Il diritto di partecipare all'assemblea è insopprimibile; l'eventuale disposizione regolamentare di senso contrario - anche se adottata all'unanimità - sarebbe radicalmente nulla. L'esclusione non può essere legittimata neanche da fatti gravissimi, come ad esempio il danneggiamento di un bene comune o la persistente morosità.
Solo la perdita della qualità di condomino giustifica la cessazione del diritto di prendere parte all'adunanza.
La partecipazione all'assemblea può avvenire anche indirettamente, a mezzo della delega scritta conferita a un'altra persona, la quale può essere scelta tra soggetti estranei alla compagine. Anche questo diritto è insopprimibile, per cui sarebbe nulla la disposizione regolamentare che vieti la facoltà di farsi rappresentare in assemblea, trattandosi di un'estrinsecazione del più ampio diritto di partecipare all'adunanza.
Secondo una felice definizione giurisprudenziale (Trib. Monza, 15 ottobre 2025, n. 1812), la delega è lo strumento mediante il quale il singolo condomino - regolarmente convocato alla riunione condominiale dall'amministratore o, eccezionalmente, da uno o più condòmini - che non possa o non voglia partecipare all'assemblea, conferisce ad un altro soggetto la possibilità di considerarlo comunque presente all'adunanza, al fine di adottare le relative decisioni poste all'ordine del giorno.
In tal modo, il condomino delegante è dunque considerato presente ad ogni effetto, con ovvi riflessi in ordine alla legittimazione all'impugnazione e alla decorrenza per il ricorso all'autorità giudiziaria.
La delega secondo l'art. 67 disp att. c.c.
Le norme che disciplinano il funzionamento delle deleghe sono note e sono contenute nell'art. 67 disp. att. c.c.; possono essere così riassunte:
- ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, purché munito di delega scritta;
- se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale;
- qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari con voto espresso a maggioranza secondo le regole della comunione ordinaria;
- quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio;
- all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
Giurisprudenza e prassi hanno riempito le lacune normative, completando la disciplina inerente alla partecipazione indiretta del condomino all'assemblea. Vediamo in che modo.
La delega in bianco
È riconosciuta la validità della delega in bianco, conferita senza alcuna indicazione sul voto da esprimere: secondo il dato normativo, infatti, ciò che conta è che essa rivesta la forma scritta.
L'ovvia conseguenza è che il delegato potrà legittimamente esercitare il potere conferitogli esprimendo il voto che ritiene opportuno, senza che il delegante possa contestargli alcunché, a meno che un diverso accordo non sia desumibile altrove, ad esempio in una scrittura privata sottoscritta tra le parti con cui erano stati previamente stabilite le modalità di esercizio del mandato.
La delega può anche essere parzialmente in bianco, con specificazione del voto da manifestare in assemblea solo con riferimento ad alcuni punti all'ordine del giorno.
Non è invece valida la delega in bianco in cui a non essere indicato è il nominativo del delegato: in questa ipotesi si deve ritenere non sussistente alcun potere di rappresentanza, a meno che l'individuazione del delegato - con relativa compilazione dell'atto - non avvenga prima che l'assemblea cominci.
In pratica, se si riempie il documento prima dell'apertura della riunione indicando i nominativi dei delegati, la delega deve essere considerata valida.
La delega parziale
Diversa ancora è la delega parziale, conferita per la partecipazione limitatamente ad alcuni punti messi all'ordine del giorno.
Secondo la Corte di Cassazione (22 luglio 2022, n. 22958), «Ogni condomino può conferire delega ad un rappresentante per intervenire all'assemblea fissando i limiti del mandato, e dunque anche soltanto per uno o più degli argomenti da trattare all'ordine del giorno».
Conseguenza fondamentale è che la delega parziale, essendo limitata ad un solo argomento, fa sì che il delegante debba considerarsi assente per la restante parte dell'assemblea.
Dunque, mentre la delega è parzialmente in bianco quando fornisce solo alcune indicazioni di voto, essa è parziale quando il mandato conferito deve essere circoscritto solo a una parte degli argomenti discussi.
La delega permanente
Può poi avvenire che un condomino - non potendo praticamente mai partecipare di persona alle assemblee, ad esempio perché residente all'estero - conferisca una delega permanente a una persona che si impegna a partecipare al suo posto.
Nel silenzio della legge, deve ritenersi che una scelta di questo tipo sia illegittima: la delega, infatti, è solitamente allegata alla convocazione dell'assemblea al fine di consentire al condomino di scegliere, una volta conosciuto l'ordine del giorno, se partecipare alla riunione o se delegare qualcun altro.
Nulla vieta, ovviamente, di incaricare sempre la stessa persona, ma la delega va rinnovata volta per volta essendo obbligatoriamente necessario un atto scritto.
I vizi della delega
Come accennato, i rapporti tra il rappresentato e il rappresentante intervenuto in assemblea sono disciplinati dalle regole del mandato, con la conseguenza che solo il delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega (Trib. Bari, 9 maggio 2023 n. 1766).
Secondo altra giurisprudenza (Trib. Monza, 15 ottobre 2025, n. 1812, citata), l'operato del delegato in seno all'assemblea non è nullo e neppure annullabile ma solo inefficace nei confronti del mandante fino alla ratifica di questi, il quale è l'unico legittimato ad eccepirla in giudizio, non potendo il giudice procedere a tanto d'ufficio.
La delega comporta quindi un rapporto contrattuale disciplinato dalle norme in tema di mandato; per tali ragioni solo il delegante - o colui che si ritiene falsamente rappresentato - è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega; i restanti condòmini, invece, sono estranei a tale rapporto, per cui resta preclusa ogni contestazione.
Se un condomino impugna una delibera assumendo che sia stata adottata in forza di delega viziata (ad esempio, per voto incidente sulla regolarità costitutiva dell'assemblea, sul raggiungimento della maggioranza deliberativa prescritta dalla legge o dal regolamento di condominio) occorre considerare che i rapporti fra delegato e delegante andranno disciplinati in base alle disposizioni sul mandato.
Quanto appena detto è coerente con i princìpi giurisprudenziali in tema di falsus procurator, atteso che il negozio perfezionato è inefficace nei confronti del delegante sino ad eventuale ratifica. Ne discende che l'impugnante non è legittimato a far valere il profilo di annullabilità dell'opposta delibera assembleare; non ha quindi titolo a muovere contestazioni inerenti la partecipazione all'assemblea di altri intervenuti tramite delega.
Dunque, nelle ipotesi di omessa osservanza delle indicazioni di voto fornite oppure di difetto assoluto di rappresentanza dovuto a un'assenza totale di delega, spetta al condomino rappresentato far valere l'esorbitanza dell'attività delegata rispetto ai limiti del mandato, mentre tale legittimazione non sussiste in capo ai condòmini estranei al rapporto.
Ad esempio, se il sostituto, oltrepassando i limiti della sua delega parziale, decide di votare anche su altri punti per i quali non era stato delegato, compirà un'attività che solo il delegante potrà contestare, impugnando la deliberazione e fornendo prova rigorosa del fatto che il sostituto ha violato i limiti del mandato.
Ciò vale anche per la delega condominiale in bianco: il delegante che volesse eccepire il riempimento della delega contro gli accordi rilasciata in bianco da parte del proprio delegato dovrebbe essere in grado di dimostrare l'esistenza di un diverso accordo scritto, contestuale o precedente al rilascio della delega, che il mandatario, col proprio voto infedele, avrebbe violato.
Tutto ciò significa che, se l'assemblea approva una deliberazione col voto determinante del delegato che ha deciso di contravvenire alla propria delega, il delegante dovrà impugnare la deliberazione lamentando il mancato rispetto dei quorum, dimostrando che il voto del sostituto è stato espresso violando i limiti del mandato (cioè, della delega).
La prova può essere fornita producendo in giudizio la delega in originale firmata dalle parti, dalla quale si evince che il soggetto presente in assemblea ha votato pur non avendone il potere.
Sul punto la giurisprudenza (Cass., 25 giugno 2018, n. 16673) non lascia spazio a dubbi: il condomino che afferma di avere firmato una delega in bianco per la partecipazione all'assemblea condominiale e successivamente contesti il voto espresso in assemblea, ha l'onere di provare il contenuto dell'accordo che il rappresentante, esercitando il voto, non avrebbe rispettato, non essendo sufficiente il mero disconoscimento del contenuto della delega.
In caso di partecipazione di un condomino all'assemblea a mezzo di rappresentante, qualora il condomino rappresentato impugni la deliberazione dell'assemblea, assumendo che la stessa sia stata adottata in forza del voto di un proprio "infedele rappresentante" per abusivo riempimento della delega firmata in bianco, deve fornire la prova di un accordo di contenuto diverso da quello del foglio sottoscritto.
