La convivenza negli edifici condominiali può diventare problematica quando, accanto alle abitazioni, sono presenti attività commerciali come ristoranti, bar o pescherie. In questi casi, la diffusione di odori intensi o persistenti può incidere sulla qualità della vita dei residenti, generando conflitti e contenziosi. Questo problema è stato affrontato da una recentissima decisione del Tribunale di Nola (sentenza n. 3285 del 5 dicembre 2025).
La vicenda
Con un atto di citazione regolarmente notificato, un condominio, rappresentato dall'amministratore pro tempore, autorizzato da delibera assembleare, insieme ad alcuni condomini, citava in giudizio una società conduttrice di un condomino. La convenuta, nel locale commerciale al piano terra del caseggiato, svolgeva attività di vendita di prodotti ittici e di ristorazione, con conseguente diffusione di odori sgradevoli. Queste immissioni odorose, secondo gli attori, si propagavano nelle aree comuni e raggiungevano persino i terrazzi privati, rendendone impossibile l'utilizzo.
Nonostante le diffide, la società aveva continuato indisturbata la propria attività, costringendo i condomini a rivolgersi al Tribunale affinché fosse ordinata la cessazione delle immissioni o l'adozione di misure tecniche idonee a ricondurle entro i limiti della normale tollerabilità.
La convenuta si difendeva sostenendo che la sua attività di "ristopescheria" era stata regolarmente autorizzata dall'autorità amministrativa competente e che gli odori provenienti dalla cucina fossero già trattati da una cappa con filtri a carboni attivi. A suo dire, non vi era prova del superamento della soglia di tollerabilità, né poteva dedursi dalla semplice vicinanza dei balconi all'esercizio commerciale. Inoltre, ricordava che i condomini, al momento dell'acquisto, erano consapevoli della destinazione del locale e che la stessa ASL aveva ritenuto le immissioni non nocive per la salute.
La società sottolineava anche come i condomini si fossero opposti all'installazione di una canna fumaria a tetto, che avrebbe potuto migliorare la situazione, e che il mero fastidio olfattivo non poteva giustificare la chiusura di un'attività commerciale. Il giudice disponeva una consulenza tecnica d'ufficio per accertare se gli odori superassero i limiti di tollerabilità e se vi fossero soluzioni tecniche praticabili.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Il CTU ha attribuito la causa delle esalazioni dei prodotti ittici all'installazione, all'interno della cucina della risto-pescheria, di un impianto di aspirazione/depurazione sottodimensionato.
In considerazione dei risultati della consulenza tecnica d'ufficio e del sottodimensionamento dell'impianto, il Tribunale ha ritenuto che, nel caso di specie e con riferimento al contesto condominiale, si sia verificato il superamento dei limiti della normale tollerabilità.
Di conseguenza ha condannato la società convenuta ad adottare gli accorgimenti tecnici suggeriti dal consulente d'ufficio nella relazione finale entro il termine di sei mesi dalla pubblicazione della sentenza.
Lo stesso giudice, considerata l'effettiva presenza delle esalazioni e la vicinanza delle abitazioni civili allo sbocco della cappa posta al piano terra del fabbricato, ha ritenuto che i cattivi odori, manifestatisi in diverse ore del giorno e della notte per più giorni alla settimana, abbiano concretamente turbato le abitudini di vita dei condomini. Per tale motivo ha riconosciuto agli attori un risarcimento del danno in via equitativa pari a euro 500,00. La società è stata condannata a pagare le spese legali.
Considerazioni conclusive
Secondo l'art. 844 c.c. il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
La disposizione dell'articolo 844 del codice civile trova applicazione anche all'interno degli edifici condominiali, quando l'uso di un'unità immobiliare o delle parti comuni da parte di un condomino provoca immissioni moleste o dannose nelle proprietà degli altri.
In tali casi, il giudice deve valutare la normale tollerabilità delle immissioni tenendo conto delle peculiarità dei rapporti condominiali e della destinazione dell'edificio, così come stabilita dalle norme urbanistiche o, in mancanza, dagli stessi proprietari. La questione si pone in modo particolare quando il fabbricato non ha una funzione uniforme, ma accoglie al suo interno sia abitazioni sia attività commerciali. In simili contesti, il criterio dell'utilità sociale, che ispira l'articolo 844, impone di bilanciare le esigenze personali e quelle economiche dei condomini.
La giurisprudenza ha chiarito che, alla luce dei principi costituzionali (che tutelano la vita familiare, la salute e il diritto all'abitazione - artt. 14, 31 e 47 Cost.) devono essere privilegiate le esigenze di vita connesse all'abitazione rispetto alle utilità meramente economiche delle attività commerciali (Cass. civ., sez. II, 15/03/1993, n. 3090).
Il danneggiato può richiedere anche il danno non patrimoniale conseguente ad immissioni illecite (indipendentemente dalla sussistenza di un danno biologico documentato) quando sia riferibile alla lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria abitazione e del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, trattandosi di diritti costituzionalmente garantiti, la cui tutela è ulteriormente rafforzata dall'art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo, norma alla quale il giudice interno è tenuto ad uniformarsi (Cass. civ., Sez. III, 16/10/2015, n. 20927).
La prova di tale pregiudizio può essere fornita dal danneggiato anche mediante presunzioni sulla base delle nozioni di comune esperienza, senza che sia necessario dimostrare un effettivo mutamento delle abitudini di vita (Cass. civ., sez. VI, 13/04/2022, n. 11930).
Nel caso specifico, il Tribunale ha ritenuto che la presenza effettiva delle esalazioni e la vicinanza delle abitazioni civili allo sbocco della cappa al piano terra del fabbricato consentissero di presumere che i cattivi odori, diffusi in diverse ore del giorno e della notte per più giorni alla settimana, avessero realmente turbato le abitudini di vita degli attori. Per questo motivo, ha riconosciuto loro un risarcimento del danno in via equitativa, quantificato in 500 euro.
