Con sentenza resa dalla Corte di appello (Sez. IV civile) in camera di consiglio il 3 dicembre 2025, è stata sostanzialmente confermata la responsabilità dell'amministratore per l'omessa tempestiva stipula della polizza condominiale ("globale fabbricati") deliberata dall'assemblea, ove la scopertura abbia inciso sulla possibilità di ottenere l'indennizzo per un sinistro da infiltrazioni.
La motivazione valorizza in modo decisivo un dato fattuale: la polizza è stata sottoscritta il giorno successivo al sinistro, dopo che l'amministratore ne era venuto a conoscenza e dopo aver rassicurato i danneggiati circa l'esistenza della copertura; a ciò si è aggiunta la falsa indicazione della data dell'evento nella denuncia, oltre a comunicazioni non veritiere sulla causa del diniego dell'indennizzo, profili che la Corte riconduce a un tentativo di occultare la tardiva stipula, con conseguente aggravamento della posizione del mandatario.
La vicenda
Due condomini, proprietari di un appartamento con autorimessa al piano terra, hanno agito per il risarcimento (domandato in euro 15.000,00) dei danni subiti in conseguenza dell'allagamento del garage, verificatosi il 19 dicembre 2019 per infiltrazioni provenienti dall'unità sovrastante.
La causa delle infiltrazioni è stata ricondotta alla rottura di una tubazione dell'appartamento soprastante, riparata con intervento attivato dall'amministratore. Quest'ultimo rassicurava i danneggiati sulla copertura assicurativa; tuttavia l'indennizzo veniva negato poiché la polizza risultava stipulata solo il 20 dicembre 2019, con decorrenza dalle ore 24 del medesimo giorno, dunque successivamente al sinistro. In aggiunta, nella denuncia veniva indicata una data di accadimento non corrispondente a quella effettiva.
I proprietari dell'unità soprastante contestavano la domanda risarcitoria e, in subordine, chiedevano di accertare l'esclusiva responsabilità dell'amministratore per l'omessa tempestiva stipula della copertura; domandavano inoltre di essere tenuti indenni in caso di condanna e chiedevano la restituzione/ripetizione di somme che assumevano essere state loro addebitate nei bilanci in conseguenza del sinistro.
In primo grado veniva pronunciata condanna in solido al risarcimento (quantificato in CTU), con manleva in favore dei proprietari dell'unità sovrastante; inoltre l'amministratore veniva condannato alla restituzione di spese condominiali asseritamente addebitate a tali condomini in conseguenza dell'evento.
La decisione
Con l'appello l'amministratore sosteneva, in sintesi, che la delibera assembleare relativa alla stipula della polizza sarebbe stata nulla perché adottata a maggioranza e perché destinata a coprire anche eventi riconducibili a unità in proprietà esclusiva; deduceva inoltre che la diligenza andasse apprezzata con minor rigore, assumendo la gratuità dell'incarico relativo alla stipula, e contestava la condanna alla restituzione di somme addebitate in bilancio ai condomini chiamati in manleva.
Le censure sono state ritenute infondate quanto ai profili principali, con parziale accoglimento limitato alla sola quantificazione delle somme dovute a titolo di rimborso spese condominiali.
Nella motivazione si legge:
"Va anzitutto premesso che è pacifico e documentato in atti che il sinistro de quo si sia verificato il 19.12.2019 e che il 22-23.10.2019 fosse stata deliberata in assemblea condominiale l'approvazione del bilancio preventivo [...] che prevedeva la stipula di una 'Assicurazione Polizza Globale Fabbricati' per l'importo di € 2.800,00."
Quanto alla pretesa necessità dell'unanimità, la Corte ha escluso la nullità della deliberazione, chiarendo che si trattava di una determinazione compatibile con i poteri gestori dell'amministratore, se autorizzata a maggioranza:
"La delibera che ha approvato tale spesa non può considerarsi nulla, atteso che rientra pacificamente nei poteri dell'amministratore - sulla base di una delibera adottata a maggioranza - quello di stipulare una polizza condominiale a copertura dell'intero fabbricato."
La Corte ha poi rettificato l'impostazione difensiva dell'amministratore sulla pretesa "addenda" per le parti private, evidenziando che, in base alle condizioni contrattuali, era assicurato l'intero fabbricato (come definito in polizza), con conseguente irrilevanza dell'argomento secondo cui l'assemblea avrebbe deliberato su beni non comuni.
In punto di diligenza, è stata respinta la richiesta di valutazione "attenuata" dell'adempimento, ritenendosi non configurabile un mandato gratuito, neppure con riferimento alla stipula:
"[...] il mandato all'Amministratore non era affatto gratuito, neppure con riferimento alla stipula della predetta polizza [...]."
Rispetto alla tardiva stipula (il giorno dopo il sinistro) e alle condotte successive, la motivazione è particolarmente netta, sia per l'assenza di spiegazioni coerenti, sia per la non veridicità della denuncia e delle comunicazioni rese ai condomini interessati:
"Né l'appellante [...] si è mai preoccupato di offrire una spiegazione logica al fatto di aver stipulato l'assicurazione deliberata [...] solo il 20.12.2019 -dopo essere venuto a conoscenza del sinistro e dopo aver rassicurato gli attori [...] - e al fatto di aver falsamente dichiarato come data di accadimento del sinistro quella del 2.1.2020."
"Ancora, l'appellante non ha mai chiarito come mai [...] abbia riferito falsamente [...] che la causa dell'inoperatività della polizza era la mancanza di copertura assicurativa per quel tipo di sinistro (e non, come vero, la tardiva stipula della polizza)."
"Ad avviso del Collegio, la spiegazione di tali comportamenti si può rinvenire unicamente nel tentativo di occultare l'omessa tempestiva stipula dell'assicurazione [...]."
Quanto alla domanda riconvenzionale relativa alle somme asseritamente addebitate nei bilanci ai condomini chiamati in manleva, l'appello è stato accolto solo in parte, riducendo l'importo dovuto dall'amministratore da euro 1.595,00 a euro 495,00, poiché non risultava provato l'addebito della ulteriore posta di euro 1.100,00.
Coordinate applicative e riscontri esterni
Il percorso argomentativo resta ancorato al caso concreto: la deliberazione è stata ritenuta valida perché diretta alla stipula di una polizza riferita all'intero fabbricato, senza che la decisione assembleare imponesse ai singoli condomini disposizioni su diritti individuali o interventi manutentivi su beni esclusivi (ipotesi che, come ricordato dalla Corte richiamando la diversità delle fattispecie citate dall'appellante, possono porre problemi differenti).
Sul piano della responsabilità, la decisione ribadisce l'inquadramento dell'operato dell'amministratore nell'ambito delle obbligazioni nascenti dal mandato (artt. 1703 ss. c.c.) e del relativo parametro di diligenza (art. 1710 c.c.), escludendo che la prestazione relativa alla stipula potesse qualificarsi come gratuita e, soprattutto, valorizzando condotte che denotano non trasparenza nella gestione del rapporto assicurativo (stipula postuma, denuncia con data non veritiera, informazioni non corrette sulle ragioni del diniego).
Considerazioni conclusive
La mancata esecuzione tempestiva di una deliberazione assembleare che preveda la stipula della polizza condominiale espone l'amministratore a responsabilità per inadempimento del mandato quando il ritardo determini l'inoperatività della copertura rispetto al sinistro e il conseguente pregiudizio economico per i condomini danneggiati.
Nel caso deciso, la responsabilità risulta aggravata da un insieme di circostanze puntualmente valorizzate in motivazione: la polizza è stata sottoscritta solo dopo l'evento dannoso e dopo rassicurazioni sulla copertura; la denuncia è stata presentata indicando una data non veritiera del sinistro; inoltre l'amministratore, una volta appreso del diniego, ha rappresentato falsamente ai condomini interessati una ragione diversa da quella effettiva (non la tardiva stipula, ma la pretesa mancanza di copertura per quel tipo di evento). In tale cornice, la Corte afferma espressamente che la logica di tali condotte si rinviene nel tentativo di occultare l'omessa tempestiva stipula.
Resta fermo che l'esito dipende dall'oggetto concreto della deliberazione e dal contenuto della polizza: qui è stato ritenuto decisivo che la copertura riguardasse l'"intero fabbricato", sicché la deliberazione di spesa e autorizzazione alla stipula non è stata ricondotta a una disposizione di diritti individuali, con conseguente esclusione della nullità per difetto di unanimità.
Per ulteriori approfondimenti pratici sul tema della responsabilità dell'amministratore in caso di scopertura assicurativa, si vedano: Trib. Crotone 27 settembre 2023 n. 665 e Trib. Padova 31 maggio 2024 n. 1040.
Quanto alla morosità dei danneggiati, la motivazione conferma che tale circostanza non è stata ritenuta idonea, nel caso concreto, ad escludere la responsabilità dell'amministratore per l'omessa stipula della polizza deliberata, trattandosi di profilo non decisivo rispetto all'inadempimento accertato.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
