In ambito condominiale il decreto ingiuntivo, ai sensi dell'art. 633 c.p.c., viene richiesto in due occasioni: in caso di morosità nel pagamento degli oneri condominiali ed in caso di mancata consegna della documentazione afferente al condominio.
Questa seconda ipotesi, che può vedere come attore anche il singolo partecipante, trova il suo fondamento nell'obbligo finale a carico dell'amministratore che, lasciato l'incarico per qualsivoglia motivo, deve restituire al suo successore tutte le carte nelle quali è custodita la storia passata del condominio.
Fatto e decisione
Il Tribunale di Palermo, con sentenza n. 3689 depositata in data 30 settembre 2025, ha deciso l'opposizione al decreto ingiuntivo ed al pedissequo atto di precetto promossa dall'ex amministratore di un condominio al quale era stato ingiunto di consegnare al suo avente causa una serie di documenti di natura condominiale ed ancora in suo possesso.
A fondamento dell'opposizione l'attore dichiarava di non essere in possesso dei documenti oggetto di ingiunzione, diversi da quelli già consegnati "senza riserve" al nuovo amministratore. Per tale motivo il decreto ingiuntivo doveva essere revocato.
Il condominio opposto si costituiva in giudizio contestando gli assunti dell'opponente e chiedendo il rigetto dell'opposizione, rimanendo fermo nella formulazione dell'addebito formulato nei confronti dell'ex amministratore, il quale non aveva asseritamente consegnato tutta la documentazione per cui era causa.
Il Tribunale ha accolto l'opposizione ed ha revocato il decreto ingiuntivo così motivando la sua decisione:
- l'ufficio dell'amministratore, che è assimilabile al mandato con rappresentanza, deve essere esercitato con la diligenza del buon padre di famiglia;
- alla cessazione dell'incarico l'amministratore deve restituire tutta la documentazione in suo possesso per l'espletamento del mandato, anche per espresso dettato legislativo contenuto nell'art. 1129, comma 8, c.c.;
- sussiste un interesse del nuovo amministratore alla consegna della documentazione in questione, in quanto necessaria ed essenziale sia per proseguire la gestione del condominio in tutti i rapporti interni ed esterni che lo riguardano, sia per garantire la trasparenza e la correttezza della gestione stessa;
- tale interesse sussiste indipendentemente da eventuali azioni di danno che possano essere avviate nei confronti di colui che abbia disatteso tale obbligo di legge;
- il nuovo amministratore deve indicare i documenti che chiede in consegna, specificandone l'inerenza per l'esercizio della gestione del condominio, mentre il precedente amministratore ha l'onere di eccepire l'estraneità degli stessi rispetto al contenuto del suo mandato.
Trattasi di principi di ordine generale, che hanno costituito la premessa per la decisione finale del caso in esame, rispetto al quale il Tribunale ha rilevato che una volta che l'opponente aveva negato di essere in possesso dei libri contabili perché mai istituiti o mai tenuti, nonché dei rendiconti perché mai approvati dall'assemblea, toccava all'odierno opposto fornire la prova che tutto il materiale era stato regolarmente consegnato al primo.
Ma questo non è avvenuto, per cui l'onere della prova non era stato soddisfatto dal relativo titolare, con la conseguenza che il decreto doveva essere revocato.
Brevi osservazioni
La sentenza del giudice palermitano ci pone di fronte a diverse questioni.
La prima concerne il divieto per l'amministratore cessato dall'incarico di trattenere la documentazione in suo possesso, indifferentemente se riguardi il condominio o i singoli condomini (art. 1129, comma 8, c.c.). È un obbligo che riporta al rapporto mandatario/mandante, al quale la relazione amministratore/condominio è stata equiparata dallo stesso Codice civile (art. 1129, comma 15, c.c.).
L'assolvimento formale di tale adempimento si attua attraverso il passaggio delle consegne, che rappresenta uno dei momenti più delicati nella gestione del condominio e che si concretizza nel momento in cui l'amministratore uscente si spoglia di tutta la documentazione da lui custodita per metterla a disposizione del nuovo amministratore.
Come si ricava anche dal testo del provvedimento in esame, chi amministra si può ritenere protetto ed indenne da eventuali responsabilità solo se vi sia un elenco scritto, formale e dettagliato (verbale di riconsegna) dal quale risulti, in modo chiaro e non contestabile, quali siano i documenti che sono stati oggetto del passaggio delle consegne.
Non vi devono essere omissioni o dimenticanze, poiché al momento di eventuali contestazioni da tale documento, sottoscritto da entrambe le parti, non ci si potrà discostare.
La seconda questione, concerne la ripartizione dell'onere della prova tra amministratore uscente e amministratore entrante, è stata esaminata sotto due profili: da un lato, quello della specificità dei documenti e della loro rilevanza rispetto alla gestione condominiale con l'indicazione dei rispettivi oneri a carico dei due soggetti (come da Cass. 15 dicembre 2021, n. 40134) e, dall'altro, quello che riguarda la dimostrazione che i documenti esistano e/o siano stati effettivamente consegnati al momento del conferimento dell'incarico. In questa seconda ipotesi solo il noto verbale di riconsegna potrà costituire prova valida.
Ma c'è un ulteriore aspetto da considerare e che riguarda il caso in esame anche se è rimasto in secondo piano perché assorbito dalla mancata prova della consegna.
Nella parte finale della motivazione il Tribunale ha affermato che "…deve ritenersi che non può l'opponente essere tenuto - perché impossibilitato sino a prova contraria - a consegnare…i documenti contabili e amministrativi di pertinenza del [condominio] e dei singoli condomini che non gli erano stati consegnati al momento del conferimento dell'incarico…".
Da ciò si può ragionevolmente trarre anche la conclusione che mancando l'oggetto della domanda il decreto ingiuntivo non può essere concesso.
Resta, infine, la questione dell'eventuale mala gestio a carico dell'amministratore uscente/opponente il quale durante il suo incarico abbia omesso di curare la redazione di documentazione essenziale ai fini della gestione condominiale, rendendo la stessa inesistente e, quindi, non materialmente consegnabile.
Tale comportamento potrà essere oggetto di un accertamento giudiziario e causa di risarcimento del danno se effettivamente provato e la domanda potrà essere promossa in separata sede, oppure in via riconvenzionale a cura dell'opposto se ne sussistano i presupposti (Cass. Sez. U. 15 ottobre 2024, n. 26727; Cass. 18 marzo 2025, n. 7236).
