete al rappresentante condominiale come attività gestionale, essendo questa di competenza dell'assemblea, ma rispetto alla quale il mandatario si trova nella condizione di dovere ripartire le quote secondo i rispettivi millesimi di proprietà; riscuotere i contributi straordinari (anche nella forma di fondo speciale come previsto dall'art. 1135, n. 4, c.c.) nonché, in caso di morosità, avviare azione di recupero forzoso nei confronti dei morosi. In questo ambito non vi è nulla di diverso dalla gestione ordinaria.
A fronte della evidente differenza tra i due tipi di amministrazione, correttezza vorrebbe che le rispettive somme fossero depositate su due conti separati intestati al condominio, per il semplice motivo che se gli importi sono stati approvati a titolo di lavori straordinari (nel caso esaminato: per interventi sulla facciata condominiale) ad essi non può essere data diversa destinazione, come ad esempio per coprire morosità che interessano la gestione ordinaria. Ma questo, nella pratica, spesso non si verifica.
A questo punto si pone la questione se sia necessaria l'autorizzazione dell'assemblea per l'apertura del conto corrente condominiale. A questo proposito occorre fare riferimento all'art. 1129, comma 7, c.c., che ha posto a carico dell'amministratore l'obbligo di far confluire i versamenti dei condomini su di un conto corrente condominiale.
Questo esclude la necessità preventiva di assenso da parte dell'assemblea, così come l'amministratore può individuare l'istituto bancario che applichi le migliori condizioni per l'accensione del conto in questione.
La norma nel momento in cui ha stabilito che sul conto debbano essere versate le "somme a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio", non ha fatto distinzione tra importi ordinari e straordinari, quindi, non ha considerato che questo va a creare una evidente confusione sulla destinazione delle somme stesse, con la conseguenza già evidenziata.
Appare, pertanto, più che opportuno consigliare che quando sono previsti interventi di carattere straordinario si provveda a distinguere la finalità degli importi che dovranno essere versati su di un conto corrente specifico.
In questo caso è inevitabile come sia necessaria l'autorizzazione dell'assemblea per instaurare con l'Istituto un nuovo rapporto bancario/postale. Sarà, poi, sempre l'assemblea a decidere di chiudere il secondo conto corrente una volta conclusi i lavori di riferimento.
