L'amministratore non può negoziare sconti o piani di rientro sulle quote senza mandato dei condomini

L'art. 1129, comma 9, c.c. stabilisce che, salvo espressa dispensa assembleare, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. In tale cornice normativa, la concessione di dilazioni di pagamento o la stipula di accordi transattivi con i condomini morosi non rientra, di regola, tra le attribuzioni del mandatario, ove manchi una preventiva autorizzazione dell'assemblea.

Con decreto reso in camera di consiglio il 9 gennaio 2026, il Tribunale di Napoli, VI Sezione civile (R.G. n. 12967/2025) ha disposto la revoca giudiziale dell'amministratrice, ritenendo decisiva, con assorbimento degli ulteriori rilievi, la rateizzazione accettata senza prova di autorizzazione assembleare e la mancata dimostrazione dell'attività svolta per il recupero di morosità pluriennali.

La vicenda

Alcuni condomini hanno proposto ricorso per ottenere la revoca giudiziale dell'amministratrice, deducendo plurime irregolarità nella gestione. È stata lamentata, tra l'altro, la mancata dimostrazione del possesso dei requisiti formativi di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c.; la concessione, senza autorizzazione assembleare, di rateizzazioni su morosità relative a quote ordinarie e straordinarie, con contestazioni anche in ordine all'utilizzo di somme accantonate; l'omessa promozione, nei tempi indicati dalla legge, di azioni per il recupero di morosità consolidate (salvo che per alcuni debitori per i quali risultavano iniziative giudiziali); la presenza di irregolarità nei bilanci consuntivi dal 2019 al 2024; sospetti su irregolarità contabili in tema di utenze; l'omessa comunicazione e convocazione di assemblee straordinarie in relazione a preavvisi di distacco del servizio idrico; l'omessa esecuzione di un'ordinanza sindacale; l'omessa registrazione del contratto di locazione relativo a un immobile di proprietà condominiale.

L'amministratrice si è costituita chiedendo il rigetto del ricorso e negando la sussistenza di gravi irregolarità. Quanto ai requisiti professionali, ha allegato di avere svolto incarichi di amministrazione già prima dell'entrata in vigore della riforma e di frequentare regolarmente i corsi di aggiornamento.

In punto morosità, ha sostenuto che alcune posizioni erano state definite mediante piani di rientro autorizzati o mediante iniziative stragiudiziali (solleciti), e che nel consuntivo 2024 risultavano poste relative a morosità pregresse recuperate. (Per un approfondimento si segnala Difficoltà nel pagamento delle spese condominiali.)

La decisione

Il Collegio ha accolto il ricorso e disposto la revoca dell'amministratrice, premettendo che la revoca giudiziale costituisce rimedio eccezionale e sostitutivo della volontà assembleare e che, anche in presenza di ipotesi astrattamente sussumibili tra le "gravi irregolarità", occorre accertare la prova di un comportamento concretamente contrario ai doveri di legge, senza automatismi, in quanto le irregolarità devono presentare un'effettiva attitudine a porre in pericolo la gestione ovvero a incidere stabilmente sul rapporto fiduciario. Sul punto, la motivazione è particolarmente netta:

"Occorre, preliminarmente, rilevare che, in tema di responsabilità dell'amministratore di condominio, anche qualora ricorra una delle ipotesi astrattamente considerate dall' art.1129 c.c. quali gravi irregolarità, l'autorità giudiziaria può disporre la revoca dell'amministratore solo se sussistono le prove di un comportamento contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione di ogni automatismo.

In altri termini, le irregolarità debbono essere di gravità tale da porre in pericolo la gestione economica e sociale del condominio, ovvero incidere stabilmente sul rapporto di fiducia che è alla base di ogni mandato.

Il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio ha carattere eccezionale, oltre che sostitutivo della volontà assembleare… L'intervento autoritativo esterno… è previsto in funzione sussidiaria e del tutto residuale…"

Quanto al requisito formativo, il Tribunale ha ritenuto superata la doglianza, richiamando la disciplina dell'art. 71-bis disp. att. c.c. e l'esenzione dal corso iniziale per chi abbia svolto incarichi per almeno un anno nel triennio antecedente il 18 giugno 2013, valorizzando la documentazione prodotta dall'amministratrice circa lo svolgimento di incarichi già dal 2012 e la formazione periodica.

Il nucleo decisivo della revoca è stato individuato nella gestione delle morosità. Il Collegio ha ritenuto pacifico che l'amministratrice avesse accettato una rateizzazione proposta da un condomino senza fornire prova di una preventiva autorizzazione dell'assemblea, qualificando tale condotta come eccedente i poteri del mandatario:

"E', dunque, incontroverso che l'amministratrice ha accettato la rateizzazione da parte del sig. …, senza fornire alcuna prova della preventiva autorizzazione dell'assemblea. Si tratta di un atto esorbitante dai limiti dei poteri dell'amministratore…"

Coerentemente, la motivazione richiama il principio, ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui compete all'assemblea (e non all'amministratore) approvare transazioni su spese di interesse comune ovvero delegare l'amministratore a transigere fissandone i limiti, e collega tale impostazione alla previsione dell'art. 1129, comma 9, c.c., che obbliga l'amministratore ad attivarsi per la riscossione coattiva salvo dispensa espressa, con conseguente esclusione del potere di pattuire autonomamente dilazioni o transazioni.

Il passaggio è riportato in motivazione in modo unitario (Cass. n. 821/2014; Cass. n. 1994/1980; Cass. n. 24808/2022, che, in tema di accordi sulle morosità, ribadisce il difetto di potere dell'amministratore senza autorizzazione assembleare ).

In aggiunta, il Tribunale ha evidenziato che dal bilancio consuntivo 2024 emergeva la persistenza di morosità risalenti agli anni 2020-2022 per circa euro 6.500, senza prova dell'attività di recupero svolta. Queste circostanze sono state ritenute sufficienti, con assorbimento degli altri rilievi, a giustificare la revoca giudiziale:

"Inoltre, dal bilancio consuntivo 2024 emerge… la persistenza di morosità risalenti agli anni 2020, 2021, 2022 senza che sia stata data prova delle attività intraprese per il recupero delle somme (pari a circa euro 6.500,00). Pertanto, l'irregolarità riscontrata, anche con assorbimento degli altri rilievi, giustifica ex se la revoca giudiziale…, trattandosi di plurime morosità, relative a diversi anni, per le quali non è stata fornita prova dell'attività di recupero posta in essere."

È stata infine respinta, in questa sede, la richiesta di nomina di un amministratore giudiziario, osservandosi che essa può essere veicolata tramite il diverso ricorso previsto dall'art. 1129, comma 1, c.c., dimostrando l'inerzia dell'assemblea (mancato raggiungimento di un valido quorum costitutivo o deliberativo nonostante la convocazione).

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., sez. II, 16/01/2014, n. 821 e Cass., sez. II, 25/03/1980, n. 1994, richiamate per il principio secondo cui la transazione sulle spese d'interesse comune compete all'assemblea, salvo delega all'amministratore con fissazione dei limiti.
• Cass., sez. VI, 12/08/2022, n. 24808, richiamata per ribadire che l'art. 1129, comma 9, c.c. conferma l'assenza, in capo all'amministratore, del potere di pattuire dilazioni o accordi transattivi senza autorizzazione assembleare . Sul medesimo tema è utile, in chiave applicativa, anche il ragionamento svolto in Accordi sulle morosità e ratifica assembleare implicita .
• Trib. Roma, 13/09/2019, in senso conforme sulla non spettanza all'amministratore del potere di concedere dilazioni, in assenza di deliberazione assembleare .
• Cass., sez. II, n. 15706/2017; Cass., sez. II, n. 11871/2021; Cass., sez. II, n. 25681/2020, richiamate in giurisprudenza successiva per ribadire che la revoca giudiziale non costituisce conseguenza automatica della mera astratta riconducibilità della condotta alle "gravi irregolarità", richiedendo una valutazione concreta di gravità e rischio di pregiudizio .
• Trib.Torino, 31/07/2019, n. 1768, che, con riferimento all'omessa attivazione giudiziale, valorizza la necessità di un'apprezzabile ponderazione sull'opportunità dell'azione, anche per evitare un inutile aggravio di spese, così confermando che il tema della revoca resta ancorato alla concreta gravità e al pregiudizio gestionale .

Considerazioni conclusive

La revoca è stata fondata sulla violazione dei limiti dei poteri gestori e sull'inadempimento degli obblighi in tema di morosità, letti alla luce dell'art. 1129 c.c. e della giurisprudenza di legittimità richiamata.

Sul piano del fondamento normativo, l'art. 1129, comma 9, c.c. configura un dovere di attivazione per la riscossione coattiva entro un termine definito, salva dispensa assembleare ; sul piano del contesto fattuale, è stato ritenuto dirimente, da un lato, l'aver accettato una rateizzazione senza prova di autorizzazione dell'assemblea e, dall'altro, la persistenza di morosità pluriennali senza dimostrazione di attività di recupero, reputate idonee a incidere sul rapporto fiduciario e sulla corretta gestione.

La motivazione, per come strutturata, segnala anche un profilo operativo spesso trascurato: nel giudizio di revoca pesa in modo decisivo la tracciabilità documentale dell'azione gestoria. Non è sufficiente allegare che i solleciti siano stati effettuati o che talune posizioni siano rientrate; occorre poter dimostrare, con elementi oggettivi, l'attività svolta e la coerenza con le determinazioni assembleari, soprattutto quando si incidano, anche solo in termini di tempi e modalità, su crediti già esigibili.

Resta fermo che la disciplina ammette spazi deliberativi dell'assemblea, sia in termini di dispensa dall'azione coattiva sia in termini di delega a trattare accordi, purché specifici. In alcune ricostruzioni si evidenzia inoltre che l'assemblea possa, in concreto, ratificare l'operato dell'amministratore quando approvi consapevolmente un rendiconto che recepisca la scelta gestoria; tuttavia, perché tale effetto possa predicarsi, è necessario che l'approvazione assembleare sia idonea a esprimere una volontà non equivoca e informata, tema che la giurisprudenza affronta con particolare cautela Omesso recupero crediti e responsabilità dell'amministratore .

In assenza di una preventiva delibera autorizzativa, e a fronte di morosità pluriennali non assistite da prova di iniziative di recupero, il Tribunale ha ritenuto integrato un quadro di irregolarità di gravità tale da giustificare la revoca giudiziale, assorbendo ogni ulteriore profilo di doglianza.