In materia di condominio, sono sempre più frequenti le discussioni e le controversie che attengono alla esigenza di predisporre impianti di videosorveglianza per la sicurezza degli abitanti dell'edificio tanto che la problematica ha interessato la Novella del 2012, con la quale è stata introdotta la disposizione di cui all'art. 1122 ter c.c. che impone la sussistenza di precisi requisiti per la loro installazione nell'ipotesi di inquadratura di parti comuni.
In proposito, è confacente rappresentare che se la norma richiamata pone dei limiti per sistemi che hanno ad oggetto l'inquadratura di aree di uso e fruizione comune, non possiamo ignorare la facoltà ed il diritto di ogni condomino di apporre impianti a protezione delle singole proprietà esclusive, motivo per cui è dirimente valutare se e quando tali opere possono interferire e confliggere con la tutela della riservatezza degli altri condomini.
La sentenza resa dalla Corte di Appello di Brescia (sentenza n.101/2025) è l'occasione per poter trattare compiutamente l'argomento, avendo ad oggetto la insorta querelle tra una condomina, il condominio ed altra condomina per la avvenuta installazione, da parte di quest'ultima, di impianto di videosorveglianza per la sicurezza e tutela della sua proprietà esclusiva.
Partendo dalla fattispecie concreta, la disamina dei Giudici di seconde cure si esplica attraverso l'apprezzamento della normativa vigente e delle prove acquisite nella istruttoria espletata nel giudizio di primo grado avanti al Tribunale, per rispondere compiutamente alle criticità che investono la questione illustrata nell'intento di esporre e risolvere i dubbi ermeneutici e pratici che possono presentarsi.
Fatto e decisione
Una condomina ha convenuto in giudizio avanti al Tribunale la condomina che ha installato un impianto di videosorveglianza, a protezione e per la sicurezza delle aree esterne alla propria abitazione, ed il condominio, nella persona dell'amministratore, chiedendo la rimozione delle telecamere, deducendo la violazione dell'art. 1122 ter c.c. e le disposizioni del Garante, lamentando la mancata doverosa preventiva autorizzazione della assemblea, con richiesta di condanna alla rimozione ed al risarcimento del danno.
Il Tribunale, previo esperimento di compiuta istruttoria, compresa CTU sull'impianto e sulle sue caratteristiche, che ha escluso la videoripresa di parti comuni, ovvero di tutte le porzioni abitative diverse da quelle di proprietà esclusiva della convenuta, ha rigettato la domanda.
Ritenuta ingiusta la decisione, la condomina ha proposto impugnazione avanti alla Corte di Appello di Brescia avanzando più motivi di censura, eccependo (i) la omessa indicazione da parte del CTU del fatto che le videocamere de quibus potevano essere indirizzate anche sulla sua proprietà oltre alla circostanza che sono rivolte anche sulle parti comuni, (ii) la possibilità, in qualsiasi momento, della rimozione del funzionamento del mascheramento dell'inquadratura sulle parti private di terzi e su quelle comuni, (iii) la mancata convocazione dell'assemblea per autorizzare la installazione delle videocamere in aderenza alla prescrizione di cui all'art. 1122 ter c.c., nonché, in conseguenza (iv) il buon diritto al risarcimento dei danni subiti per la violazione del suo diritto alla riservatezza.
Le parti convenute si sono costituite in giudizio chiedendo il rigetto della impugnazione.
La Corte d'Appello ha respinto il gravame, confermando la conformità al diritto della pronuncia di primo grado, in ragione delle risultanze delle prove ivi espletate, come in appresso esposto.
L'articolo 1122 ter c.c.
In via preliminare appare opportuno richiamare il disposto di cui all'art. 1122 ter c.c., rubricato "Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni" secondo cui «Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136».
Che cosa significa?
Per poter ritenere legittima la installazione di telecamere che riprendono parti comuni dell'edificio, quali, a titolo esemplificativo, l'androne condominiale, il vano scale, il cortile o il parcheggio, la norma richiamata esige che sia assunta una delibera ad hoc approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Parimenti, è di tutta evidenza come la ratio della disposizione imponga la preventiva autorizzazione della assemblea solo qualora il sistema di videosorveglianza interessi parti comuni, senza alcun limite per eventuali sistemi dedicati alla protezione delle parti in proprietà esclusiva.
In considerazione dell'esplicito riferimento della norma alle parti comuni è chiaro, dunque, come, nell'ipotesi di liti che abbiamo ad oggetto, come nel caso, contestazioni sulla legittimità della apposizione di impianti per la sicurezza di abitazioni private per incidenza sulla ripresa anche di parti comuni, sia indefettibile una indagine atta a valutare le peculiarità dell'impianto stesso e delle inquadrature accessibili con le telecamere.
Risultanze della perizia
Fermo quanto sopra illustrato, utile a determinare e chiarire la portata normativa dell'art. 1122 ter c.c. ed a circoscrivere il suo ambito applicativo, nella analisi della fattispecie de qua le risultanze della perizia espletata hanno dimostrato la pretestuosità delle doglianze avanzate dalla condomina attrice/appellante.
A tal riguardo, l'indagine condotta dal consulente tecnico d'ufficio (CTU) investito dal Tribunale dell'accertamento della portata dell'impianto di sorveglianza installato dalla condomina ha condotto ad escludere la interferenza delle cinque telecamere presenti con la ripresa di parti condominiali, o di altre diverse parti private, ritenuto che lo stesso è dotato di software che consente il mascheramento delle immagini e, all'infuori delle parti private della condomina convenuta, le telecamere non consentono di vedere altro.
Sul punto, il CTU ha appurato che, per l'effetto, dette telecamere riprendono esclusivamente l'esterno della abitazione della condomina convenuta ed il sistema di mascheramento è modificabile solo mediante azione specifica sul software che richiede specifiche ed appropriate competenze informatiche.
Al contempo, la testimonianza resa dal tecnico che aveva installato l'impianto ha confermato che la collocazione delle telecamere non è stata mutata nel tempo, con ciò destituendo da ogni fondamento la tesi dell'attrice appellante secondo cui sarebbe stato alterato il loro direzionamento ed il mascheramento.
In ragione di tale accertamento, è esclusa anche la dedotta ed eccepita responsabilità dell'amministratore per non avere convocato l'assemblea a norma dell'art. 1122 ter c.c., non risultando alcuna violazione in ordine all'inquadramento di parti comuni.
Per tutti i motivi sopra riepilogati, la Corte d'Appello di Brescia ha respinto l'impugnazione condannando la condomina appellante alla refusione delle spese e competenze di lite in favore dei convenuti.
