L'accesso al tetto condominiale può essere limitato per ragioni di sicurezza senza violare i diritti

L'accesso al tetto rappresenta una facoltà riconosciuta a ciascun condomino in quanto comproprietario della cosa comune, ma tale diritto può essere regolamentato dall'assemblea per esigenze di sicurezza e tutela dell'incolumità collettiva. La decisione di apporre un lucchetto alla botola di accesso al tetto, adottata con delibera assembleare, non integra una limitazione arbitraria delle facoltà dei singoli, purché non si traduca in un divieto assoluto e sia funzionale a prevenire rischi per le persone.

Il Tribunale di Firenze, con sentenza n.3735 del 21 novembre 2025, ha confermato la validità di una simile regolamentazione, precisando limiti e condizioni entro cui essa può ritenersi conforme alla disciplina vigente.

La vicenda

Un condomino proponeva ricorso ex art. 281-decies c.p.c. avverso il condominio, impugnando la delibera assembleare del 3 settembre 2024 che aveva disposto l'apposizione di un lucchetto sulla botola di accesso al tetto. Il ricorrente deduceva che tale deliberazione fosse nulla o annullabile perché incidente sul diritto individuale di accesso a una parte comune dell'edificio e chiedeva, inoltre, la consegna di copia delle chiavi della chiusura apposta alla botola (ovvero all'abbaino che conduce al tetto).

In fatto, emergeva che l'assemblea aveva deliberato a maggioranza (386,97 su 530,48 millesimi presenti) l'apposizione del lucchetto per esigenze di sicurezza; il condomino richiamava precedenti giudizi interni allo stabile e lamentava che altri partecipanti potessero, di fatto, accedere alla copertura da terrazze private senza analoghe cautele.

Il condominio si costituiva contestando le domande e rappresentando, tra l'altro, che il tetto non era liberamente percorribile in sicurezza e che l'iniziativa assembleare mirava a evitare accessi indiscriminati e potenzialmente pericolosi.

Veniva altresì richiamata una precedente delibera del 24 marzo 2015 - già impugnata dallo stesso condomino e confermata dal Tribunale con sentenza n. 1774/2017 - con cui era stato stabilito che l'accesso al tetto dovesse essere autorizzato dall'amministratore, previa indicazione di precisi motivi di natura condominiale, prevedendosi la chiusura della botola con lucchetto e la detenzione della chiave in capo all'amministratore.

Il condominio evidenziava inoltre un episodio del 2024 in cui il ricorrente era stato visto accedere alla botola e raggiungere la copertura senza dispositivi di protezione individuale e senza chiarire le ragioni della propria condotta.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato la domanda e confermato la validità della delibera del 3.9.2024, ritenendo legittima la scelta assembleare di subordinare l'accesso al tetto a cautele specifiche per ragioni di sicurezza.

"Sulla esistenza del diritto di passaggio di ciascun condòmino attraverso la parte del sottotetto ormai appartenente al proprietario dell'ultimo piano [...] non vi è contestazione alcuna, anche perché oggetto di giudicato [...] Il possesso della detta servitù da parte ed in favore di ciascun condòmino (per destinazione del padre di famiglia derivante dallo stato dei luoghi) [...]"

Il giudice ha però chiarito che tale assetto non implica un libero esercizio illimitato dell'accesso alla copertura:

"[...] si ritiene che la sentenza del 2001 non ha certo riconosciuto in capo a ciascun condomino un libero esercizio del diritto di accesso al tetto. Quest'ultimo rappresenta infatti una facultas che connota il diritto di comproprietà sul bene comune [...] Fermo restando che è principio pacifico che ciascun condomino abbia diritto di utilizzare il bene comune purché non ne alteri la destinazione e non leda il pari diritto degli altri (art. 1102 c.c.), è altrettanto pacifico che l'uso delle parti comuni possa essere regolamentato a garanzia dei diritti altrui, ad esempio per tutelare l'incolumità delle persone."

La motivazione valorizza, inoltre, i doveri dell'amministratore, richiamando l'art. 1130, comma 1, n. 2, c.c., laddove impone di "custodire" il bene perché da esso non derivino situazioni di pericolo o di pregiudizio ad alcuno, sia condòmini che terzi estranei", nonché di "regolamentare" l'uso delle cose comuni. A sostegno viene citata Cass., ord. n. 13595/2021 in tema di responsabilità da custodia.

Coerentemente, il Tribunale ha ritenuto che la delibera non introducesse un divieto assoluto, poiché l'accesso resta esercitabile tramite tecnico specializzato, con consegna temporanea della chiave:

"La delibera del 3.9.2024 è legittima e non vieta in assoluto l'esercizio della facoltà del ricorrente, il quale, delegando tecnico specializzato e dotato di dispositivi di sicurezza e al quale l'amministratore potrà consegnare temporaneamente la chiave del lucchetto [...], potrà assicurarsi ad es. che l'antenna TV sia al meglio regolata per la ricezione."

Il provvedimento aggiunge che, non essendo l'intera superficie del tetto protetta da una linea vita perimetrale, l'amministratore dovrà anche adottare ulteriori misure organizzative e informative al punto di accesso, affinché l'accesso risulti "regolato" e "sicuro" per gli operatori esterni o i tecnici incaricati, in aderenza agli obblighi di sicurezza richiamati ex D.lgs. 81/2008 (ancoraggio facilmente raggiungibile per l'aggancio del DPI prima di accedere alla copertura; cartellonistica idonea e durevole con indicazione dell'obbligo di utilizzo dei DPI anticaduta, identificazione e posizione dei dispositivi di ancoraggio e modalità di ancoraggio mediante planimetria di massima, oltre al numero massimo di operatori collegabili ai dispositivi).

Infine, avendo ravvisato "carenze ed omissioni" nell'adozione della decisione assembleare (perché non accompagnata dalle prescrizioni ulteriori sopra indicate), il Tribunale ha ritenuto di compensare integralmente le spese processuali.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione sono richiamate:

- Cass., ord. n. 13595/2021, in tema di responsabilità da custodia (richiamata anche in contributi di approfondimento sulla responsabilità del condominio-custode ex art. 2051 c.c., v. Trib. La Spezia 27.9.2021 n. 512 e quadro su art. 2051 c.c. );

- Trib. Firenze n. 2779/2001 e Trib. Firenze n. 1774/2017, relative al medesimo edificio e al passaggio (servitù) nel sottotetto quale via di accesso al tetto.

Considerazioni Conclusive

La pronuncia ribadisce che la facoltà di accedere al tetto, quale espressione del diritto di comproprietà sul bene comune, non esclude la possibilità di una regolamentazione dell'esercizio per ragioni di sicurezza, purché la disciplina non si risolva in una preclusione totale e mantenga una via effettiva di esercizio (nel caso di specie, tramite tecnico specializzato e con consegna temporanea della chiave).

Nel perimetro tracciato dal Tribunale, la legittimità della regolamentazione discende dal contemperamento tra: (i) l'art. 1102 c.c. (uso della cosa comune senza alterazione della destinazione e senza lesione del pari diritto altrui), e (ii) i doveri dell'amministratore ex art. 1130 c.c., letti anche alla luce della responsabilità da custodia richiamata da Cass. n. 13595/2021 (profilo che, sul piano pratico, rende coerente l'adozione di misure idonee a prevenire accessi pericolosi e infortuni).

Resta fermo che una regolamentazione assembleare può essere sindacata ove, in concreto, si trasformi in un divieto non proporzionato o in una compressione non giustificata delle facoltà di godimento: sul punto è utile distinguere la mera disciplina dell'uso (in linea di principio rimessa all'autorganizzazione assembleare) dai limiti che incidono sul nucleo del diritto, i quali postulano diverso fondamento (titolo o regolamento di natura contrattuale), come chiarito anche in approfondimenti dedicati alla lettura dell'art. 1102 c.c. e al "pari uso" Cassazione e art. 1102 c.c.: criteri sull'uso della cosa comune .

In chiave applicativa, la decisione consente di individuare una linea di confine: sono tendenzialmente sostenibili cautele che lasciano integro l'accesso per manutenzioni e verifiche mediante operatori qualificati e in sicurezza; risultano invece esposte a censure le determinazioni che, senza adeguata ragione, impediscano l'uso consentito dall'art. 1102 c.c. o neghino in modo immotivato utilità ricavabili dal tetto, come accaduto in fattispecie in cui è stata ritenuta invalida una delibera che ostacolava l'installazione di impianti sul tetto in presenza dei presupposti di legge (v. Trib. Modena 17 luglio 2023 n. 1220, delibera invalida per compressione ingiustificata dell'uso ex art. 1102 c.c. ).

Il criterio decisivo resta, dunque, la proporzionalità della misura rispetto allo scopo di sicurezza e la preservazione di un accesso effettivo e tracciabile, accompagnato - quando necessario - da prescrizioni tecniche idonee (ancoraggi, informativa, limitazioni operative) che rendano l'accesso compatibile con gli obblighi prevenzionistici e con le responsabilità connesse alla custodia delle parti comuni.