Il "decoro" dell'edificio viene inteso dalla giurisprudenza ormai consolidata come l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture architettoniche, che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata armonica fisionomia.
L'alterazione di tale decoro può dipendere dalla realizzazione di opere, che incidono sull'originario aspetto soltanto di singoli elementi o punti del caseggiato, tutte le volte che tali modifiche siano suscettibili di riflettersi sull'insieme dell'aspetto del fabbricato.
Stabilire se una modifica ha compromesso o meno il decoro del caseggiato è un'operazione complessa; di conseguenza molto spesso la questione viene rimessa alla magistratura. A tale proposito si è recentemente pronunciata la Corte di Appello di Genova (sentenza n. 1220 del 10 ottobre 2024).
Fatto e decisione
Il conduttore e proprietari di un locale ristorante facente parte di un caseggiato citavano in giudizio gli altri condomini per chiedere di accertare il loro diritto ad installare e mantenere la canna fumaria, posta a servizio del detto locale (già oggetto di un precedente giudizio possessorio promosso dai convenuti), posizionata sulla facciata condominiale.
I convenuti si costituivano in giudizio e chiedevano di dichiarare inammissibile e respingere la domanda degli attori, ritenendo la canna fumaria in questione lesiva del decoro del caseggiato.
In ogni caso eccepivano il difetto di legittimazione dei proprietari del ristorante: in particolare i convenuti sostenevano che la canna fumaria era una miglioria, appartenente al conduttore e non ai proprietari dell'immobile.
Il Tribunale accertava e dichiarava che gli attori avevano diritto ad installare e mantenere la canna fumaria esistente, in forza di apposita dichiarazione di inizio attività e relativa autorizzazione paesaggistica. Respingeva l'eccezione di difetto di legittimazione dei proprietari del locale.
Il giudicante, sulla base della CTU, faceva presente, tra l'altro, che la canna fumaria non era idonea a procurare un pregiudizio economico al valore commerciale dell'immobile dei convenuti, in quanto come evidenziato dal perito, "il valore commerciale degli immobili della zona deriva in massima parte non dagli attributi architettonici dei singoli edifici, ma dalle caratteristiche complessive del nucleo storico e, ancor di più, dalla vicinanza alla passeggiata a mare".
I soccombenti si rivolgevano alla Corte di Appello ritenendo errata la valutazione del Tribunale che, in merito alla lesione del decoro della canna fumaria, aveva considerato solo la realtà urbana in cui il caseggiato era collocato, ignorando il riferimento alla facciata del palazzo. I giudici di secondo grado però hanno confermato la decisione del Tribunale.
La Corte ha evidenziato come in primo grado sia stato escluso che l'installazione ed il mantenimento della canna fumaria fossero idonei a "deprezzare" l'immobile dei convenuti.
Tale argomentazione, che si è aggiunta alle considerazioni in ordine alla necessità di considerare il decoro architettonico nel contesto di riferimento, contenuta nella sentenza di primo grado, non è stata censurata ex art. 342 c.p.c.
Considerazioni conclusive
È legittimo l'inserimento di una canna fumaria, da parte di uno dei condomini, nel muro perimetrale, se si tiene conto della possibilità del muro comune di contenere o reggere una o più canne fumarie, senza subire alterazione apprezzabile della sua principale funzione e senza compromettere l'uso medesimo da parte degli altri condomini (art. 1102 c.c.).
I proprietari di un immobile hanno il diritto di installare una canna fumaria sul muro comune ex art. 1102 c.c., diritto che può essere trasferito in godimento al conduttore, il quale può esercitarlo nei limiti delle facoltà del locatore.
Del resto, si deve considerare che il locatore ha diritto di mantenere eventuali addizioni e miglioramenti realizzati dal conduttore, ex artt. 1592 e 1593 c.c. ed ha, comunque, interesse a che l'immobile alterato non subisca modifiche (Cass. civ., sez. II, 26/06/2021, n. 14598).
Non deve però essere leso il decoro architettonico da intendersi come l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia ed un particolare pregio estetico (così, ad esempio, Cass. civ., sez. II, 29/01/2016, n. 1718; Cass. civ., sez. II, 03/09/1998, n. 8731).
Nel condominio degli edifici, al fine di valutare se un'innovazione abbia comportato lesione del decoro architettonico del fabbricato condominiale, occorre valutare non solo la turbativa in sé, ma anche se essa determini un deprezzamento dello stabile, essendo lecite quelle modifiche di carattere estetico che non cagionino un pregiudizio economicamente valutabile, accompagnandosi ad una utilità che compensi l'alterazione architettonica la quale, però, non deve essere grave ed appariscente.
In definitiva, per essere vietata, l'innovazione non solo deve mutare le originarie linee architettoniche dello stabile, ma deve riflettersi negativamente anche sull'insieme armonico del suo aspetto.
In ogni caso la Cassazione ha ricordato che l'indagine volta a stabilire in concreto se un'innovazione determini o meno l'alterazione del decoro architettonico spetta al giudice di merito, il cui apprezzamento non può essere messo in discussione nel giudizio di cassazione, se non per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (Cass. civ., sez. II, 14/02/2022, n. 4711).
