La Corte d'Appello di Catania, Sezione Seconda Civile, con sentenza decisa il 12 settembre 2025, ha affermato, in relazione al caso concreto, che non grava sull'amministratore alcun obbligo di disdire i contratti di manutenzione degli ascensori in assenza di una specifica delibera assembleare e che sarebbe stato atto esorbitante dai suoi poteri stipulare, senza autorizzazione dell'assemblea, un nuovo contratto con altra impresa.
Il provvedimento si sofferma sui limiti dei poteri dell'amministratore, evidenziando la necessità di un mandato chiaro e operativo per scelte che eccedono l'ordinaria amministrazione, specie ove attinenti a contratti pluriennali o economicamente rilevanti.
La vicenda
Un condominio aveva proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dalla società incaricata della manutenzione degli ascensori, che richiedeva il pagamento delle somme dovute per i servizi resi. Il condominio sosteneva che l'amministratore precedente avesse agito in violazione dei limiti del mandato, omettendo sia la tempestiva disdetta dei contratti in essere sia la sottoposizione all'assemblea di nuove proposte contrattuali più vantaggiose, nonostante una deliberazione assembleare avesse espresso l'intenzione di reperire preventivi a condizioni migliori e dare attuazione al preventivo più conveniente.
L'opposizione si fondava sull'assunto che l'amministratore avesse lasciato rinnovare tacitamente i contratti decennali esistenti e non avesse dato seguito alle determinazioni assembleari finalizzate al risparmio delle spese condominiali.
Inoltre, veniva contestato all'amministratore il mancato inserimento all'ordine del giorno delle successive assemblee della proposta ricevuta dalla ditta appaltatrice e la mancata esecuzione della volontà assembleare.
La decisione
Il giudice di primo grado aveva accolto parzialmente l'opposizione, revocando il decreto ingiuntivo ma condannando comunque il condominio al pagamento in favore della ditta appaltatrice. In particolare, era stato escluso ogni profilo di responsabilità personale dell'ex amministratore per l'omessa disdetta dei contratti e per il mancato pagamento delle prestazioni rese.
La Corte d'Appello ha confermato integralmente questa impostazione. I giudici hanno evidenziato che dal tenore della delibera adottata dall'assemblea "non è dato rinvenire l'obbligo a carico dell'amministratore di disdire i contratti di manutenzione in essere".
La delibera aveva infatti carattere meramente programmatico ("I condomini, nell'ottica di realizzare economie e spese fisse, reperiranno dei preventivi di ascensoristi con formula all-inclusive.
Sarà data attuazione dal 2016 al preventivo col prezzo più basso"), senza attribuire alcun compito operativo specifico all'amministratore.
Inoltre, la Corte ha sottolineato come . all'amministratore non sono pervenuti da parte dei condomini preventivi che avrebbero dovuto reperire. , sicché . non può dirsi che il precedente amministratore abbia esorbitato dai limiti del mandato ovvero che non abbia dato attuazione al deliberato assembleare. .
Sul punto relativo alla mancata sottoposizione all'assemblea della nuova proposta contrattuale ricevuta dalla ditta appaltatrice, la Corte ha osservato: . Né è consentito attribuire il dedotto inadempimento per non avere inserito la proposta di nuovo contratto ricevuta dalla ditta appaltatrice nell'ordine del giorno delle successive assemblee, atteso che dette assemblee sono andate entrambe deserte e quindi l'amministratore non ha avuto la possibilità di esporre la nuova proposta contrattuale nemmeno all'ultimo punto dell'ordine del giorno dedicato alle c.d. 'varie ed eventuali'".
Quanto alla possibilità di disdire e/o sostituire i contratti in essere, la Corte ha precisato che la manutenzione degli ascensori è un obbligo di fonte legale e che l'amministratore avrebbe sicuramente compiuto un atto esorbitante dai propri poteri laddove avesse intimato la diffida e stipulato un contratto con altra impresa senza autorizzazione dell'assemblea.
Anche riguardo al mancato pagamento delle prestazioni rese dalla ditta appaltatrice, la Corte ha escluso qualsiasi responsabilità dell'ex amministratore: . Manca la prova […] che sussistesse la relativa disponibilità di cassa e che comunque il pagamento avrebbe consentito di assicurare il pagamento di altri servizi condominiali altrettanto essenziali. . È stato inoltre rilevato che i bilanci consuntivi 2015-2017 non furono approvati dall'assemblea e che le due adunanze del 19.12.2017 e del 7.5.2018 andarono deserte.
La domanda risarcitoria e/o di manleva nei confronti dell'ex amministratore è stata quindi rigettata poiché "le somme oggetto della pretesa creditoria afferiscono a prestazioni delle quali il condominio ha goduto, sicché alcun danno nei confronti dello stesso è riconducibile in ragione del mancato pagamento oggetto d'ingiunzione".
I riferimenti giuridici
La decisione applica i principi sul riparto di attribuzioni tra assemblea e amministratore e sulla responsabilità di quest'ultimo: in particolare, gli obblighi di cui all'art. 1130 c.c. e i criteri del mandato ex artt. 1710 e 1711 c.c. (oltre ai profili di cui all'art. 1129 c.c. richiamati nel primo grado).
Ne consegue che, in assenza di una delibera assembleare che conferisca un mandato operativo, non è imputabile all'amministratore l'omessa disdetta dei contratti; e, per converso, la stipula di nuovi contratti con altra impresa senza autorizzazione assembleare costituirebbe atto eccedente i poteri.
Considerazioni conclusive
La sentenza conferma che la mera manifestazione d'intenti dell'assemblea non impone obblighi operativi specifici all'amministratore. Nella specie, l'assenza di una delibera vincolante e la mancata trasmissione dei preventivi da parte dei condomini escludono l'inadempimento dell'amministratore; al contempo, la sostituzione del fornitore o la stipula di nuovi contratti senza previa autorizzazione assembleare integra attività esorbitante dai poteri dell'amministratore.
Resta fermo che eventuali poteri più ampi possono derivare da statuto o da successiva delibera, ovvero da specifiche situazioni di urgenza documentata o da ratifica assembleare, secondo i principi generali del mandato e della gestione condominiale.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
