L'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 stabilisce che l'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Dopo il Correttivo Cartabia, la norma prosegue precisando che al verbale sono allegati l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore; tali documenti poi sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 c.c. In caso di mancata approvazione entro tale termine, la conciliazione si intende non conclusa.
L'operato dell'amministratore, nel ruolo di rappresentante del Condominio durante la mediazione, può avere un impatto diretto sull'esito delle controversie condominiali.
Come detto l'amministratore non è più condizionato nella partecipazione al procedimento di mediazione dal previo ottenimento di una delibera autorizzativa, ma potrà attivare, aderire e partecipare alla mediazione essendovi legittimato ex lege.
Anche se la norma è stata creata per rendere la procedura più snella e veloce, nella pratica è difficile da applicare. Questo perché l'amministratore del condominio, che è il professionista incaricato dai condomini di gestire il caseggiato, cercherà di evitare di prendere iniziative che non siano state preventivamente concordate con i condomini stessi.
In ogni caso è importante sottolineare che l'assenza dell'amministratore in mediazione può determinare conseguenze economiche a carico del condominio.
A tale proposito merita di essere segnalato che recentemente il Tribunale di Roma si è occupato di una controversia nata dall'impugnazione di delibere da parti di un gruppo di condomini, tra l'altro, per omessa convocazione di uno degli attori.
Il Tribunale ha sottolineato che il condominio, che aveva l'onere di dimostrare di aver regolarmente convocato la condomina, non è riuscito a provare di aver inviato l'avviso di convocazione né all'attrice né al precedente proprietario. Il condominio ha basato la sua argomentazione solo sui dati presenti nell'anagrafe condominiale dell'amministratore, ma il registro, fondamentale per un confronto accurato, non è stato prodotto.
Il giudicante ha annullato la delibera, condannando il soccombente al pagamento in favore degli attori delle spese di lite.
Non solo.
Il giudice romano ha condannato l'amministratore per la mancata partecipazione alla procedura di mediazione, nella sua qualità di rappresentante del Condominio (Trib. Roma, sez. V, 7 gennaio 2025, n. 172).
Il comportamento tenuto dall'amministratore è stato sanzionato dal Tribunale perché dopo aver chiesto il differimento del primo incontro della procedura conciliativa, lo ha poi disertato, senza addurre tra l'altro un motivo idoneo a giustificare la sua assenza.
L'assenza ha comportato il fallimento della procedura conciliazione, in palese contrasto con l'obiettivo di ridurre il numero di contenziosi o risolvere le dispute in modo più rapido ed efficiente.
Il condominio è stato condannato al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis, parte seconda, d. lgs. 28/2010, applicabile ratione temporis.
Si ricorda che il contenuto dell'art. 8 comma 4 bis del decreto legislativo n. 28/2010 è stato trasfuso nell'art. 12 bis dello stesso Decreto secondo il quale, tra l'altro, quando la mediazione è condizione di procedibilità il giudice condanna la parte, che non ha preso parte al primo incontro senza un motivo capace di giustificare la sua assenza, al pagamento di una somma di importo pari al doppio del contributo unificato.
