Secondo il Tribunale di Perugia (29 agosto 2025, n. 1070) la società venditrice risponde dei vizi strutturali del condominio anche se non è la costruttrice dell'immobile: la responsabilità di cui all'art. 1669 c.c., infatti, si estende anche ai soggetti diversi dall'impresa che avrebbero dovuto vigilare sull'attività dell'appaltatore. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda processuale.
Responsabilità del venditore ex art. 1669 c.c.: il fatto
Un condominio agiva in giudizio per ottenere la condanna della convenuta al risarcimento del danno ex art. 1669 c.c.: a seguito delle opere edilizie svolte sull'edificio condominiale erano emersi gravi vizi di costruzione, i cui costi di ripristino erano già stati quantificati tramite CTU, espletata in sede di accertamento tecnico preventivo, in complessivi € 50.678,09 per le parti comuni ed € 22.599,68 per le parti private.
Costituitasi in giudizio, la società convenuta eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto non aveva eseguito la costruzione dell'edificio, svolta da altro soggetto, ma si era limitata unicamente a vendere l'immobile condominiale.
Eccepiva poi la decadenza e la prescrizione ex art. 1495 c.c., contestando comunque la sussistenza dei gravi difetti e chiedendo il rigetto della domanda attorea.
Responsabilità del venditore ex art. 1669 c.c.: la decisione
Il Tribunale di Perugia (29 agosto 2025, n. 1070) ha accolto la richiesta risarcitoria, per le seguenti ragioni.
In via preliminare, il giudice ha ritenuto infondata l'eccezione preliminare del convenuto, inerente alla presunta carenza di legittimazione passiva.
Il fatto che la convenuta non abbia direttamente costruito l'immobile, eretto da altro soggetto giuridico, non è di per sé idoneo ad elidere la responsabilità ex art. 1669 c.c.
Nel caso di specie, infatti, un'effettiva estraneità tra la convenuta committente e la società appaltatrice della costruzione dell'immobile non sussisteva, atteso che nel contratto stipulato con quest'ultima l'appaltatrice si obbligava all'esecuzione dell'opera «secondo le disposizioni che verranno impartite dalla Direzione Lavori», evidenziando quindi senza dubbio il potere della committente quanto meno di sorvegliare l'operato dell'appaltatore tramite il direttore dei lavori.
Dalla complessiva documentazione in atti emergeva la riferibilità del progetto di costruzione alla committente/convenuta, peraltro corroborata dall'attività da essa esercitata, il cui oggetto sociale è proprio la «esecuzione dei lavori di costruzione civili, industriali, stradali, idraulici marittimi, sia per conto proprio che per conto di terzi».
Per tali ragioni, il Tribunale di Perugia ha ritenuto sussistente la legittimazione passiva della convenuta rispetto all'azione ex art. 1669 c.c., atteso che questa, pur avendo venduto e non costruito l'immobile, ha mantenuto un ampio potere decisionale e di controllo sull'esecuzione dell'opera, sia fornendo i progetti sia conservando il potere di impartire, tramite il direttore dei lavori, disposizioni sull'esecuzione dell'opera.
Ne deriva che, trattandosi di responsabilità ex art. 1669 c.c., non hanno rilievo le eccezioni di decadenza e prescrizione formulate ai sensi dell'art. 1495 c.c., quali fattispecie relative alla vendita e non all'appalto.
In ogni caso, anche valutando il rispetto dei termini di decadenza e prescrizione rispetto all'azione ex art. 1669 c.c., essi non sono decorsi.
Nel merito, la domanda risarcitoria è ugualmente fondata, essendo i danni - sia sulle parti comuni che su quelle private - stati accertati con consulenza tecnica d'ufficio.
Il Tribunale di Perugia ha quindi potuto concludere affermando che la società venditrice risponde dei vizi strutturali del condominio anche se non è l'appaltatrice.
I precedenti giurisprudenziali
La sentenza in commento si pone nel solco tracciato dalla prevalente giurisprudenza.
Secondo il pacifico insegnamento della Corte di Cassazione, è responsabile ex art. 1669 c.c. il venditore che ha mantenuto il potere di impartire direttive o sorvegliare l'attività di costruzione da parte di terzi, anche ove si sia avvalso di soggetti qualificati (appaltatori, progettisti, direttori dei lavori), gravando a suo carico, per l'esonero da responsabilità, la prova di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull'appaltatore, anche all'esito di una concatenazione di appalti, al fine di superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva (cfr. Cass., n. 17955/2024; Cass., n. 777/2020; Cass., n. 9370/2013).
Per ciò che concerne i termini di decadenza e di prescrizione rispetto all'azione ex art. 1669 c.c., secondo la giurisprudenza di legittimità, la scoperta dei vizi deve collocarsi nel momento in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (nella specie, attraverso una relazione di consulenza tecnica), non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese (Cass., n. 13707/2023).
Infine, è appena il caso di precisare che, sempre secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass., n. 2436/2018), la legittimazione dell'amministratore del condominio si estende anche ai vizi concernenti le parti private: «l'art. 1130, n. 4 c.c., che attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato.
Pertanto rientra nel novero degli atti conservativi di cui al citato art. 1130 n. 4 cod. civ. l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto».
