La mera antieconomicità non rende annullabile la delibera condominiale sulle valvole termostatiche

La mera antieconomicità di un intervento deliberato dall'assemblea non basta ad annullare la delibera. Per configurare l'eccesso di potere occorre provare che la decisione sia stata assunta per finalità estranee all'interesse condominiale o che arrechi un pregiudizio concreto e attuale alla cosa comune. È questo il criterio applicato dal Tribunale di Parma n. 369 del 27 marzo 2026, in una controversia relativa all'installazione delle valvole termostatiche in un edificio servito da impianto centralizzato risalente ai primi anni Sessanta.

La vicenda si colloca nella disciplina speciale sulla termoregolazione e contabilizzazione del calore introdotta dal D.Lgs. n. 102/2014 e poi modificata dal D.Lgs. n. 141/2016. Su questo punto va evitata una semplificazione non corretta: il decreto correttivo del 2016 non ha trasformato l'installazione dei dispositivi in una scelta meramente raccomandata, ma ha rimodulato la disciplina di settore, mantenendo la logica della contabilizzazione individuale entro i presupposti tecnici ed economici previsti dalla normativa speciale. La disciplina è stata inoltre successivamente ritoccata, sicché il riferimento normativo della pronuncia va letto nel quadro temporale proprio della vicenda.

La vicenda

Due condomini impugnavano la delibera del 18 ottobre 2022 con cui l'assemblea aveva approvato l'installazione delle valvole termostatiche nelle singole unità immobiliari, chiedendone l'annullamento per illegittimità, diseconomia, pericolosità ed eccesso di potere.

A sostegno dell'impugnazione richiamavano una precedente perizia tecnica, commissionata dal condominio nel 2017 proprio per valutare fattibilità, costi e benefici dell'intervento, che aveva allora rappresentato la non convenienza economica dell'operazione. Secondo gli attori, l'aumento delle spese di riscaldamento registrato nel 2022 non dipendeva dall'assenza delle termovalvole, bensì dal noto incremento del prezzo del gas; aggiungevano che la maggioranza favorevole era composta prevalentemente da titolari di uffici e attività commerciali, portatori di esigenze diverse rispetto a quelle abitative, e che la vetustà dell'impianto avrebbe potuto provocare rotture, dispersioni d'acqua, allagamenti e ulteriori esborsi per malfunzionamenti.

Nel corso del giudizio si verificava il decesso di una delle attrici; alcuni eredi rinunciavano poi all'azione. Il Tribunale ha quindi dichiarato la cessazione della materia del contendere limitatamente a quel rapporto processuale, regolando le spese secondo il criterio della soccombenza virtuale.

La decisione

Nel merito, la domanda è stata rigettata. Il Tribunale ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui il sindacato del giudice sulle delibere assembleari "non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità"; e può comprendere l'eccesso di potere solo quando la deliberazione risulti falsamente deviata dalle sue finalità proprie. Per la stessa ragione, "esulano, quindi, dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere".

Applicando questo criterio al caso concreto, il giudice ha escluso che la delibera fosse annullabile per il solo fatto che i dissenzienti la ritenessero antieconomica. La relazione tecnica del 2017 è stata reputata ormai inattuale, perché fondata su parametri economici non più affidabili rispetto al contesto sopravvenuto: il costo del teleriscaldamento era infatti passato da poco più di 39.000 euro nella stagione 2020/2021 a oltre 93.000 euro nella stagione 2021/2022. Inoltre, le conclusioni del tecnico non erano vincolanti per l'assemblea, cui spettava la valutazione sull'opportunità dell'intervento.

Il Tribunale ha poi escluso sia l'eccesso di potere sia l'abuso di maggioranza. La motivazione chiarisce che il vizio presuppone un pregiudizio effettivo, grave e non meramente potenziale per la cosa comune, oltre a uno sviamento dalle finalità condominiali. Nella fattispecie non è emersa alcuna prova che la scelta fosse stata adottata per fini estranei alla gestione comune o con intento discriminatorio verso la minoranza. Anche i rischi prospettati in relazione alla vetustà dell'impianto sono stati ritenuti soltanto ipotetici: la stessa perizia richiamata dagli attori non aveva individuato rischi strutturali o problemi di sicurezza derivanti dall'installazione delle valvole termostatiche. Il giudice ha aggiunto che non risultava dimostrato alcun pregiudizio concreto e attuale alla cosa comune e che la delibera si collocava, peraltro, entro la cornice del D.Lgs. n. 102/2014, come integrato dal D.Lgs. n. 141/2016.

Un passaggio ulteriore della motivazione merita attenzione. Solo in comparsa conclusionale gli attori hanno sostenuto che la delibera, qualificabile come innovazione, avrebbe richiesto maggioranze diverse e che i dissenzienti avrebbero dovuto essere esonerati dalla spesa per la sua particolare gravosità. Il Tribunale ha dichiarato tali doglianze tardive e quindi inammissibili, rilevando che i motivi di invalidità della delibera si cristallizzano con l'atto introduttivo del giudizio. In ogni caso, la decisione assembleare risultava adottata previa regolare convocazione, con dodici voti favorevoli pari a 535,8000 millesimi e tre voti contrari pari a 123,3400 millesimi, nel rispetto dei quorum ritenuti applicabili dal giudice.

La motivazione si chiude con un'affermazione netta: "La mera eventuale diseconomicità dell'intervento deliberato non integra, di per sé, un vizio di eccesso di potere". In assenza di prova di una decisione arbitraria, di un danno concreto alla cosa comune o di una finalità estranea all'interesse condominiale, l'impugnazione non può trasformarsi in un controllo giudiziale sulla convenienza della scelta compiuta dall'assemblea.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., ord. 25 febbraio 2020, n. 5061 - Il sindacato del giudice sulle delibere condominiali resta confinato alla legittimità; l'eccesso di potere rileva solo se la deliberazione risulta sviata dalla sua funzione, non quando si contesta la convenienza economica della scelta.
• Cass. civ., 17 agosto 2017, n. 20135 - Le censure sulla vantaggiosità o opportunità della scelta assembleare, specie quanto ai costi di gestione di beni e servizi comuni, esulano dal controllo giudiziale ex art. 1137 c.c..
• Cass. civ., 20 giugno 2012, n. 10199; Cass. civ., 20 aprile 2001, n. 5889; Cass. civ., 26 aprile 1994, n. 3938; Cass. civ., 9 luglio 1971, n. 2217 - Orientamento costante nel senso della non sindacabilità del merito delle scelte assembleari in tema di costi e gestione dei servizi comuni.
• Cass. civ., 22 aprile 2022, n. 12932 - Anche le contestazioni che investono inutilità, irrazionalità o carenze tecniche dei lavori deliberati restano sul piano del merito, salvo che si traducano in effettivi vizi di legittimità o in un concreto pregiudizio per la collettività condominiale.
• Cass. civ., 13 maggio 2022, n. 15320 - Il dissenso della minoranza non basta, di per sé, a integrare l'eccesso di potere; occorre la prova di un uso distorto del potere deliberativo o di un pregiudizio serio per la compagine.
• Cass. civ., 19 febbraio 2019, n. 4837 - La rinuncia all'azione, a differenza della rinuncia agli atti, non richiede accettazione della controparte ed è idonea a determinare la cessazione della materia del contendere sul relativo rapporto processuale.
• Trib. Rimini, 10 febbraio 2025, n. 134 - Su un piano distinto, relativo non all'opportunità dell'installazione ma al successivo riparto, è stata annullata una delibera che approvava spese di riscaldamento senza dati idonei a verificare quote volontarie e involontarie dei consumi; si tratta quindi di un arresto utile a delimitare la portata della decisione qui esaminata.
• Trib. Roma, 8 maggio 2023, n. 7210 - L'eccesso di potere è stato invece ravvisato quando la delibera, sulla base di un accertamento tecnico, procurava un grave pregiudizio all'impianto comune; il precedente delimita con chiarezza la differenza tra rischio soltanto ipotizzato e danno concretamente verificato.
• Trib. Roma, 6 dicembre 2022, n. 17980 - In un diverso segmento della stessa materia, è stata ritenuta illegittima la rimozione di valvole termostatiche e ripartitori da parte del singolo condomino, perché idonea a compromettere la regolare gestione del riscaldamento centralizzato e del relativo riparto.

Considerazioni conclusive

Il principio confermato è netto: la delibera con cui l'assemblea sceglie un intervento sul servizio comune non diventa annullabile solo perché la minoranza la reputa economicamente sconveniente. La linea seguita si colloca nel solco di Cass. n. 20135/2017, Cass. n. 5061/2020, Cass. n. 12932/2022 e Cass. n. 15320/2022, che confinano il controllo giudiziale alla legittimità e riconoscono rilievo all'eccesso di potere soltanto quando la deliberazione risulti arbitraria, sviata dall'interesse condominiale o concretamente pregiudizievole per la collettività. Sul punto v. anche il limite del sindacato giudiziale sulle delibere e, in termini complementari, l'eccesso di potere nelle decisioni assembleari.

La comparazione con i precedenti che delimitano il principio è altrettanto istruttiva. Trib. Roma n. 7210/2023 mostra il punto in cui il sindacato può invece penetrare nel contenuto della scelta: lì l'eccesso di potere è stato riconosciuto perché un accertamento tecnico aveva evidenziato un grave pregiudizio all'impianto comune; qui, al contrario, i paventati rischi di rotture e allagamenti sono rimasti sul piano dell'ipotesi. In tal senso può vedersi anche il grave pregiudizio all'impianto comune.

Un diverso limite applicativo emerge poi da Trib. Rimini n. 134/2025, che non contrasta con questa soluzione ma si muove su un terreno differente: una volta installato il sistema, la delibera resta sindacabile se il riparto delle spese non consente di verificare quote volontarie e involontarie dei consumi. Per un approfondimento, v. riparto del riscaldamento senza quote volontarie e involontarie.

Nel caso deciso, invece, il dato realmente dirimente è l'assenza di prova di uno sviamento dall'interesse comune, di un intento vessatorio della maggioranza e di un danno attuale alla cosa comune, a fronte di una perizia ormai inattuale e non vincolante. Per questo l'installazione delle valvole termostatiche è rimasta una scelta assembleare discrezionale, non sostituibile dal giudice con una diversa valutazione di convenienza. Sul versante attuativo dei dispositivi, può vedersi anche valvole termostatiche e obblighi del singolo condomino.