La concessione in locazione di un immobile comporta che il conduttore goda del bene sino al termine del contratto e che alla fine del rapporto debba riconsegnare il cespite nello stato in cui l'ha ricevuto, fatto salvo il deterioramento dovuto al normale uso della cosa «Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto (art. 1590 cod. civ.)».
Invece, nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Castrovillari n. 872 del 13 maggio 2024, a detta della parte attrice nonché locatrice di un immobile ad uso commerciale, il bene non le era stato restituito come da contratto, poiché lo stesso si era completamente incendiato. Pertanto, il proprietario ha chiesto il risarcimento del danno al conduttore.
Ebbene, all'ufficio giudiziario in questione è stato affidato il compito di stabilire, in tema di incendio di un immobile locato, chi è tenuto al risarcimento.
È opportuno, perciò, entrare nel merito giuridico della vicenda.
Immobile locato: chi è il custode della cosa?
A seguito di una locazione, il conduttore acquista la disponibilità materiale del bene e, perciò, egli ne diventa il naturale custode. Chiarisce ciò anche il Tribunale di Castrovillari, nell'occasione citando la Corte di Appello di Reggio Calabria «La norma invocata (art. 1588 c.c.) è collocata immediatamente dopo l'art. 1587 c.c. disciplinante le obbligazioni del conduttore, tra le quali rientra, in virtù della disponibilità materiale del bene che si acquista per effetto del rapporto locatizio, anche quella accessoria di custodia del bene stesso (Corte appello Reggio Calabria, sez. I, 07/02/2022)».
Pertanto, è alla luce del ruolo e dell'obbligo di custodia descritto che il conduttore diventa il primo e naturale responsabile dell'eventuale quanto malaugurato deterioramento del bene, ivi compreso nel caso di perimento dell'immobile a seguito di un incendio.
D'altra parte è la legge a supportare questa conclusione, in ciò legittimata dalla pacifica giurisprudenza della Cassazione, secondo la quale deve essere il conduttore a pagare il risarcimento in caso di incendio, salva la prova contraria «Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (Art. 1588 cod. civ.) - Il presupposto della responsabilità ex art. 1588 c.c. è la sussistenza di un rapporto di locazione, e dunque di custodia sul bene, essendo prevista la presunzione di responsabilità in capo al conduttore per i danni derivanti dall'incendio (Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 15721 del 27/07/2015)».
Incendio dell'immobile locato, risarcimento ed onere della prova
In tema di perimento della cosa locata, a seguito di incendio della medesima, spetta al conduttore dimostrare che il sinistro è avvenuto per causa a lui non imputabile, ad esempio per colpa di un fulmine. In assenza di prova contraria, egli sarà tenuto al risarcimento del danno.
Ovviamente, a supportare queste affermazioni, interviene la giurisprudenza, opportunamente, citata dal Tribunale di Castrovillari.
In particolare, sul tema, si precisa che il conduttore sarebbe responsabile dell'evento anche se dovesse rimanere sconosciuta la causa dell'incendio «sulla base dell'indirizzo giurisprudenziale secondo il quale ex art. 1588 cod. civ., il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone indi una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico».
Pertanto, il conduttore patisce le conseguenze dell'inadempimento all'obbligo di custodia dell'immobile locato e le ripercussioni della pedissequa risoluzione del contratto per la distruzione della cosa.
Tutto ciò genera, quindi, l'onere risarcitorio a favore del locatore «La totale distruzione dell'immobile locato a seguito di incendio comporta, secondo i principi generali, l'estinzione della locazione, per la permanente impossibilità per il conduttore di godere del bene" e che ove, peraltro, il conduttore non superi la presunzione di colpa sancita a suo carico all'art. 1588 cod. civ. e la risoluzione del contratto derivi, quindi, da fatto al medesimo addebitabile a titolo di inadempimento, al locatore spetta il risarcimento del danno».
