La Corte d'Appello di Napoli, sentenza 15 giugno 2026, n. 4622, ha affrontato un caso in cui il degrado del terrazzo di proprietà esclusiva aveva provocato infiltrazioni e il cedimento della volta sottostante, rendendo necessario distinguere con precisione tra riparazioni ordinarie e riparazioni straordinarie, tra responsabilità dell'usufruttuario e del nudo proprietario, nonché tra gli obblighi del singolo e quelli del condominio.
La vicenda
La vicenda giudiziaria prendeva origine dal grave dissesto strutturale che interessava un complesso immobiliare storico. Gli attori, eredi di un condomino, sostenevano che già dal 1986 la volta a crociera posta sotto il terrazzo di proprietà del convenuto aveva iniziato a cedere. Il cedimento veniva attribuito alle infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal lastrico sovrastante, fenomeni infiltrativi che nel tempo avevano danneggiato in modo significativo l'immobile di loro proprietà. Nel corso degli anni, nonostante diffide, provvedimenti comunali e iniziative giudiziarie, nessun intervento risolutivo veniva eseguito, e le infiltrazioni continuavano a danneggiare gli immobili degli attori.
Gli eredi agivano quindi in giudizio per ottenere l'accertamento delle cause del crollo, la corretta ripartizione delle spese necessarie al ripristino e il risarcimento dei danni subiti. Il condomino proprietario del terrazzo, dal canto suo, contestava ogni responsabilità, sostenendo che il crollo risaliva a un'epoca in cui egli non era ancora proprietario, avendo acquistato la nuda proprietà solo nel 2002, mentre l'usufrutto era rimasto alla sorella fino al 2012. Egli eccepiva inoltre la prescrizione, la non opponibilità del regolamento condominiale e chiedeva, in via riconvenzionale, la condanna degli attori al ripristino del terrazzo.
Il Tribunale di Napoli accoglieva in parte le domande degli attori, riconoscendo la responsabilità concorrente del proprietario del terrazzo e del condominio per i danni derivanti dalle infiltrazioni e dal mancato godimento degli immobili sottostanti. Avverso tale decisione il proprietario proponeva appello. Anche il condominio proponeva appello incidentale, contestando la ripartizione delle spese e la quantificazione dei danni.
La decisione
La Corte d'Appello ha confermato la sentenza di primo grado, respingendo integralmente l'appello principale e quello incidentale.
I giudici hanno anzitutto riconosciuto la legittimazione attiva degli eredi, rilevando che essi avevano agito non solo quali successori del de cuius, ma anche iure proprio, per i danni subiti dopo l'apertura della successione.
Quanto al merito, la Corte ha escluso la responsabilità del convenuto per il crollo originario del 1986, poiché all'epoca egli non era ancora proprietario del terrazzo. Tuttavia, i giudici di secondo grado hanno affermato la responsabilità del titolare del terrazzo per i danni successivi, derivanti dal perdurare delle infiltrazioni, distinguendo due periodi: dal 30 ottobre 2002 al 15 dicembre 2012, quando il bene era gravato da usufrutto, la Corte ha ritenuto responsabile il nudo proprietario ai sensi dell'art. 1005 c.c. per le riparazioni straordinarie non eseguite; dal 15 dicembre 2012 in poi, quando nuda proprietà e usufrutto si erano riuniti, il titolare della terrazza è stato ritenuto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., tenuto a impedire il protrarsi delle infiltrazioni.
La Corte ha inoltre confermato che gli interventi necessari avevano natura straordinaria, incidendo sulla struttura della volta e sulla funzione di copertura del terrazzo, e quindi gravavano sul nudo proprietario. In ogni caso, la Corte ha confermato la responsabilità solidale del proprietario del terrazzo e del condominio, applicando correttamente l'art. 1126 c.c. in assenza di una graduazione delle colpe richiesta dalle parti.
Considerazioni conclusive
L'art. 1004 c.c. stabilisce, al primo comma, che sono a carico dell'usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa. L'art. 1005 c.c. dispone, invece, che sono a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie, considerando come tali, con elencazione non tassativa, quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
Alla luce di tale distinzione, quando l'immobile nel condominio era gravato da usufrutto (dal 30 ottobre 2002 al 15 dicembre 2012), la Corte di Appello ha ritenuto responsabile il nudo proprietario ai sensi dell'art. 1005 c.c., poiché le opere necessarie avevano natura di riparazioni straordinarie. Nel caso concreto, gli interventi richiesti erano infatti straordinari: il ripristino della volta crollata, l'eliminazione della causa permanente delle infiltrazioni e ulteriori opere strutturali sul terrazzo.
Ai fini della distinzione tra gli interventi a carico dell'usufruttuario e quelli a carico del nudo proprietario, non rileva la maggiore o minore attualità del danno da riparare, bensì il carattere ordinario o straordinario dell'opera. L'usufruttuario deve provvedere a quanto attiene alla conservazione e al godimento della cosa, mentre spettano al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, sulla sostanza e sulla destinazione del bene. È dunque straordinaria, stante la non tassatività dell'elencazione dell'art. 1005 c.c., quell'opera che comporta la sostituzione o il ripristino di un elemento essenziale della struttura, finalizzati non alla mera conservazione (che resta a carico dell'usufruttuario), ma alla prevenzione o eliminazione di cedimenti e deterioramenti dovuti alla vetustà.
Quando nuda proprietà e usufrutto si sono riuniti, il proprietario convenuto è divenuto pieno titolare del bene e, in quanto tale, ha assunto la relazione di custodia rilevante ai fini dell'art. 2051 c.c., con conseguente responsabilità per i danni derivanti dal perdurare delle infiltrazioni.
In ogni caso in entrambi i periodi, l'obbligo del condominio di vigilare sulla tenuta della copertura non è mai venuto meno.
Si ricorda che per i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o terrazzo a livello in uso o proprietà esclusivi, sussiste una responsabilità concorrente del proprietario o usuario esclusivo, quale custode della superficie, e del condominio, per l'omesso controllo sulla funzione strutturale di copertura. Ai fini della ripartizione interna dell'onere risarcitorio si applica il criterio dell'art. 1126 c.c., ponendo un terzo del danno a carico del proprietario/usuario esclusivo e due terzi a carico del condominio (Giudice di Pace Castelvetrano 17 giugno 2026, n. 18).
