È importante rilevare che la natura giuridica di un intervento deliberato dall'assemblea condominiale è spesso complesso. Non basta chiamare un'opera "ripristino" o "messa in sicurezza" per escludere che si tratti di un'innovazione: è necessario un esame puntuale e approfondito delle circostanze concrete.
In ogni caso si deve sottolineare che, anche interventi apparentemente legittimi possono essere invalidati se approvati senza il rispetto dei quorum previsti dalla normativa condominiale.
Questi principi sono stati recentemente espressi dalla Corte di Appello di Firenze nella recente sentenza n. 1317 dell'11 luglio 2025.
Vicenda e decisione
La vicenda prendeva l'avvio con l'impugnazione di una delibera da parte delle comproprietarie di un fondo commerciale affittato ad una società che vi gestiva un supermercato. La decisione assembleare contestata, approvata in seconda convocazione con il voto favorevole di 43 condomini su 76 (pari a 456,89 millesimi), riguardava il cosiddetto "ripristino del muretto del portico lato mare".
In particolare l'intervento deliberato avrebbe comportato la chiusura di un varco presente da decenni nel porticato retrostante, utilizzato stabilmente per accedere al fondo commerciale e per le operazioni di carico e scarico delle merci.
Le comproprietarie hanno sostenuto come tale apertura fosse sempre stata visibile e funzionale e che la sua chiusura avrebbe compromesso l'utilizzo pratico ed economico del loro immobile.
A supporto della loro tesi, hanno prodotto testimonianze concordi e una consulenza tecnica, dalla quale non emergeva alcuna prova certa della preesistenza del muretto oggetto di "ripristino".
Secondo le attrici l'intervento non poteva essere qualificato come semplice ripristino, ma doveva essere considerato una vera e propria innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 4, c.c., in quanto sottraeva una parte comune all'uso collettivo e ne limitava la fruibilità.
Di conseguenza, ritenevano che per approvare validamente tale opera fosse necessario il consenso unanime di tutti i condomini, che nel caso concreto mancava.
La richiesta avanzata in giudizio era quindi quella di annullare la delibera, nella parte in cui autorizzava la realizzazione del manufatto murario, ritenuto lesivo del diritto di uso della cosa comune e pregiudizievole per il godimento del fondo commerciale.
Nel corso del giudizio, il condominio ha sostenuto che l'intervento deliberato dall'assemblea non costituiva una vera e propria innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c., ma piuttosto un'operazione di ripristino e messa in sicurezza di una porzione del portico condominiale.
Secondo questa tesi, il muretto oggetto della delibera esisteva già in passato ed era stato rimosso senza autorizzazione.
A sostegno di questa tesi si è evidenziato la presenza di tracce di malta e discontinuità compatibili con la preesistenza del muretto, la testimonianza del marito dell'ex amministratrice, che ha dichiarato di aver visto il muretto prima della sua rimozione; la funzionalità dell'intervento, mirato ad eliminare un dislivello di 60 cm privo di protezioni, con rischio di cadute, nonché l'esclusione di soluzioni alternative come una scala, che avrebbe ostacolato aperture e pozzetti. Il Tribunale di Grosseto, al termine dell'istruttoria, ha accolto la tesi delle attrici, ritenendo che l'intervento deliberato dal condominio fosse un'innovazione vietata, ai sensi dell'art. 1120 c.c., comma 4, in quanto lesiva del diritto d'uso della cosa comune.
Secondo il giudice di primo grado l'intervento ha alterato la destinazione originaria del bene condominiale, rendendo inservibile una porzione comune che, sebbene impiegata stabilmente da un solo condomino, risultava comunque accessibile e funzionale. La Corte d'Appello ha confermato la decisione del Tribunale di primo grado, annullando la delibera assembleare del 30 agosto 2008 per difetto del quorum deliberativo previsto dall'art. 1120 c.c., indipendentemente dalla qualificazione giuridica dell'intervento approvato.
I giudici di secondo grado hanno notato che il varco oggetto della delibera era aperto e utilizzato stabilmente sin dagli anni '70 per le operazioni di carico e scarico del fondo commerciale.
Infatti le prove testimoniali, la documentazione amministrativa (permesso di passo carrabile) e la consulenza tecnica d'ufficio hanno confermato che quel varco era da tempo utilizzato in modo stabile e continuativo.
A parere della Corte di Appello l'intervento deliberato (chiusura del varco e rimozione della scala) ha inciso sulle modalità di utilizzo di una parte comune, e quindi avrebbe dovuto rispettare i quorum previsti per le innovazioni. I giudici di secondo grado hanno osservato che, anche qualora si fosse trattato di un'innovazione finalizzata alla sicurezza (con conseguente applicazione del quorum agevolato), la delibera non avrebbe comunque raggiunto le maggioranze necessarie.
Di conseguenza, la Corte ha ritenuto superflua la qualificazione tecnica dell'intervento (innovazione vietata o agevolata), perché in entrambi i casi la delibera sarebbe comunque invalida.
Come è emerso dal verbale, la delibera in questione è stata adottata con l'unanimità dei presenti, ma con un numero complessivo di millesimi pari a 456,89, quindi inferiore alla soglia minima del 50% del valore dell'edificio (500 millesimi), richiesta anche per le innovazioni funzionali alla sicurezza.
Riflessioni conclusive
È stato affermato che sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell'utilità, secondo l'originaria costituzione della comunione (Cass. civ., sez. II, 14/05/2019, n. 12805).
L'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione determini una sensibile menomazione dell'utilità che il condomino ritraeva dalla parte comune, secondo l'originaria costituzione della comunione, ovvero se la stessa, recando utilità ai restanti condomini, comporti soltanto per uno o alcuni di loro un pregiudizio limitato, che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità, è demandata al giudice del merito il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se non nei limiti di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. civ., sez. VI, 03/02/2022, n. 3440).
Nella vicenda esaminata, la Corte d'Appello ha qualificato l'intervento deliberato dal condominio come un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. Tuttavia, i giudici di secondo grado hanno ritenuto di non disporre di elementi istruttori sufficienti per stabilire con certezza se l'intervento deliberato dal condominio dovesse essere ricondotto alla categoria delle innovazioni vietate (quarto comma dell'art. 1120 c.c.), in quanto potenzialmente lesive del diritto individuale di uso della cosa comune oppure a quella delle innovazioni agevolate, adottabili per esigenze di sicurezza, come previsto dal secondo comma dell'art. 1136 c.c., che ammette un quorum deliberativo meno rigoroso. In ogni caso, la questione della qualificazione giuridica dell'intervento è stata superata dalla carenza del quorum deliberativo. Infatti, l'opera contestata è stata approvata con una maggioranza insufficiente persino per la più favorevole delle ipotesi per il condominio: quella in cui si ritenga che l'intervento rientri tra le innovazioni volte a migliorare la sicurezza del caseggiato.
Ne consegue che la delibera è risulta invalida (annullabile) per difetto della maggioranza richiesta dalla legge, a prescindere dalla natura dell'intervento deliberato.
