La Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n. 5356 del 25 luglio 2023, ha confermato la nullità della deliberazione adottata in violazione dei criteri di ripartizione delle spese contenuti all'interno del regolamento di natura contrattuale, avendo la stessa un oggetto che non rientra nella propria competenza. Approfondiamo la vicenda.
Fatto e decisione
La società costruttrice del condominio proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui la compagine chiedeva il pagamento degli oneri condominiali relativi alla gestione ordinaria per alcuni esercizi.
A dire dell'attrice, il provvedimento monitorio era del tutto illegittimo in quanto basato su una deliberazione assembleare radicalmente nulla per violazione della norma del regolamento contrattuale che esonerava la medesima società dall'obbligo di contribuire alle spese collettive relativamente ai servizi di ascensore, acqua, giardinaggio, portineria e/o custodia, nonché per gli esborsi per innovazioni e migliorie che interessino le unità immobiliari di sua proprietà, perché ancora non alienate.
Contestualmente all'opposizione, quindi, l'attrice spiegava domanda riconvenzionale per l'accertamento della nullità della deliberazione de qua.
Il giudizio di primo grado terminava con l'accoglimento integrale dell'opposizione.
Avverso la sentenza del giudice di prime cure il condominio proponeva appello, ribadendo la legittimità del decreto ingiuntivo.
La Corte d'Appello di Roma, con la sentenza in commento, non può che rigettare l'impugnazione proposta dalla compagine.
In effetti, il regolamento contrattuale è molto chiaro nell'esonerare la società costruttrice da tutta una serie di obblighi di pagamento, disegnando un criterio di ripartizione delle spese differente da quello prospettato dall'art. 1123 c.c. ma ugualmente lecito, in quanto contenuto all'interno di una norma regolamentare condivisa all'unanimità.
L'assemblea, al contrario, deliberando a maggioranza in maniera difforme, si è posta in contrasto con tale previsione normativa, la quale tuttavia, in assenza di una volontà unanime, rappresenta uno scoglio insormontabile per i condòmini.
L'assemblea non può approvare a maggioranza un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello stabilito all'interno del regolamento.
La delibera che viola il regolamento contrattuale è quindi nulla.
Considerazioni conclusive
Secondo la Corte d'Appello di Roma, la nullità è la naturale conseguenza della violazione della previsione regolamentare. La deliberazione, infatti, si sarebbe espressa su un oggetto sottratto alla sua competenza.
Questo, infatti, è l'insegnamento della Suprema Corte: «in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive di elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto» (Sez. Un., sent. n. 4006/2005).
Sempre la Corte di Cassazione (sent. n. 16321 del 4 agosto 2016) ha stabilito la nullità della deliberazione approvata a maggioranza che modifica una norma del regolamento contrattuale che dispone una diversa ripartizione delle spese.
Insomma: è nulla la deliberazione che l'assemblea, travalicando i propri poteri gestori, adotta in difformità al regolamento contrattuale.
