L'omessa convocazione di un condomino in assemblea, così come il difetto di comunicazione delle decisioni adottate, sono motivi di annullamento delle relative delibere, da far valere con l'impugnazione nel termine di 30 giorni ex art. 1137 c.c. Ne consegue che, decorso tale termine, i vizi non possono essere eccepiti successivamente per opporsi all'ingiunzione richiesta dall'amministratore.
Anche se la convocazione dell'assemblea condominiale è stata inviata a un soggetto errato, sorgono problemi di validità della delibera adottata durante la riunione.
In merito a tale problema si segnala una recente decisione del Tribunale di Palermo (sentenza n. 2147 del 16 maggio 2025).
Vicenda e decisione
Un condomino impugna una delibera adottata dal condominio in seconda convocazione con la quale era stato approvato il bilancio consuntivo relativo all'anno 2021 e la previsione di spesa dell'anno 2023. L'attore lamenta di non aver ricevuto l'avviso di convocazione a partecipare all'adunanza assembleare, né alcuna comunicazione all'esito dell'assemblea.
Il condomino ha contestato la validità della delibera impugnata, sostenendo di aver ricevuto la notifica del decreto ingiuntivo con cui gli veniva richiesto il pagamento degli oneri condominiali, senza essere stato informato della delibera che ne costituiva la base. Di conseguenza, dopo aver preso visione della decisione sopra detta, accedendo al fascicolo del procedimento di ingiunzione, ha deciso di impugnarla, contestando in particolare l'approvazione del rendiconto consuntivo 2021 e del preventivo di spesa 2023. A supporto della sua richiesta, l'attore ha allegato la violazione dell'articolo 66 disp. att. c.c., comma 3, che disciplina la corretta convocazione dell'assemblea condominiale.
Nel ricorso l'attore ha chiesto al Tribunale di sospendere l'efficacia esecutiva della delibera e di annullarla, oltre alla condanna del condominio al pagamento delle spese legali.
Il condominio, nel costituirsi in giudizio, ha presentato la distinta del servizio postale, debitamente vidimata, attestante la consegna dell'avviso di convocazione dell'assemblea ai condomini, nonchè l'avviso di ricevimento della raccomandata indirizzata al detto condomino presso il suo domicilio.
Sulla base di questa documentazione, il condominio ha eccepito l'inammissibilità dell'impugnazione, sostenendo che l'attore è decaduto dal diritto di impugnare la delibera, poiché non ha presentato il ricorso entro il termine di trenta giorni previsto dalla legge. Il Tribunale ha dato torto al condomino.
Lo stesso giudice ha osservato che, dall'esame della produzione allegata alla comparsa di costituzione, si evince come sia la ricevuta dell'avviso di convocazione, sia la ricevuta della comunicazione del verbale di assemblea oggetto di impugnazione, riportino come indirizzo quello dell'appartamento nel condominio dove vive la sorella (e non figlia) dell'attore e terza estranea alla vicenda. Quest'ultima ha ritirato le comunicazioni senza dichiarare di essere convivente o addetta al ritiro della posta per conto del fratello.
In particolare, il Tribunale ha evidenziato che, dalla visura depositata, si evince che la sorella dell'attore dal 2020 è usufruttuaria dell'immobile situato nel condominio per aver donato la nuda proprietà al fratello, mentre dal certificato di residenza storico emerge che l'attore risiede in altro palazzo.
Di conseguenza il Tribunale ha ritenuto che le comunicazioni effettuate a mezzo posta dal condominio e ritirate dalla sorella non provano che il fratello fosse a conoscenza del loro contenuto, né soddisfano la presunzione di conoscenza delle stesse e dunque non soddisfano l'onere probatorio posto in capo al condominio convenuto.
In considerazione di quanto sopra il giudice palermitano ha ritenuto che l'avviso di convocazione dell'assemblea non sia stato comunicato all'attore. La delibera impugnata è stata annullata.
Considerazioni conclusive
Secondo le regole generali, l'avviso di convocazione, oltre a contenere un ordine del giorno (specifico) e a pervenire ai condomini con il previsto preavviso di legge (5 giorni, salvo diversa prescrizione del regolamento) dev'essere comunicato ai partecipanti a mezzo lettera raccomandata (postale o a mano), pec o fax (art. 66 disp. att. c.c.). La normativa prevede forme di comunicazioni tracciabili.
Secondo la Cassazione all'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare (Cass. civ., sez. II, 24/04/2023, n.10824; Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2015, 8824).
A tal fine l'art. 1130 c.c. comma 1 n. 6, prevede che l'amministratore richieda la collaborazione dei condomini nel fornire i dati per la compilazione del registro anagrafico, ma ciò non esime l'amministratore dalla verifica della residenza o sede del condomino di norma facilmente individuabile, recandosi presso gli uffici pubblici di riferimento. In altre parole l'amministratore del condominio è tenuto ad accertarsi della residenza del condomino presso cui effettuare le comunicazioni nell'ambito della diligenza richiesta dall'incarico ad amministrare.
Nel caso esaminato l'avviso di convocazione è stato inviato indicando genericamente come destinatario la sorella del condomino. Tuttavia il condomino non è riuscito a provare che l'attore abbia eletto domicilio, ai fini delle comunicazioni effettuate dal condominio, presso la residenza della sorella o l'abbia autorizzata a ricevere la posta per suo conto, comunicando tale intenzione agli altri condomini.
Si ricorda che anche lasciare le convocazioni in portineria, invitando i condomini a ritirarle, non è lecito e un condomino può ottenere l'annullamento della decisione relativa alla riunione convocata con detta modalità (Trib. Monza 31 gennaio 2025, n. 205).
