Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (art. 1123 comma 1 c.c.)
Il condomino che provvede autonomamente alla gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.).
Può accadere, però, che i lavori vengano deliberati dall'assemblea e che in corso d'opera, venga deliberata una variazione dei lavori con addebito del costo degli stessi ad un solò condomino anziché all'intera comunità condominiale.
Se i lavori continuano con esecuzione della variazione deliberata, può il condomino cui sono stati addebitati i costi in via esclusiva, ritenendo la spesa di competenza di tutti i condòmini in proporzione della quota di proprietà di ciascuno, chiedere il rimborso di quanto anticipato all'impresa esecutrice?
Quando sussistono i requisiti di necessità ed urgenza richiesti per la ripetizione di quanto anticipato dal singolo condòmino?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Savona con la sentenza n. 701 del 4 ottobre 2023.
Fatto e decisione
La vicenda traeva origine dalla esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria per i lavori di rifacimento del tetto di copertura dello stabile condominiale.
In particolare con una prima delibera assembleare veniva approvato un capitolato di lavori il cui costo complessivo veniva ripartito tra i condòmini secondo le rispettive quote. Veniva data esecuzione alla delibera ed in corso d'opera veniva convocata un'ulteriore assemblea condominiale nella quale il direttore dei lavori riferiva che per la porzione di tetto sovrastante l'appartamento di proprietà di due condomine, si doveva procedere ad un intervento parziale, limitato alla sola sostituzione della metà dei travetti senza necessità di rifare l'intera struttura portante. Poiché le condomine proprietarie di detto appartamento contestavano la variazione suggerita dalla direzione lavori chiedendo di procedere al rifacimento della struttura come precedentemente previsto, l'assemblea deliberava di consentire i lavori richiesti dalle condomine, ma di porre esclusivamente a loro carico la differenza di costo, pur in presenza della riserva di ripetizione espressamente formulata dalle stesse, che ritenevano anche le ulteriori opere di spettanza condominiale.
Venivano quindi ultimati tutti gli interventi indicati, ed in sede di consuntivo veniva addebitata esclusivamente alle due condomine la differenza di costo.
Le condomine, pertanto, citavano in giudizio il condominio chiedendo la dichiarazione di nullità per violazione di legge della delibera impugnata per aver posto i costi di alcuni lavori solo a carico delle stesse anziché a carico dell'intera comunità condominiale.
Essendosi riservate già in sede di seconda delibera di ripetere le spese poste a loro carico ritenendole di spettanza comune, le condomine chiedevano la condanna del condominio ad effettuare il riparto di tutti gli oneri e costi, inclusi quelli da loro anticipati all'impresa, a carico dell'intera comunità condominiale.
Si opponeva il condominio affermando che la contestata invalidità della delibera non avrebbe potuto condurre alla dichiarazione di nullità, trattandosi di censure comportanti semmai la sola annullabilità e comunque tardivamente dedotte.
Inoltre, affermava che l'esclusione dal riparto condominiale dei costi posti a carico delle sole attrici era legittima e doverosa in considerazione del fatto che i relativi lavori manutentivi erano stati eseguiti esclusivamente nell'interesse delle predette e non dell'intero condominio.
Espletata la CTU, il Tribunale in accoglimento della domanda delle attrici, dichiarava la nullità della delibera impugnata condannando il condominio a rifondere alle attrici, previa modifica dei riparti, la somma da loro pagata all'impresa appaltatrice decurtata di quanto corrispondente alla loro quota millesimale di spettanza.
Considerazioni conclusive
La delibera assembleare che esclude dal riparto comune importi che devono, invece, essere posti a carico dell'intera comunità condominiale è affetta da violazione dell'art. 1123 c.c. ossia della norma che stabilisce quali spese devono essere incluse nel riparto.
Mentre, infatti, la violazione dei criteri di riparto condominiali comporta l'annullabilità della delibera, la violazione della norma che pone le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio a carico di tutti i condòmini in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno determina la nullità della delibera stessa per violazione di legge.
Nella specie, era emerso dalle risultanze della Ctu espletata, che la differenza di costo posto a carico delle attrici in sede di delibera, costituisse corrispettivo di lavori su parti comuni e, pertanto, di spettanza condominiale ex art. 1123 c.c.
A mente dell'art. 1134 c.c., poi, "il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
Nel caso di specie, il Tribunale, sulla base delle risultanze peritali, ha ritenuto sussistente il requisito della necessità e dell'urgenza dei lavori al fine del rimborso di quanto pagato dalle singole condomine attrici, poiché le opere di completamento del rifacimento della copertura condominiale e della sua struttura portante, la cui autorizzazione era stata rilasciata dall'assemblea solo con addebito alle attrici, erano in realtà necessarie per motivi strutturali e non differibili per motivi contingenti, atteso che l'esecuzione del complesso delle opere condominiali era già in corso, il cantiere era aperto e di fatto lo stabile era momentaneamente privo di idonea copertura.
L'intervento di completamento richiesto e poi ordinato dalle attrici (con riserva di ripetere le somme da loro anticipate) non poteva essere rinviato in quanto in caso contrario si sarebbe esposto lo stabile alle conseguenze della mancanza di una copertura efficiente, e se invece fosse stata rimandata la determinazione sul rifacimento integrale, il lavoro sarebbe stato concluso in modo non rispondente alle regole dell'arte, con grave pregiudizio per la comunità condominiale.
La domanda di ripetizione formulata da parte attrice è stata, pertanto, accolta atteso che la differenza di costo effettivamente anticipata dalla stessa riguardava opere di spettanza condominiale, necessarie e anche urgenti, in applicazione dell'art. 1134 c.c.
