Con la sentenza n. 212 del 21 gennaio 2026 la Corte d'Appello di Bologna ha ribadito i requisiti formali della comunicazione dell'avviso di convocazione all'assemblea degli aventi diritto nonché ha chiarito quando può dirsi acquisita la piena conoscenza della delibera ai fini della decorrenza del termine per impugnare, precisando i limiti dell'efficacia sanante delle delibere di ratifica qualora anch'esse adottate in esito a una convocazione irregolare.
Fatto e decisione
Gli eredi di un condòmino avevano impugnato dinanzi al Tribunale di Parma le delibere adottate dalle assemblee condominiali sostenendo di non essere stati regolarmente convocati.
Il Condominio si era costituito in giudizio rappresentando che l'amministratore, in mancanza di altri indirizzi utili, aveva comunicato l'avviso di convocazione della prima assemblea presso lo studio dei loro legali e che la successiva assemblea aveva soltanto ratificato le delibere assunte da quella precedente.
Il Tribunale, avendo ritenuto che gli attori non erano stati convocati ritualmente sia per la prima assemblea sia per quella di ratifica, e che non vi era prova che gli stessi avessero avuto conoscenza del contenuto delle delibere al momento della stipula del preliminare di vendita dell'immobile di cui erano divenuti comproprietari, aveva annullato le delibere impugnate.
Proponeva appello il Condominio deducendo: 1) l' erroneità della sentenza nella parte in cui il Giudice di prime cure aveva concluso per la necessaria ritualità della convocazione ai fini della validità della comunicazione delle delibere prese in assemblea; secondo il Condominio, invece, gli attori avevano avuto piena conoscenza del verbale dell'assemblea già in occasione della stipula del preliminare di vendita dell'immobile di cui erano comproprietari; 2) la validità della comunicazione del verbale della prima assemblea all'indirizzo e-mail dello studio legale degli attori ritenuto pienamente legittimato a ricevere il verbale in considerazione del fatto che tramite il detto studio gli attori avevano richiesto all'amministrazione condominiale la documentazione inerente la spese di loro pertinenza in qualità di eredi; 3) la mancata comunicazione scritta da parte degli attori della variazione dei dati catastali dell'immobile, in violazione del dovere di diligenza di cui all'art. 1176 c.c. in relazione all'art. 1130 n.6.
Si costituivano in giudizio gli appellati i quali, nel merito, evidenziavano che non vi era stata alcuna elezione di domicilio presso lo studio dei loro legali per gli avvisi delle convocazioni condominiali; che la delibera impugnata era stata da loro conosciuta solo quando era stata comunicata dall'amministrazione condominiale a seguito di apposita richiesta, con la conseguente tempestività dell'impugnazione, nonché rilevavano che anche le successive delibere di ratifica non erano state precedute da regolare avviso di convocazione all'assemblea.
L'appello è stato respinto con conferma della sentenza di primo grado che aveva annullato le delibere assembleari impugnate, per mancanza di ritualità della convocazione poiché l'avviso non era stato inviato secondo le modalità previste dalla legge.
Considerazioni conclusive
L'art. 66 disp. att. c.c. prevede che "L'avviso di convocazione (…) deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano (…). In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati".
La non rituale convocazione dell'assemblea in uno dei modi previsti dalla predetta disposizione determina, dunque, l'impossibilità per il Condominio di provare l'effettiva ricezione dell'avviso da parte degli eredi che, di conseguenza, non risultano convocati.
Nel caso di specie, infatti, la convocazione dell'assemblea che aveva adottato le delibere impugnate non era avvenuta ritualmente, in quanto l'avviso era stato inviato mediante email all'indirizzo di posta elettronica ordinaria dello studio degli avvocati dell'attore, i quali avevano sempre sostenuto di non avere mai ricevuto tale comunicazione.
Il citato articolo 66 comma 3 disp. att. c.c. non contempla, invero, il messaggio di posta elettronica semplice, giacché esso non consente di ritenere in alcun modo comprovata la consegna della mail all'indirizzo del destinatario.
La giurisprudenza di legittimità ha più volte precisato che "con l'invio a casella email ordinaria vengono a mancare tutti quei sistemi di corredo della certezza della comunicazione che consentono, pur se la mail non sia in concreto letta, di averne per verificati gli effetti legali per il solo fatto che essa sia pervenuta presso l'indirizzo di posta certificata del destinatario" e che la "ricevuta di avvenuta consegna, propria solo della regolare notifica a mezzo Pec, non è sostituibile, con validi effetti legali, da eventuali forme meno rigorose di analoga documentazione della posta mail ordinaria" (Cass. n. 35922 e n. 15345 del 2023).
Da ultimo, la Cassazione ha enunciato il seguente principio di diritto "l'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione all'assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall'autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna all'indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice" ( Cass. 16399 del 18 giugno 2025).
Le successive delibere di ratifica non sanano il vizio di irritualità dell'avviso di convocazione quando anche l'assemblea di ratifica (atta ad adottare un atto sostitutivo di quello invalido), risulti a sua volta irregolarmente convocata.
Nel caso di specie, inoltre, la Corte d'Appello ha ritenuto che la conoscenza della delibera da parte dei condòmini eredi fosse avvenuta solo con la trasmissione da parte dell'amministratore di tutta la documentazione inerente all'assemblea e che, pertanto, l'impugnazione della delibera era tempestiva. La Corte ha evidenziato, infatti, che essere a conoscenza dello svolgimento dell'assemblea e degli argomenti all'ordine del giorno (in occasione della stipula del preliminare di compravendita), non equivale a piena e compiuta conoscenza del contenuto del verbale dell'assemblea e dei conteggi dei preventivi e consuntivi, tale da poterne valutare l'impugnabilità o meno.
