Il c.d. condominio minimo si costituisce automaticamente quando in un edificio vi siano almeno due condomini, senza bisogno di alcuna formalità, tantomeno la necessità di un regolamento, ex art.1138 C.C. Di conseguenza, anche nel caso di un "condominio minimo" composto da solo due unità abitative, si applicano le regole stabilite dal codice civile in materia di condominio.
Naturalmente, in un condominio composto da soli due condomini, è necessaria la partecipazione di entrambi e una decisione unanime per approvare le delibere che richiedono la maggioranza degli intervenuti. Questo significa che il criterio maggioritario non può essere applicato in questo caso. Non esiste una norma che impedisca all'assemblea, nel caso di un condominio con due soli condomini, di costituirsi validamente con la presenza di entrambi e di decidere all'unanimità. In altre parole, nel contesto condominiale, non è sempre necessario operare con il metodo collegiale e il principio maggioritario.
Quando non è possibile formare una maggioranza, si deve ammettere la possibilità di decidere con criteri diversi, come l'unanimità.
Pertanto, l'assemblea, composta da soli due partecipanti, funziona solo con il criterio dell'unanimità.
Prima di prendere qualsiasi iniziativa, l'assemblea deve agire con modalità che permettano di prendere decisioni efficaci, come la nomina di un tecnico, il reperimento di preventivi, e così via.
È importante sottolineare che, a differenza di quanto avviene nella comunione, nel condominio il singolo condomino è proprietario esclusivo del proprio bene immobile e nello stesso tempo è comproprietario in virtù di comunione forzosa di alcune parti dell'edificio o di aree comuni.
Pertanto, mentre nella comunione ordinaria ciascun comproprietario può in ogni momento chiedere lo scioglimento della situazione comune, nel condominio i partecipanti non possono chiedere la divisione delle parti comuni, salvo che la divisione non possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti, come prevede l'articolo 1119 c.c. A tale proposito si è recentemente pronunciato il Tribunale di Nocera inferiore (sentenza n. 148 del 10 gennaio 2025).
La causa decisa dalla sentenza era stata radicata per ottenere lo scioglimento della comunione di beni comuni, operazione non sempre realizzabile.
Vicenda e decisione
Nell'ambito di un condominio minimo, gli attori comproprietari di un'unità immobiliare, con atto di citazione ritualmente notificato ai titolari dell'altra unità immobiliare (due coniugi), chiedevano l'intervento dell'Autorità Giudiziaria ai sensi e per gli effetti dell'art. 1105 ultimo comma c.c., al fine disporre il frazionamento delle aree esterne comuni per la redazione del tipo Mappale e ogni conseguente adempimento, anche mediante la nomina di un "amministratore ad acta" che sopperisse alla mancata collaborazione dei coniugi resistenti.
Inoltre, hanno chiesto la divisione delle parti comuni ex art. 1119 c.c., quali una prima rampa di scale con relativo ballatoio; un'area esterna comune al caseggiato con i relativi cancelli di ingresso; l'impianto di riscaldamento e relativo locale caldaia e tutti gli altri impianti e servizi di uso comune per legge o per destinazione.
Il Tribunale ha evidenziato come, in sede di volontaria giurisdizione, l'autorità giudiziaria, eccezionalmente, venga chiamata ad "amministrare" interessi privati, per prevenire il pericolo della loro lesione.
Di conseguenza lo stesso Tribunale ha dichiarato inammissibile la richiesta volta a disporre il frazionamento delle aree esterne comuni per la redazione del tipo mappale e per ogni adempimento correlato.
È stata respinta anche la domanda di scioglimento della comunione dei beni condominiali. Ciò perché la conformazione dell'edificio e la collocazione delle aree comuni non è risultata tale da predisporre un pari utilizzo degli stessi.
Verifiche preliminari
Anche in riferimento al condominio minimo trova applicazione l'art. 1119 c.c. secondo il quale, a seguito dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012, "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio".
Si può affermare che è stato rafforzato il principio di indivisibilità delle parti comuni, in contrasto con il favore per la divisione invece previsto dall'art. 1111 c.c. in materia di comunione.
La norma speciale, in altri termini, stabilisce l'indivisibilità (quindi si pone in deroga all'art. 1111 c.c.) delle parti comuni non solo se non vi sia il consenso di tutti i partecipanti al condominio, ma anche se la divisione rende più "incomodo" l'uso della cosa a ciascun condomino.
Si deve tenere conto che il criterio della comodità d'uso previsto dall'art. 1119 c.c. impone di considerare, innanzitutto, la consistenza originaria del bene comune, sia dal punto di vista funzionale (che deve essere privilegiato rispetto a quello meramente materiale), sia dal punto di vista delle utilità che ogni singolo condomino ricaverebbe dalla divisione. In pratica, bisogna confrontare le utilità che ogni condomino otteneva dalle parti comuni prima della divisione con quelle che otterrebbe dopo la divisione.
Se la divisione risulta in pregiudizio per uno o più condomini rispetto all'utilizzo delle parti comuni, allora essa non è consentita.
Questo criterio garantisce che la divisione delle parti comuni non comprometta l'uso e il godimento che i condomini ne traevano in origine. La divisione non è comunque consentita quando, attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano dalla cosa ai fini del godimento dei loro rispettivi appartamenti e le utilità che agli stessi fini ricaverebbero dopo la divisione, emerga che il godimento di almeno un condomino ne risulterebbe pregiudicato (Trib. Vibo Valentia 12 gennaio 2017, n. 27).
