In ambito condominiale, le infiltrazioni provenienti da un cespite vicino o, comunque, da una tubatura adiacente, sono un evento alquanto frequente. L'usura del tempo, infatti, è sempre dietro l'angolo e può riguardare una delle tante diramazioni che sono posizionate all'interno dei vari appartamenti presenti in un edificio.
Se, pertanto, dovesse accadere che una tubatura si rompa o, semplicemente, che si crepi, l'infiltrazione sarebbe inevitabile con tutte le conseguenze del caso.
È accaduto qualcosa di simile anche nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Ragusa n. 1189 del 4 agosto 2025. Più precisamente, tale procedimento è stato introdotto dalla parte conduttrice di un locale commerciale che sarebbe stata interessata dalle infiltrazioni di una tubatura di scarico a servizio esclusivo di alcuni appartamenti.
Per questa ragione, i proprietari degli immobili ritenuti responsabili dell'evento erano citati in giudizio dinanzi all'ufficio siciliano allo scopo di ottenere la condanna al risarcimento di tutti i danni.
Pertanto, quali sarebbero stati i pregiudizi patrimoniali patiti dalla società conduttrice del locale commerciale? A tale riguardo la parte attrice esponeva di aver dovuto affrontare delle spese per la riparazione del negozio pari a circa 2.500 euro (cosiddetto danno emergente).
Inoltre, l'inquilina in questione avrebbe patito un lucro cessante dal fatto che il negozio, per un certo periodo, era stato chiuso a causa di quanto era accaduto.
Ebbene, tali domande risarcitorie sono state accolte dal Tribunale di Ragusa? Non ci resta che verificarlo approfondendo quanto è accaduto in questo procedimento.
Danno da tubatura in custodia: come provare la responsabilità del convenuto?
Nella vicenda in commento, la società conduttrice del locale commerciale interessato dalle infiltrazioni, sosteneva che il detto fenomeno era derivato da una tubatura al servizio esclusivo di alcuni appartamenti privati.
Per queta ragione aveva citato i proprietari di questi immobili invocando la responsabilità dei medesimi quali custodi della diramazione ex art. 2051 cod. civ. «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
In tale ottica, quindi, la parte attrice avrebbe dovuto, semplicemente, dimostrare il nesso causale tra le infiltrazioni, per cui vi era causa, e il bene in custodia. Non era, infatti, necessario, comprovare anche un'eventuale negligenza dei convenuti nella causazione del fenomeno «l'art. 2051 c.c. "non prevede una responsabilità aquiliana, ovvero non richiede alcuna negligenza nella condotta che si pone in nesso eziologico con l'evento dannoso, bensì stabilisce una responsabilità oggettiva, che è circoscritta esclusivamente dal caso fortuito, e non, quindi, dall'ordinaria diligenza del custode (cfr. Cass. n. 2332/2018, che richiama Cass. n. 12027/2017)».
Ebbene, per la dimostrazione del nesso causale in questione non era indispensabile dimostrare esattamente la fonte delle infiltrazioni: era sufficiente provare che il fenomeno avesse avuto origine dagli appartamenti dei convenuti «è sufficiente - ai fini della prova del nesso causale proprio del danno da infiltrazione d'acqua - l'accertamento che le stesse originino da appartamento soprastante a quello del soggetto danneggiato, rimanendo, invece, irrilevante l'esatta individuazione della loro causa, "essendo elemento che non attiene alla struttura del fatto illecito di cui all'art. 2051 c.c. - che risulta già perfezionato, ma soltanto alla prova liberatoria del fortuito (cfr. Cass. n. 2332/2018, che richiama Cass. n. 376/2005)».
Alla luce di queste affermazioni, nel caso concreto, le testimonianze escusse sono state idonee ad attestare quanto era accaduto e cosa lo aveva determinato. In ragione di ciò, il Tribunale di Ragusa ha accolto, seppur parzialmente, la proposta domanda risarcitoria.
Infiltrazioni al sottostante locale commerciale: come ottenere il risarcimento del lucro cessante?
Nell'ipotesi in esame, la richiesta di risarcimento della società conduttrice del locale commerciale si era concentrata anche sul cosiddetto lucro cessante.
Secondo la parte attrice, infatti, la chiusura del locale, in quei giorni in cui era stato necessario effettuare le riparazioni e pulire l'immobile, aveva determinato una perdita.
Per provare tale ammontare era stato prodotto il documento da cui si evincevano gli incassi, per lo stesso periodo, riferiti all'anno precedente.
Ebbene, per il Tribunale di Ragusa, tale dimostrazione non era stata sufficiente a suffragare la richiesta di risarcimento. Occorreva, infatti, dimostrare i cosiddetti utili, comparando costi e ricavi ed ottenendo così ciò che la parte attrice avrebbe, eventualmente, perso durante la chiusura del negozio.
Tutto ciò, però, non era stato fatto «Pertanto, considerato che la società attrice non ha prodotto, con riferimento ad un periodo temporale più ampio, bilanci o altri documenti dai quali poter desumere in modo più compiuto quali fossero gli ordinari utili della società attrice in relazione all'attività commerciale svolta, non può in ogni caso ritenersi che la società attrice abbia dimostrato la sussistenza di un utile prodotto nel corso del tempo dalla sua attività che sarebbe stato compreso nel periodo tra l'11.06.2028 e il 23.06.2028».
Per questi motivi, la domanda risarcitoria del cosiddetto lucro cessante è stata respinta.
