Infiltrazioni da lastrico solare e facciata: il condominio deve intervenire per ripristinare la salubrità dell'abitazione

La prova liberatoria del caso fortuito grava sul custode e deve consistere nella dimostrazione di una causa esterna, avente i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità, che abbia dato luogo all'evento dannoso.

Il condomino danneggiato può proporre ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. per ottenere un provvedimento volto a ordinare al condominio l'eliminazione della causa delle infiltrazioni, qualora ricorrano i presupposti di fumus boni iuris e periculum in mora.

La vicenda

Una condomina, proprietaria di una unità immobiliare sita al quinto piano dello stabile, ha presentato ricorso ex art. 700 c.p.c. al Tribunale di Salerno (R.G. n. 3980/2024), lamentando che il proprio appartamento era interessato da infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare e dalle facciate condominiali.

Nonostante ripetute sollecitazioni rivolte al condominio e l'adozione di una delibera assembleare che autorizzava lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni e sul tetto solaio, tali lavori non sono mai stati avviati, aggravando così i fenomeni infiltrativi.

La ricorrente ha evidenziato come le infiltrazioni avessero reso inutilizzabile ed insalubre l'appartamento, rendendo necessario procedere con urgenza ai lavori di rifacimento delle parti comuni interessate.

Il condominio si è costituito eccependo preliminarmente l'inammissibilità del ricorso cautelare per carenza dell'imminenza del pericolo - sostenendo che le infiltrazioni persistevano dal 2019 - e nel merito ha dedotto che parte dei lavori erano stati affidati a una ditta risultata inadempiente; inoltre ha sostenuto la corresponsabilità della stessa ricorrente quale condomina "pro quota" rispetto ai danni lamentati.

La decisione

Il Tribunale ha accolto il ricorso cautelare, ordinando al condominio l'immediata esecuzione dei lavori necessari all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni, a proprie spese (da ripartire tra tutti i condomini secondo i criteri di legge), previa acquisizione dei titoli abilitativi.

Dalla documentazione in atti e dalla consulenza tecnica d'ufficio è emersa la conferma della sussistenza delle infiltrazioni d'acqua piovana nell'appartamento della ricorrente e della loro provenienza dalle parti comuni.

I principali passaggi motivazionali sono riportati testualmente:

• "Dalla documentazione in atti e dalla CTU redatta dall'ing. [omissis], le cui conclusioni sono condivise dal Tribunale in quanto corrette sotto il profilo tecnico ed immuni da vizi logico-giuridici, si evince la conferma della sussistenza delle infiltrazioni d'acqua piovana verificatesi nell'appartamento della ricorrente e della loro provenienza dalle parti condominiali."
• "Alla luce di tali risultanze, essendo la causa dei danni riscontrati nell'immobile della ricorrente imputabile a difetti di impermeabilizzazione e manutenzione del lastrico e della facciata condominiale... la domanda cautelare risulta fondata sotto il profilo sia del fumus che del periculum."
• "Per quanto attiene al primo requisito, la responsabilità del resistente... trova fondamento nella cattiva manutenzione ex art. 2051 c.c., di beni di cui lo stesso ha la custodia..."
• "Secondo ormai consolidata giurisprudenza... la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia (art. 2051 c.c.) ha carattere oggettivo..."
• "Né può dubitarsi della sussistenza anche del requisito del periculum in mora, atteso che le infiltrazioni d'acqua... hanno reso insalubri ed invivibili diversi vani dell'immobile della ricorrente."
• "A nulla rileva che i fenomeni infiltrativi abbiano avuto inizio nel 2019: ...il presupposto del periculum in mora è ritenuto sussistere anche in relazione a situazioni già in atto al momento del ricorso..."
• "Ne consegue che... il condominio va condannato all'immediata esecuzione... dei lavori necessari ad eliminare i riscontrati inconvenienti..."

Il giudice ha inoltre precisato che una volta eliminate le cause delle infiltrazioni mediante gli interventi sulle parti comuni, gli eventuali lavori interni all'appartamento potranno essere eseguiti dalla stessa proprietaria danneggiata, salva la possibilità di richiedere il rimborso delle spese sostenute nell'ambito di un eventuale giudizio risarcitorio.

I riferimenti giurisprudenziali

• "Il singolo condomino può agire a norma dell'art. 2051 cod. civ. nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell'edificio - dalle quali provengono infiltrazioni d'acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva - ponendosi quale terzo nei confronti del condominio stesso" (Cass. civ., sez. II, 05/03/1987, n. 1500).
• Sono altresì citate Cass., n. 11152/2023; Cass., S.U., n. 20943/2022 sui principi generali relativi alla responsabilità ex art. 2051 c.c.
• Cfr. Tribunale Venezia 27/09/2000 sulla sussistenza del periculum in mora anche rispetto a situazioni già perduranti nel tempo.

Considerazioni conclusive

L'ordinanza conferma l'orientamento consolidato secondo cui il condominio risponde ex art. 2051 c.c., quale custode delle parti comuni, dei danni derivanti da difetti manutentivi o costruttivi delle stesse - inclusa l'omessa tempestiva esecuzione dei lavori deliberati - ove sia provato il nesso causale tra cosa comune e danno subito dal singolo condomino.

L'accoglimento della misura cautelare urgente è stato motivato sia dalla comprovata insalubrità degli ambienti sia dall'esigenza di prevenire ulteriori pregiudizi alla salute degli occupanti: basta dunque accertare l'attualità o persistenza del pregiudizio grave ed irreparabile perché sia integrato il requisito cautelare anche se le cause siano remote nel tempo.

L'orientamento applicato dal giudice appare conforme alla giurisprudenza prevalente; tuttavia si segnala che sussistono limiti applicativi laddove venga dimostrata dal condominio l'esistenza di un caso fortuito o quando vi siano concause imputabili esclusivamente al comportamento omissivo o colposo dello stesso danneggiato (ad esempio mancata segnalazione tempestiva o impedimento all'esecuzione dei lavori). In tali ipotesi potrebbe essere esclusa o ridotta la responsabilità ex art. 2051 c.c.

Sul piano processuale si precisa infine che la tutela cautelare ex art. 700 c.p.c., come correttamente affermato nel provvedimento ("Tanto premesso, ritiene il Tribunale che correttamente la ricorrente… abbia azionato il rimedio di cui all'art. 700 c.p.c., … mentre qualora si intenda… prevenire anche il pericolo di pregiudizio alla salute… l'art. 700 c.p.c.… costituisce misura cautelare idonea… non sussistendo altre misure cautelari tipiche cui ricorrere nel caso di specie."), è esperibile solo quando non siano praticabili altri strumenti tipici (come l'articolo 1172 c.c.), circostanza qui puntualmente verificata dal giudice.In definitiva,il principio affermato trova applicazione ogniqualvolta sia accertata una situazione attuale o potenziale lesiva derivante da difetti nelle parti comuni dell'edificio e non siano ravvisabili cause esonerative specifiche in capo al condominio; resta fermo che ogni caso concreto va valutato alla luce delle peculiarità fattuali ed istruttorie emerse nel procedimento.