L'amministratore condominiale rappresenta la compagine nei confronti dei terzi, anche in fase di contenzioso. È ciò che accade nelle controversie intraprese contro l'edificio e nella fase prodromica della mediazione che, ai sensi dell'art. 71-quater disp. att. cod. civ., è condizione di procedibilità dell'azione giudiziaria contro la compagine.
A tale riguardo, l'art. 5-ter, d. lgs. 4 marzo 2010, n. 28, stabilisce che «l'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi», senza che occorra la previa autorizzazione assembleare.
Il parere del consesso è invece indispensabile in fase di ratifica dell'accordo; la disposizione appena citata prosegue infatti affermando che «Il verbale al quale è allegato l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa».
Mediazione: le conseguenze della mancata partecipazione dell'amministratore
L'amministratore che non partecipa alla mediazione intrapresa dalla controparte (ad esempio, dal condomino che ha impugnato la deliberazione) si espone a un'azione giudiziaria che può comportare non solo la revoca dell'incarico ma anche l'obbligo di risarcire i danni, purché la sua assenza sia ingiustificata oppure si unisca a quella del difensore di fiducia, mai nominato.
Secondo l'art. 8, quarto comma, d. lgs. n. 28/2010, «Le parti partecipano personalmente alla procedura di mediazione. In presenza di giustificati motivi, possono delegare un rappresentante a conoscenza dei fatti e munito dei poteri necessari per la composizione della controversia».
Il comma successivo specifica che «La delega per la partecipazione all'incontro … è conferita con atto sottoscritto con firma non autenticata».
Attesa la difficoltà di individuare i giustificati motivi che impediscano di comparire personalmente, è oramai chiaro che la presenza personale delle parti coinvolte nella procedura conciliativa non sia indispensabile, essendo possibile delegare - mediante procura scritta speciale non autenticata - qualcun altro, anche il proprio difensore.
Dunque, l'amministratore che non partecipa alla mediazione ma che delega a ciò l'avvocato del condominio - oppure un altro soggetto - non può ritenersi inadempiente al proprio mandato, trattandosi di facoltà pienamente legittima.
Di inadempimento, invece, può parlarsi nell'ipotesi in cui l'amministratore:
- non compaia alla mediazione senza fornire alcuna giustificazione e senza delegare altri;
- non abbia nominato un avvocato affinché assista il condominio nella procedura di mediazione.
È appena il caso di ricordare che le gravi irregolarità che giustificano la revoca giudiziaria non sono tassativamente indicate dall'art. 1129 c.c.., potendo il regolamento individuarne delle altre e, soprattutto, il giudice valutare la gravità dell'inadempimento concreto dell'amministratore convenuto.
Dunque, se l'assemblea non raggiunge la maggioranza necessaria per revocare l'amministratore, ciascun condomino può adire l'autorità giudiziaria per ottenere lo stesso risultato, rimettendo al giudice la valutazione della gravità della negligenza consistita nel non aver preso parte all'incontro di mediazione.
Se invece la revoca è deliberata dall'assemblea, potrebbe sussistere quella giusta causa che impedisce all'amministratore rimosso anzitempo di chiedere il risarcimento ai sensi dell'art. 1725 c.c. (cfr. Cass., 19 marzo 2021, n. 7874).
La compagine potrebbe altresì agire per il risarcimento dei danni, qualora dalla condotta inadempiente consistita nel non prendere parte all'incontro di mediazione sia derivato un pregiudizio concreto alla compagine.
L'azione risarcitoria, dunque, dovrà essere supportata dalle prove che dimostrino il danno patito dal condominio a seguito dell'inottemperanza dell'amministratore, la quale sarà tanto più grave se questi non solo non ha partecipato all'incontro di mediazione ma nemmeno aveva avvertito la compagine, la quale si è improvvisata trovata coinvolta in un contenzioso giudiziario evitabile.
Infatti, la mediazione consente al condominio di valutare l'opportuna strategia difensiva, ivi inclusa quella di tornare sui propri passi e di sostituire la deliberazione impugnata con una non viziata, in modo tale da scongiurare un contenzioso che vedrebbe la compagine sicura soccombente.
In effetti, nonostante l'art. 5-ter, d. lgs. n. 28/2010 autorizzi l'amministratore a presenziare in mediazione anche senza aver ottenuto il previo consenso assembleare, l'adunanza va opportunamente avvertita affinché possa essere concordata la linea difensiva da seguire.
La richiesta risarcitoria rivolta all'amministratore è ancor più fondata se solo si pensa che la mancata partecipazione alla mediazione ha precise conseguenze sul successivo contenzioso giudiziario.
Ai sensi dell'art. 12-bis, d. lgs. n. 28/2010, «Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al primo incontro del procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell'articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile».
Ma non solo: «Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio».
E ancora: nel caso appena citato, «con il provvedimento che definisce il giudizio, il giudice, se richiesto, può altresì condannare la parte soccombente che non ha partecipato al primo incontro di mediazione al pagamento in favore della controparte di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione».
Ancora differente è l'ipotesi in cui l'amministratore non abbia partecipato alla conciliazione perché l'ha rifiutata, comunicando all'organismo di mediazione la volontà di non scendere a compromessi con la controparte.
In effetti, il rifiuto alla mediazione opposto unilateralmente dall'amministratore potrebbe sembrare legittimo alla luce delle modifiche normative che hanno indotto il legislatore a prevedere, oggi, che egli possa partecipare alla procedura conciliativa senza il preventivo consenso dell'assemblea.
In realtà, la scelta del legislatore è giustificata dalla necessità di accelerare i tempi dell'incontro: vigente la pregressa disciplina - che, invece, imponeva all'amministratore di essere previamente autorizzato - la prima seduta di mediazione finiva per slittare inevitabilmente, atteso il tempo occorrente per ottenere il mandato a comparire nella procedura conciliativa.
Dunque, il fatto che l'amministratore non necessiti dell'autorizzazione assembleare per entrare in mediazione non legittima lo stesso ad intraprendere radicali iniziative unilaterali che possono pregiudicare le ragioni del condominio, come ad esempio quella di non partecipare per far fallire il tentativo di mediazione.
Una scelta del genere dovrebbe dunque essere concordata con l'assemblea, tempestivamente convocata.
Conclusioni
Tirando le fila di quanto appena detto, possiamo affermare che:
- se l'amministratore non prende parte alla mediazione ma delega qualcun altro, non c'è inadempimento, soprattutto se ad essere stato delegato è l'avvocato del condominio. È tuttavia possibile immaginare una sua responsabilità qualora il soggetto delegato sia del tutto all'oscuro della vicenda oggetto di conciliazione, atteso che la legge impone di far comparire «un rappresentante a conoscenza dei fatti e munito dei poteri necessari per la composizione della controversia» (art. 8, d. lgs. n. 28/2010);
- se l'amministratore non prende parte alla mediazione né provvede alla necessaria nomina di un avvocato, è gravemente inadempiente;
- se l'amministratore nomina l'avvocato ma poi non partecipa al primo incontro di mediazione senza addurre giustificazioni né delegare qualcun altro, può ritenersi inadempiente.
