Le spese, ordinarie e straordinarie, di un condominio sono sempre frutto delle decisioni prese dall'assemblea che, in sede di approvazione del bilancio preventivo e di quello consuntivo, autorizza l'amministratore ad affrontare questi costi.
Invece, in questo condominio pugliese, protagonista della vicenda oggetto della sentenza del Tribunale di Taranto n. 1816 del 25 giugno 2024, alcune spese, più precisamente quelle relative alle forniture dell'edificio, pare che fossero state anticipate dall'amministratore, senza alcuna approvazione dell'assemblea.
Più precisamente, a detta del professionista, tale iniziativa era stata assunta poiché mancava denaro in cassa.
Allo stesso tempo, però, si voleva assicurare al condominio la continuità delle dette somministrazioni.
Insomma, scaduto l'incarico per la revoca del medesimo, l'ormai ex amministratore chiedeva il rimborso di queste anticipazioni al condominio, proponendo azione di recupero dinanzi al Tribunale di Taranto. In tale sede, l'ente contestava ogni addebito, affermandone l'infondatezza e chiedendo di respingere la domanda avanzata dalla parte attrice.
La lite, perciò, verteva sulla seguente domanda: in tema di rimborso delle anticipazioni dell'amministratore, a quali condizioni esso è possibile? Vediamo come ha risolto ogni dubbio a riguardo l'ufficio invocato.
Spese straordinarie anticipate dall'amministratore: a quali condizioni?
In condominio, l'assemblea è l'organo sovrano, per cui ogni spesa deve passare attraverso la sua approvazione.
Tuttavia, c'è una circostanza, in presenza della quale, l'amministratore può decidere di eseguire un certo intervento e di porlo a carico dell'ente, senza passare dalla preventiva votazione del consesso: si tratta delle cosiddette opere di manutenzione straordinaria urgenti «L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (Art. 1135 co. 2 cod. civ.)».
In questo caso, il potere dell'amministratore è, evidentemente, più ampio, ma è condizionato alla presenza del presupposto dell'urgenza (quest'ultima deve essere intesa nel senso della indifferibilità dell'intervento e del pericolo di danno alla cosa comune derivante dall'inerzia).
In assenza dell'urgenza, si tratterebbe, quindi, di una spesa tranquillamente affrontabile in un momento successivo, previa approvazione dell'assemblea ritualmente convocata allo scopo. In tale circostanza, senza la ratifica successiva del consesso, l'anticipazione non sarebbe rimborsata all'amministratore «laddove, in ipotesi, l'amministratore abbia impegnato il condominio in una spesa straordinaria non urgente, l'unico effetto di tale iniziativa risiede nel fatto che, se l'assemblea non la ratifica, di essa dovrà farsi carico l'amministratore medesimo; se, invece, la spesa viene ratificata dall'assemblea - con valutazione e apprezzamento di merito, si ripete, non sindacabile dal Tribunale - facendola propria, ogni eventuale questione d'illegittimità dell'operato resta superata. […] La ratifica, per altro, non richiede formule particolari e ben può avvenire anche mediante l'approvazione del consuntivo che contenga tale spesa (ex multis, Trib. di Roma sent. n. 5260 del 20.03.2020)».
Rimborso anticipazioni amministratore per le forniture condominiali: quali presupposti?
Nel caso in commento, le anticipazioni paventate dall'ex amministratore del condominio riguardavo le forniture, elettrica ed idrica, del fabbricato.
In sede giudiziale, però, la parte istante non aveva fornito la prova dei bonifici di pagamento partiti dal proprio conto ed a saldo delle fatture per le somministrazioni. Il professionista, inoltre, non aveva nemmeno dimostrato che gli esborsi in questione erano stati ricompresi nel bilancio consuntivo approvato prima della sua revoca.
Ebbene, per il Tribunale di Taranto, tali circostanze comportavano il rigetto della domanda di rimborso dell'ex amministratore. Mancava, infatti, ogni traccia di una rendicontazione di questi esborsi e tanto meno la ratifica dell'assemblea «la possibilità di anticipazioni per esigenze di urgenza e necessità nella gestione sono consentite solo e soltanto se approvate anche successivamente dal condominio a seguito di apposito report in cui vengono elencati le singole spese e le fatture pagate. ### , andrebbe inserita anche nel rendiconto di gestione al fine di pareggiare eventualmente la differenza negativa emersa nella gestione per mancato pagamento di quote condominiali.
Nei rendiconti di gestione, non vi è traccia delle anticipazioni e soprattutto alle fatture e/o spese pagate dall'amministratore in vece del condominio, ma soprattutto non c'è l'approvazione da parte del condominio….La richiesta, odierna appare priva di prova certa, in quanto la somma indicata non è supportata dalla prova, bonifici effettuati dal conto personale riferiti alle fatture del condominio, o schema di rendiconto approvato».
Per questi motivi, la domanda di rimborso delle anticipazioni, presuntivamente, affrontate dall'ex amministratore, è stata respinta.
