L'articolo 1136 c.c., comma 4, precisa che le delibere aventi a oggetto la nomina dell'amministratore sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Si può quindi affermare che nel codice civile, nell'ambito della disciplina condominiale, viene indicato il quorum deliberativo necessario per nominare l'amministratore; al contrario il Legislatore nulla ha stabilito riguardo alla maggioranza necessaria per la conferma dell'amministratore.
A tale proposito bisogna sottolineare che la giurisprudenza non è concorde su quale debba essere la maggioranza assembleare per confermare il mandato gestionale all'amministratore del condominio.
Il conflitto si è sviluppato proprio a causa dell'assenza di una previsione normativa che indichi il quorum da adottare.
Tesi favorevole alla conferma dell'amministratore con maggioranza semplice
Secondo questo orientamento la maggioranza prevista dall'art. 1136, 4 comma c.c. è applicabile all'ipotesi di nomina iniziale ma non a quella di conferma successiva dell'amministratore di condominio, non trattandosi di casi di identica scelta del rappresentante amministratore. (Trib. Roma, 15 maggio 2009 n. 10701).
Viceversa, per la stessa tesi, le ipotesi della "nomina" (e/o della "revoca") dell'amministratore di condominio incidono nell'instaurazione o nella recisione di un rapporto contrattuale (mandato con rappresentanza), da considerarsi nella sua interezza; in quanto tale, il Legislatore avrebbe previsto, in seno all'articolo 1136 al comma quarto e al comma secondo, la sussistenza di una maggioranza qualificata, non estendibile analogicamente alla conferma dell'amministratore.
Il Tribunale di Bologna (sentenza 17 settembre 2009) si è soffermato sul distinguo delle nozioni di conferma e nomina, sostenendo che la prima presuppone la sussistenza di un rapporto fiduciario continuativo che non si rinviene nella seconda. Mediante la conferma l'assemblea consoliderebbe un rapporto fiduciario pregresso corroboratosi negli anni. Più recentemente si è ricordato come l'art. 1136, 4 comma c.c. preveda che le delibere relative alla nomina e la revoca dell'amministratore debbano essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo, il quale prevede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Inoltre si è evidenziato che il terzo comma della medesima disposizione stabilisce che "l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio".
La delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio".
Infine la stessa tesi ha aggiunto che l'art. 1135 c.c. prevede espressamente tra le competenze dell'assemblea la conferma dell'amministratore e la decisione in merito all'eventuale sua retribuzione, ma il richiamato art. 1136 c.c. nulla dispone in merito alla maggioranza necessaria per la conferma del mandato gestorio, prevedendo la necessità della maggioranza qualificata soltanto per la nomina di un nuovo amministratore.
A parere di questa opinione, tenendo conto del quadro normativo sopra detto, la maggioranza semplice prevista per la validità delle deliberazioni adottate in seconda convocazione deve ritenersi applicabile a tutti gli oggetti per i quali il legislatore non abbia previsto espressamente una maggioranza diversa.
Per confermare il mandato all'amministratore di condominio basterebbe quindi la maggioranza semplice, cioè un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio (Trib. Civitavecchia 4 dicembre 2024 n. 1575).
La tesi prevalente
Secondo l'orientamento prevalente, sostenuto dalla Cassazione, la disposizione dell'art. 1136 c.c., comma 4, la quale richiede per la deliberazione dell'assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell'amministratore la maggioranza qualificata di cui al comma 2, è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato. (Cass. civ., sez. II, 04/05/1994, n. 4269; Cass. civ., sez. II, 29/07/1978, n. 3797; Cass. civ., Sez. II, 05/01/1980, n. 71). Anche la giurisprudenza di merito prevalente sostiene che la conferma dell'amministratore necessiti della maggioranza qualificata (così, ad esempio, Trib. Latina 5 dicembre 2022, n. 2274, Trib. Cassino 30 giugno 2022, n. 923, Trib. Roma 2 marzo 2022, n. 4435, Trib. Roma 8 agosto 2020, n. 11487, Trib. Avellino 17 novembre 2017, Trib. Brindisi 6 marzo 2012, n. 279, etc.).
Secondo questa tesi la conferma non è altro che una nuova nomina e, pertanto, gli stessi presupposti di validità (e dunque gli stessi quorum) che determinano la nomina dell'amministratore debbono valere anche per la conferma di tale soggetto in carica, avendo le due deliberazioni contenuto ed effetti giuridici eguali, differendo soltanto per la circostanza di continuità del rapporto fiduciario, assente in caso di nomina (Trib. Napoli 1 marzo 2024 n. 2542).
La maggioranza qualificata prevista per la nomina dell'amministratore si impone ed è altresì necessaria per la conferma dell'amministratore di condominio perché il mandato collettivo deve essere periodicamente verificato da parte della minoranza, con la conseguenza che, difettando il quorum ex art. 1136 c.c., l'amministratore in carica prosegue la sua attività ma in regime di prorogatio imperii ossia fino alla nuova assemblea o comunque fino alla nomina di un amministratore da parte dell'Autorità Giudiziaria.
Per questa opinione perciò la c.d. "conferma" del mandato consiste nella rinnovazione dei poteri gestori, atteso che essa determina l'assegnazione delle funzioni nella loro pienezza con effetti analoghi al provvedimento di nomina (Trib. Firenze 28 novembre 2024 n. 3734).
In ogni caso la Corte di Appello di Venezia, nella sentenza del 14 gennaio 2015, ha precisato come il rinnovo dell'amministratore sia, per così dire automatico, essendo prevista la permanenza in carica dell'amministratore condominiale, per il caso in cui per qualsiasi motivo, non venga nominato altro soggetto, o non venga riconfermato l'incarico a quello attuale, con conseguente conferma dell'istituto della prorogatio.
