Le immissioni acustiche intollerabili sono solitamente riconducibili alla maleducazione dei vicini che, in spregio alle norme codicistiche e regolamentari, si rendono protagonisti di rumori molesti, spesso anche in orario notturno.
In ipotesi del genere, è possibile tutelare le proprie ragioni sia in sede civile che penale: nel primo caso, tramite l'azione di cui all'art. 844 c.c., volta a ottenere sia il risarcimento dei danni che l'ordine d'inibizione; nella seconda ipotesi, mediante la querela per disturbo delle attività o del riposto delle persone (art. 659 c.p.), da sporgersi entro tre mesi dal fatto illecito, a condizione che i rumori siano potenzialmente intollerabili non solo per la persona offesa ma per una pluralità indefinita di soggetti, ad esempio per l'intero edificio o per una parte di esso (Cass., 17 gennaio 2024, n. 2071).
È più raro, invece, che le immissioni acustiche intollerabili siano riconducibili alle parti comuni, cioè ai beni condominiali siti nell'edificio, come ad esempio agli impianti comuni del fabbricato.
Questa circostanza, sebbene non frequente, è comunque possibile, tant'è da essere stata oggetto di disamina in diverse occasioni dalla giurisprudenza, sia di merito che di legittimità.
In questo senso si segnala, tra le tante, la pronuncia con cui la Suprema Corte (25 marzo 2025, n. 7855) ha condannato la compagine al risarcimento dei danni prodotti dai rumori causati dal funzionamento dell'ascensore, talmente intensi da violare il diritto alla tranquillità domiciliare dei condòmini.
La pronuncia ha altresì ordinato alla compagine di eseguire i lavori necessari alla rimozione dell'immissione acustica intollerabile.
Nello specifico, è stata sancita la responsabilità del condominio che, nonostante i reiterati solleciti e le doglianze dei proprietari, non sia intervenuto - a mezzo del proprio amministratore - per risolvere il problema, cioè per impedire il protrarsi dei rumori molesti.
La legittimazione ad agire spetta ai proprietari che subiscono un danno - non necessariamente patrimoniale - dalle immissioni intollerabili causate dai beni comuni.
La legittimazione passiva è ovviamente riconducibile all'intero condominio, nella persona dell'amministratore in carica che lo rappresenta.
L'eventuale condanna obbliga tutti i condòmini - pro quota - a contribuire al pagamento del danno, con esclusione dei danneggiati che hanno agito in giudizio contro la compagine.
L'omesso intervento per risolvere un problema di rumori molesti causati dalle parti comuni potrebbe costituire un inadempimento dell'amministratore inerte, contro il quale i condòmini condannati possono successivamente rivalersi intraprendendo un autonomo e separato giudizio.
Qualora la responsabilità dell'amministratore dovesse essere ritenuta particolarmente grave, non è escluso il ricorso alla revoca giudiziale, rimedio contemplato dall'art. 1129 c.c.
Quanto sinora detto è valido non solo dell'ipotesi di immissioni acustiche ma di qualsiasi altra molestia imputabile al condominio, come ad esempio nell'ipotesi di condizionatori comuni che gettano aria calda direttamente nella proprietà del singolo condomino.
Se l'azione civile è ammessa, stessa cosa non può dirsi per quella penale: non è possibile querelare l'intero condominio.
È lecito chiedersi se, davanti all'inerzia dell'amministratore che non provvede a rimuovere la fonte del danno, i singoli condòmini possano a lui sostituirsi onde evitare una responsabilità extracontrattuale della compagine.
L'art. 1134 c.c. consente di assumere la gestione di iniziativa individuale senza il consenso dell'amministratore e dell'assemblea; il diritto al rimborso, però, spetta solo nell'ipotesi di spesa urgente.
Più in generale, la giurisprudenza ammette che i singoli proprietari possano sostituirsi all'amministratore inerte per la salvaguardia delle ragioni condominiali, come nell'ipotesi in cui l'amministratore non impugni una sentenza di condanna (Cass., 28 marzo 2012, n. 4991).
Secondo la Corte di Cassazione (14 giugno 2023, n. 16934), nel caso di inerzia dell'amministrazione che non provvede alla conservazione dell'integrità delle parti comuni, il singolo detiene il potere di agire a difesa, non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, potendo ricorrere all'autorità giudiziaria secondo quanto disposto dall'articolo 1105 c.c. affinché siano adottati i necessari provvedimenti.
Dunque, davanti all'inerzia dell'amministratore che non fa nulla per impedire che le parti comuni arrechino disturbo o danno a terzi o agli altri proprietari, il singolo condomino può fare ricorso al giudice affinché ordini l'esecuzione delle necessarie opere, al fine di scongiurare il maggior pregiudizio che deriverebbe alla compagine nel caso di mancata rimozione della causa del danno a terzi (nel caso di specie, della fonte di immissione rumorosa).
Resta salva, ovviamente, la possibilità di revocare l'amministratore inadempiente e di chiedergli il risarcimento, secondo quanto già ricordato.
