Quando si deve verificare la presenza o meno di una servitù costituita per destinazione del padre di famiglia nel contesto di un fabbricato poi divenuto Condominio, si deve prendere come momento, a partire dal quale eseguire la verifica della condizione di fatto di asservimento di un bene ad un altro, quello della nascita del Condominio, cioè il momento in cui l'unica proprietà (del costruttore o di un soggetto che aveva la titolarità dell'intero fabbricato) si è frazionata, con la vendita della prima unità immobiliare.
Così la Corte di cassazione, con l'ordinanza 26887 del 16 ottobre 2024, ha rinviato alla Corte d'Appello a qua l'esame della situazione di fatto, a fronte dell'errore commesso circa il momento cui risalire per la verifica delle condizioni di asservimento tra due immobili e determinazione della c.d. servitù per destinazione del padre di famiglia.
Fatto e decisione
Tizio, proprietario di un immobile sito in un Condominio, aveva acquistato nel 1996 da Caio e Sempronia detto cespite, essendo Caio e Sempronia proprietari dell'intero fabbricato. La vendita avvenuta tra Tizio, Caio e Sempronia, lo anticipiamo al lettore, non era il primo atto di frazionamento dell'unica proprietà del fabbricato, avendo Caio e Sempronia venduto, in precedenza, una delle unità immobiliari che lo costituivano a Mevio e Filana, precisamente nel 1993.
Tizio, contestualmente all'acquisto dell'immobile, sottoscriveva con Caio e Sempronia scrittura privata, ove i medesimi gli dichiaravano che, in caso di guasti, gli sarebbe stato consentito il passaggio per accedere ai servizi comuni (fogna, luce, acqua e gas), le cui tubature si trovavano in un'intercapedine sotterranea esistente lungo il perimetro del fabbricato, alla quale si accedeva tramite quattro bocche di lupo presenti all'interno dei giardini delle quattro unità abitative di cui era costituito l'edificio.
Orbene, avendo Mevio chiuso la bocca di lupo di pertinenza dell'immobile di Tizio (confinante con quello di Mevio), prima che costui acquistasse, aprendo poi una seconda bocca di lupo sul proprio giardino, Tizio aveva avuto accesso tramite la bocca di lupo dell'immobile di Caio e Sempronia, anch'esso attiguo, sino a che nel 1998 costoro non avevano eretto un muro divisorio tra il loro immobile e quello di Tizio.
Successivamente, poi, Mevio e Filana realizzavano, all'ingresso del proprio appartamento, una tettoia poggiata su due pilastri, distante pochi centimetri dalla proprietà di Tizio, in violazione delle distanze legali tra costruzioni e dalla veduta esercitata dal sovrastante balcone di Tizio, arrivando anche peraltro a collegare le utenze idriche degli appartamenti di Tizio e di Mevio e Filana, avendo Mevio collegato entrambi ad un unico contatore, intestato a Tizio, costretto così a pagare forfettariamente metà dei consumi, in maniera del tutto distante rispetto all'effettivo utilizzo - abitando Tizio da solo ed avendo invece Mevio e Filana un nucleo familiare di 4 persone.
Tutto ciò spingeva Tizio ad agire in giudizio per domandare, innanzitutto, l'accertamento della servitù di passaggio a favore del proprio immobile per l'accesso ai servizi comuni all'interno dell'intercapedine interrata e comunque di ottenere il rispetto di tale diritto, con condanna di Caio e Sempronia ad abbattere il muro divisorio e di condannare Mevio e Filana ad abbattere la tettoia, nonché, accertata l'illegittimità dell'unificazione delle utenze idriche tra le due abitazioni, condannarli al ripristino delle utenze separate con contatori autonomi ed al risarcimento del danno.
Il Tribunale di Roma, in I°, rigettava le istanze di Tizio. La Corte d'Appello cui costui ricorreva impugnando la sentenza, accoglieva parzialmente le istanze, condannando Mevio e Filana a rimuovere la tettoia per violazione delle distanze legali, confermando per il resto la pronuncia del Tribunale.
Mevio e Filana ricorrono allora per Cassazione e Tizio propone ricorso incidentale rispetto al quale la Cassazione accoglierà due dei motivi di impugnazione.
Innanzitutto, la Corte rigetta come inammissibile il primo ed unico motivo di ricorso di Mevio E Filana, che si dolevano del fatto che la Corte d'Appello avesse ritenuto la tettoia da loro installata come manufatto stabilmente infisso al suolo con carattere di solidità. stabilità ed immobilizzazione, soggetto quindi alle distanze legali ex art. 873 c.c., mentre secondo loro si trattava di esercizio dell'uso più intenso della cosa comune, ai sensi degli artt. 1102 e 1139 c.c., senza incisione sul diritto di veduta di Tizio, né sulla sicurezza della sua proprietà e servendo piuttosto a tutelare la loro riservatezza ed a proteggere la proprietà dalle intemperie, nonché ad evitare a terzi di arrampicarsi, tramite la tubatura posta al centro del muro del fabbricato, sino al balcone di Tizio.
L'inammissibilità dichiarata dalla Corte dipende dal fatto che Mevio e Filana abbiano richiesto una diversa valutazione del fatto, cioè dei vantaggi derivanti dalla pensilina alla loro proprietà e degli effetti pregiudizievoli della stessa sui diritti di Tizio, da sostituire a quella compiutamente svolta dalla Corte d'Appello, valutazione di fatto che, come noto al lettore, è inibita alla Corte di cassazione, essendo la stessa un Giudice di legittimità.
Peraltro, già la Corte d'Appello aveva appunto compiuto tale valutazione, ritenendo il manufatto edificato da Mevio e Filana come esorbitante rispetto al limite di cui all'art. 1102 c.c., essendo la pensilina stata innestata sul muro comune senza la preventiva autorizzazione (o successiva ratifica) degli altri condòmini e comproprietari del muro.
Vengono invece accolti due dei motivi proposti da Tizio con il suo ricorso incidentale.
In primo luogo, secondo la Corte ha ragione Tizio a dolersi del rigetto della propria domanda, alternativa a quella di accertamento della servitù, volta a chiedere la costituzione coattiva della stessa, che la Corte d'Appello aveva ritenuto esorbitare dal thema decidendum del giudizio.
Invece, afferma la Corte di cassazione, la Corte d'Appello ha dato un'interpretazione errata del contenuto normativo dell'art. 1062 c.c., avendo effettuato la verifica dell'esistenza o meno di una condizione di fatto di asservimento alla data dell'acquisto della proprietà del preteso fondo dominante da parte di Tizio (1996), anziché nell'anteriore data (1993) in cui Mevio e Filana avevano acquistato la proprietà del loro appartamento con giardino, facendo cessare l'appartenenza del fabbricato comprensivo dei quattro appartamenti e del giardino circostante agli originari unici proprietari, Caio e Sempronia, pur avendo riconosciuto che i segni visibili e permanenti, che costituiscono indice inequivoco del peso imposto al fondo servente, devono perdurare fino alla separazione dell'originaria unica proprietà.
Quindi, la Corte cassa con rinvio la pronuncia d'appello su tale punto, cosicchè i Giudici di secondo grado dovranno eseguire un nuovo esame della domanda di Tizio di accertamento dell'esistenza della servitù di passaggio a favore del suo appartamento che conduca attraverso il giardino ad una bocca di lupo di accesso all'intercapedine sotterranea in cui sono ubicate le tubazioni dei servizi comuni, che la Corte d'Appello dovrà condurre tenendo conto della situazione esistente quando é per la prima volta cessata l'appartenenza del fabbricato e del giardino circostante agli originari unici proprietari Caio e Sempronia nel 1993, e non della situazione di fatto esistente al momento dell'acquisto di Tizio (1996).
Il secondo motivo di ricorso incidentale proposto da Tizio ed accolto dalla Cassazione concerne l'illegittima unificazione delle utenze idriche del suo appartamento e di quello di Mevio e Filana ad opera di costoro.
Su tale punto, secondo la Corte, i Giudici d'appello hanno errato violando il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato: infatti, Tizio aveva correttamente e sin dal I° domandato di accertare l'illegittima unificazione e condannare Mevio e Filana al ripristino delle due utenze separate, con idoneo contatore distinto, mentre invece la Corte d'Appello aveva inteso che egli domandasse l'autorizzazione al distacco dall'utenza idrica comune, assolutamente peraltro non necessaria, né richiesta, procedendo poi a respingerla sulla scorta dell'assenza di prova del fatto che Mevio e Filana gliel'avessero rifiutata.
Considerazioni conclusive
Per ciò che qui ci interessa maggiormente, ovvero l'accertamento della servitù per destinazione del padre di famiglia esistente tra due immobili poi divenuti in Condominio tra loro, la Corte richiama la propria giurisprudenza, secondo la quale «l'accertamento dell'avvenuto acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia implica la verifica del pregresso asservimento di una parte del fondo all'altra, desumibile dalla presenza di opere destinate all'esercizio della servitù, le quali debbono esistere al momento in cui i due fondi hanno cessato di appartenere all'unico proprietario (vedi in motivazione Cass. 30.9.2020 n. 20873.».
