La riforma del condominio avvenuto con la ben nota legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha voluto in qualche modo "professionalizzare" la figura dell'amministratore, ben consapevole della delicatezza e importanza del ruolo assegnatogli nella gestione della compagine.
Per tale ragione, l'art. 71-bis disp. att. c.c. ha previsto requisiti di onorabilità e professionalità che l'aspirante amministratore deve possedere per essere validamente nominato.
Alla stessa maniera, al fine di evitare spiacevoli sorprese, l'art. 1129 c.c. ha stabilito che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
All'interno del preventivo sottoposto all'assemblea l'amministratore deve indicare anche la rivalsa del contributo previdenziale Inps, se dovuto. Ciò ci rimanda a una questione specifica che sarà oggetto di analisi del presente articolo: l'amministratore deve iscriversi alla Gestione separata?
Cos'è la Gestione separata Inps?
La gestione separata è un fondo pensionistico istituito presso l'Inps per assicurare la tutela previdenziale a categorie di lavoratori che, altrimenti, rischierebbero di essere escluse.
Poiché i contributi per i lavoratori dipendenti sono versati all'Inps direttamente dal datore, possiamo affermare che la gestione separata è un fondo pensionistico riservato a lavoratori autonomi e liberi professionisti che non abbiano una propria cassa previdenziale.
L'amministratore è un libero professionista?
Per quanto possa svolgere il proprio incarico in maniera professionale, l'amministratore non è un libero professionista.
Tanto è stato affermato dalla Corte di Cassazione (19 marzo 2021, n. 7874), secondo cui il contratto tra amministratore e condominio non costituisce una prestazione d'opera intellettuale assimilabile a quella del libero professionista.
La professione di amministratore, pur essendo subordinata al possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità stabiliti dalla legge, non rientra tra quelle il cui esercizio è subordinato all'iscrizione in appositi albi o elenchi.
Essa, pertanto, rientra nelle professioni non organizzate in ordini o collegi.
Quanto detto sinora non significa, però, che l'amministratore non possa essere qualificato come un lavoratore autonomo, soprattutto se esercita abitualmente e professionalmente la gestione dei condomini.
L'amministratore di condominio deve aprire la partita iva?
Nessuna norma di legge impone all'amministratore di avere la partita iva.
L'assemblea può quindi senz'altro conferire incarico a un soggetto che non ne sia provvisto, non trattandosi di un requisito essenziale a pena di invalidità della nomina.
La partita iva è tuttavia necessaria per l'amministratore ogni volta che tale attività non sia occasionale ma svolta in maniera costante e organizzata (Cass., 29 maggio 1998, n. 6308).
È ciò che avviene ai soggetti che amministrano contemporaneamente più edifici e che, pertanto, svolgono l'incarico di amministratore in modo professionale.
Al ricorrere di queste condizioni, come anticipato nel precedente paragrafo, si integra l'esercizio di una vera e propria attività di lavoro autonomo che rende necessario dotarsi della partita iva con codice Ateco 68.32.00 ("Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi").
In buona sostanza, l'amministratore di condominio non può limitarsi a emettere una semplice ricevuta per prestazione occasionale quando la sua attività, a prescindere dal guadagno, è svolta con professionalità e costanza nel tempo.
L'amministratore condominiale deve iscriversi alla Gestione separata Inps?
L'amministratore di condominio deve iscriversi alla Gestione separata Inps se:
- è titolare di partita iva, in quanto svolge professionalmente e in modo organizzato l'attività di gestione degli edifici condominiali, e al contempo non è iscritto ad altra cassa previdenziale;
- pur non avendo partita iva, percepisce un compenso annuo superiore a 5.000 euro. In questa ipotesi, infatti, l'amministratore è equiparato a un lavoratore autonomo occasionale.
La Suprema Corte (7 settembre 2018, n. 21900) ha precisato che l'attività di amministratore di condominio, se svolta in forma societaria, richiede l'iscrizione alla Gestione commercianti Inps da parte del socio amministratore.
La Gestione commercianti prevede il pagamento di contributi ridotti (15,6% contro il 25,72% della Gestione separata) ma l'obbligo di pagare dei contributi minimali fissi, pari a 2.488,66 euro.
La Gestione separata Inps è dunque più conveniente nel caso di fatturati bassi (non prevedendo contributi minimali fissi), mente la Gestione commercianti Inps risulta più conveniente per fatturati più alti, prevedendo contributi fissi minimali, al di sopra dei quali il contributo cresce in maniera ridotta rispetto alla Gestione separata.
Non devono invece iscriversi alla Gestione separata gli amministratori che risultano iscritti ad altre casse previdenziali (come avviene nell'ipotesi in cui l'amministratore sia anche avvocato, commercialista, geometra, ingegnere, ecc.).
Amministratore: la rivalsa Inps va addebitata al condominio?
L'amministratore con partita Iva (lavoratore autonomo) può applicare una rivalsa del 4% sul compenso lordo, che però diventerà parte della base imponibile.
In questo senso anche il Tribunale di Nocera Inferiore (31 maggio 2024, n. 1312), secondo il quale «professionisti che esercitano un'attività per la quale non è prevista un'apposita cassa di previdenza sono tenuti all'iscrizione alla gestione separata dell'Inps.
La gestione separata è un regime contributivo che prevede il pagamento di un contributo annuo, calcolato in percentuale sul reddito imponibile del professionista (…) i soggetti tenuti all'iscrizione alla gestione separata, hanno la facoltà di addebitare in fattura al proprio committente una maggiorazione del 4% del compenso concordato, fermo restando che resta a suo carico l'obbligo del pagamento dei contributi Inps. Addebitando la rivalsa il professionista, in pratica, fa concorrere alla propria contribuzione previdenziale il soggetto committente, chiamato a versare il 4% del compenso, a titolo di rivalsa del contributo previdenziale Inps».
L'amministratore deve indicare la rivalsa nel preventivo?
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta, maggiorato della rivalsa, se è già iscritto alla Gestione separata.
Ad ogni buon conto, secondo la sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore appena citata, le irregolarità contabili di minimo conto non sono sufficienti di per sé ad annullare una deliberazione, se il pregiudizio economico arrecato alla compagine è molto modesto.
Nel caso affrontato, nel rendiconto sottoposto all'assemblea l'amministratore aveva inserito una rivalsa pari al 6% anziché al 4%; il giudice ha tuttavia ritenuto l'errore sostanzialmente irrilevante per la situazione patrimoniale della compagine, rigettando la doglianza.
In questo senso anche la Suprema Corte (9 marzo 2017, n. 6128), secondo la quale «il condomino che intenda impugnare una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale».
Può quindi concludersi affermando che se l'amministratore non indica dapprincipio la maggiorazione del proprio compenso netto pari al 4% a titolo di rivalsa Inps conserverà comunque il diritto a percepire il corrispettivo per l'attività prestata a favore della compagine.
