L'acquirente di un'unità immobiliare sita in un edificio condominiale risponde in solido con il precedente condomino per le spese non pagate, ma soltanto per quelle sorte nella gestione in corso e in quella precedente rispetto alla data in cui è avvenuto il passaggio della proprietà. Lo ha ribadito il Tribunale di Civitavecchia con la sentenza n. 1116 dell'8 ottobre 2025.
Fatto e decisione
Nella specie un condomino, che aveva acquistato da poco un appartamento sito in un condominio si era visto notificare dall'amministratore un decreto ingiuntivo nel quale gli si chiedeva di pagare delle spese condominiali rimaste insolute, per come risultanti dal rendiconto approvato dall'assemblea.
Questi aveva allora proposto opposizione al predetto decreto ingiuntivo, contestando il fatto che l'importo ingiunto faceva riferimento a oneri condominiali derivanti da gestioni pregresse, anteriori al biennio 2020-2021, nel quale si era verificato il passaggio di proprietà.
Infatti nel bilancio posto a base del provvedimento monitorio si faceva riferimento a una voce denominata "residuo precedente", senza ulteriori specificazioni, dando a intendere che si trattasse di spese sorte antecedentemente alla gestione oggetto del rendiconto.
Si era quindi costituito in giudizio l'amministratore del condominio opposto, sostenendo la piena operatività del vincolo di solidarietà imposto dall'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., in capo all'opponente in ordine agli oneri condominiali ingiunti.
Il Tribunale, nel decidere sull'opposizione, ha evidenziato come il condominio opposto avesse invocato l'obbligazione solidale gravante sul condomino opponente, quale acquirente dell'unità immobiliare, ai sensi della disposizione or ora citata, secondo cui "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".
Il Giudice ha quindi ricordato come la giurisprudenza di legittimità abbia chiarito che l'obbligazione relativa al pagamento degli oneri condominiali sorge in capo all'acquirente dell'immobile solo al momento del passaggio della proprietà.
Tuttavia, a tutela del condominio creditore, l'art. 63 disp. att. c.c. estende all'acquirente il vincolo di solidarietà relativo al pagamento degli oneri condominiali a carico del venditore (precedente proprietario), purché sorti nell'anno di acquisto o in quello precedente, salvo il diritto di regresso nei rapporti interni.
Ne deriva che l'acquirente dell'unità immobiliare condominiale può essere tenuto al pagamento degli oneri condominiali antecedenti all'acquisto della proprietà, in solido con il venditore, solo limitatamente alle spese sorte, e quindi deliberate, nell'anno in corso o in quello precedente all'acquisto, dovendosi individuare il momento dell'insorgenza della spesa nella data della sua approvazione da parte dell'assemblea condominiale (sul punto si veda anche Cass. n. 19756 del 20/06/2022, la quale ha chiarito che "in tema di condominio negli edifici, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, né per il tramite del vincolo solidale di cui all'art. 63 disp. att. c.c., né attraverso la previsione dettata in tema di comunione ordinaria di cui all'art. 1104 c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali spese").
Il Tribunale ha quindi precisato che incombe sul condominio attore l'onere di provare l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente (si veda Cass. n. 21860 del 9/10/2020, che ha spiegato che "in tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente dell'immobile, il previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (ora, in forza della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c.) delinea a carico dell'acquirente un'obbligazione solidale, non "propter rem", ma autonoma, in quanto costituita "ex novo" dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio su cui incombe, poi, l'onere di provare l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente").
Tuttavia nella specie il condominio opposto, a fronte dell'opposizione proposta dal condomino ingiunto, non aveva fornito la prova dell'inerenza della spesa oggetto di ingiunzione al predetto biennio di solidarietà.
Invero, dall'esame dei bilanci approvati dall'assemblea emergeva che gli oneri condominiali posti a carico dei precedenti proprietari dell'unità immobiliare erano stati indicati sotto la voce "residuo precedente".
Da ciò si desumeva, fino a prova contraria (mancante) che si trattava di spese relative ad anni antecedenti al predetto biennio.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento si pone in linea con quanto da sempre ritenuto dalla giurisprudenza di legittimità in merito alla solidarietà dell'acquirente nel pagamento delle spese condominiali inerenti l'unità immobiliare oggetto del passaggio di proprietà.
Ricordiamo che in caso di vendita dell'unità immobiliare sita nell'edificio condominiale, così come in ogni altro caso di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale, la qualità di condomino passa in capo all'acquirente e, con essa, i diritti e gli obblighi connessi.
Dal lato passivo si tratta quindi in primo luogo del trasferimento della responsabilità in ordine al pagamento delle spese relative alla gestione dei beni e dei servizi comuni. Fino alla data del passaggio di proprietà esse spettano al venditore.
Si tratta delle spese ordinarie - per le quali si fa riferimento al momento in cui sono avvenute, in quanto rispetto a esse il consuntivo ha un valore dichiarativo e riepilogativo, ma non costitutivo - e di quelle straordinarie, per le quali si fa viceversa riferimento alla data della delibera che ha approvato l'intervento, anche ove le relative opere siano realizzate successivamente. In seguito al passaggio di proprietà le spese competono invece al nuovo condomino.
Si ricorda anche che l'art. 1129 c.c. dispone che l'amministratore, ove richiesto dal condomino uscente, possa certificare lo stato dei pagamenti, in modo che le parti della compravendita possano regolare per tempo i rapporti di dare-avere.
