La tracimazione di acqua proveniente dalla falda acquifera presente nel sottosuolo di un edificio condominiale ai danni di un appartamento posto al piano seminterrato comporta l'onere per il condominio di eliminare le cause delle infiltrazioni e di risarcire i danni.
È quanto stabilito dal Tribunale di Sulmona con sentenza n. 193 del 30 agosto 2024.
La falda acquifera nel sottosuolo dell'edificio condominiale causa di danni all'appartamento seminterrato. L'onere ripristinatorio e risarcitorio è a carico del condominio. Fatto e decisione
Il proprietario di un immobile posto al piano seminterrato facente parte di un fabbricato condominiale citava in giudizio il condominio al fine di ottenere l'accertamento della responsabilità e la condanna del predetto ad un facere, ovvero all'esecuzione di tutti gli interventi necessari a rimuovere la causa delle infiltrazioni provenienti da una falda acquifera posta nel sottosuolo.
L'attore lamentava che le infiltrazioni per effetto della risalita dell'acqua avevano danneggiato i muri e il mobilio del suo appartamento creando forte umidità e rendendolo inabitabile nonostante l'installazione di alcune pompe per il sollevamento dell'acqua, poi rivelatesi mal funzionanti.
Rappresentava, altresì, che in assemblea condominiale era stata illustrata ai condomini la relazione tecnica sulla necessità e sulla fattibilità dei lavori da eseguirsi per l'eliminazione delle cause di infiltrazione provenienti dalla falda acquifera; esecuzione dei lavori che, tuttavia, non veniva deliberata dal Condominio.
Si costituiva in giudizio il condominio eccependo l'improcedibilità per mancata negoziazione assistita, il proprio difetto di legittimazione passiva, e chiedendo il rigetto della pretesa attorea.
Su istanza dell'attore, veniva poi espletato Accertamento Tecnico Preventivo in corso di causa.
Il tecnico incaricato, accertata la presenza della falda acquifera anche a livello superficiale, procedeva, con l'ausilio di un geologo, a specifiche indagini che confermavano l'interferenza tra il bacino di accumulo della falda ed il complesso edilizio.
Il CTU, pertanto, imputava le infiltrazioni alla presenza della falda acquifera e all'inadeguatezza della soluzione adottata per regimentarla.
Istruita così la causa, anche a mezzo di prova testimoniale e deposito di documentazione, il Tribunale ha accolto la domanda attorea e condannato il condominio all'esecuzione dei lavori necessari alla regimentazione delle acque di falda, oltre al risarcimento dei danni.
Considerazioni conclusive
Il Condominio è tenuto per legge, ex artt. 1130 co. 1 n. 4 e 1135 co. 1 n. 4 c.c., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Tra le opere di manutenzione rientrano senza dubbio quegli interventi volti ad eliminare le cause delle infiltrazioni provenienti dalla falda acquifera dell'edificio essendo il sottosuolo e le fondamenta dello stabile beni comuni e come tali soggetti alla responsabilità e custodia del condominio.
La falda acquifera esistente nell'intercapedine posta tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra è, infatti, bene comune ex articolo 1117 c.c., in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato (Cass. Sez. 2, 15/02/2008, n. 3854).
Rileva, infatti, il consolidato principio secondo cui il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde ex art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini (Cass. n. 7044/2020; Cass. n. 19128/2021).
La compressione o la limitazione del diritto di proprietà, che siano causate dall'altrui fatto dannoso (nella specie, tracimazione di acqua proveniente da falda acquifera esistente nell'intercapedine sottostante l'edificio) sono suscettibili di valutazione economica non soltanto se ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria (cosiddetto danno emergente) o di perdite dei frutti della cosa (lucro cessante), ma anche se la compressione e la limitazione del godimento siano sopportate dal titolare con suo personale disagio o sacrificio (cfr. Cass. Sez. 2, 17/12/2019, n. 33439; Cass. Sez. 2, 27/07/1988, n. 4779).
Nel caso di specie è emerso che il complesso edilizio è stato realizzato in una zona con presenza di falda superficiale sicché l'inadeguatezza del sistema di drenaggio delle acque sotterranee adottato per regimentare la falda ha consentito alla stessa di raggiungere livelli tali da interessare le unità abitative ubicate al piano seminterrato provocando infiltrazioni.
Il Tribunale ha, pertanto, ritenuto di condividere le soluzioni tecniche suggerite dal CTU per arginare il problema condannando il condominio all'esecuzione dei lavori necessari per arginare la falda ed al risarcimento dei danni subiti dall'attore a causa delle infiltrazioni.
