La responsabilità per i danni derivanti da un incendio occorso durante lavori di ripristino della guaina impermeabilizzante sul tetto di un edificio condominiale è stata oggetto di un'approfondita disamina da parte del Tribunale di Torino (sez. IV civile, sentenza n. 4969 del 17/11/2025). Il giudice ha riconosciuto la responsabilità solidale non solo dell'artigiano esecutore materiale dei lavori e dell'amministratore formalmente nominato, ma anche del soggetto che, pur privo di formale investitura, aveva concretamente partecipato alla gestione condominiale, configurandosi come amministratore di fatto.
La pronuncia si distingue per l'accurata ricostruzione dei presupposti della responsabilità contrattuale dell'amministratore (anche "di fatto") e per l'applicazione rigorosa dei principi in tema di posizione di garanzia e di culpa in eligendo e culpa in vigilando.
La vicenda
I proprietari pro quota indivisa di tre alloggi e di una mansarda, nonché la titolare della farmacia sita al piano terra dello stabile interessato dall'incendio, hanno convenuto in giudizio l'artigiano incaricato dei lavori sul tetto, l'amministratore formalmente nominato e il soggetto ritenuto amministratore "di fatto" o "socio occulto".
L'incendio si era sviluppato il 21 giugno 2010 durante le operazioni di ripristino della guaina impermeabilizzante, ad opera dell'artigiano incaricato dall'amministratore e dal professionista che collaborava con lui nella gestione dello stabile.
Le parti danneggiate hanno dedotto che l'artigiano aveva utilizzato attrezzature a fiamma libera senza le necessarie autorizzazioni e dotazioni antincendio, mentre l'amministratore non aveva verificato la sussistenza dei requisiti tecnico-professionali né la presenza dei presidi antinfortunistici richiesti dalla normativa (d.lgs. 81/2008).
Con sentenze passate in giudicato (Tribunale di Torino n. 2616/2013; Corte d'Appello di Torino n. 3974/2016; Cassazione n. 8170/2017), è stata accertata la responsabilità penale sia dell'artigiano sia dell'amministratore per culpa in eligendo e culpa in vigilando.
I danneggiati hanno chiesto il risarcimento dei danni patrimoniali (ripristino degli immobili, perdita dei canoni di locazione, pregiudizi all'attività commerciale) e non patrimoniali (danno alla salute), detratti gli importi già percepiti a titolo assicurativo o di provvisionale penale.
L'amministratore convenuto ha eccepito la satisfattività delle somme già corrisposte dalle compagnie assicuratrici e contestato la fondatezza delle ulteriori richieste risarcitorie. Il presunto amministratore "di fatto" ha negato ogni coinvolgimento nella gestione dello stabile ed eccepito, oltre all'inammissibilità della domanda nei suoi confronti, la prescrizione quinquennale del diritto al risarcimento.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato le eccezioni preliminari sollevate dal convenuto ritenuto amministratore "di fatto", affermando che:
"la domanda sia ammissibile, ancorché riferita ad un soggetto rimasto estraneo al giudizio penale e che… il giudice civile deve procedere in questa sede ad un'autonoma valutazione della fattispecie, onde eventualmente accertare il concorso… nella causazione dell'evento".
Sul punto della prescrizione ha chiarito che:
"il titolo di responsabilità invocato sia di tipo contrattuale… Il termine di prescrizione per l'esercizio del diritto risarcitorio in caso di responsabilità contrattuale è di 10 anni", con conseguente tempestività della domanda, validamente interrotta dalla messa in mora del 2020.
Dall'istruttoria documentale e testimoniale è emerso che il professionista convenuto aveva continuato a svolgere attività gestorie rilevanti anche dopo il presunto passaggio formale delle consegne: ha mantenuto la titolarità del conto corrente condominiale, ha curato la domiciliazione fiscale del condominio presso l'Agenzia delle Entrate, ha sottoscritto (o comunque fatto sottoscrivere dallo studio) convocazioni assembleari e riparti spese, ha partecipato alle decisioni gestionali e si è presentato in assemblea quale amministratore, pur in presenza dell'altro geometra.
Il giudice ha valorizzato, in particolare, la circostanza che l'assemblea avesse nominato lo "studio" dei due geometri e non il singolo professionista persona fisica, che il conto corrente condominiale e la domiciliazione fiscale fossero rimasti intestati al precedente amministratore per anni successivi al preteso passaggio di consegne e che le comunicazioni agli aventi diritto fossero inviate su carta intestata recante entrambi i nomi. Ne ha tratto la conseguenza che:
"vi fosse una certa commistione e confusione dei ruoli nell'incarico di amministrazione ricoperto dai geometri… per il condominio… evidente sin dall'investitura (avendo l'assemblea nominato uno studio e non uno dei due geometri)".
Sulla base delle risultanze istruttorie, il Tribunale ha ritenuto provata la partecipazione del convenuto alla gestione condominiale quale amministratore "di fatto", assimilando la sua posizione a quella dell'amministratore formalmente investito, e ha esteso a suo carico la posizione di garanzia tipica dell'amministratore ex art. 1130 c.c., con conseguente obbligo giuridico di impedire eventi dannosi alle parti comuni:
"il geom. [convenuto] debba essere chiamato a rispondere, analogamente al geom. [amministratore formale], per i danni occorsi al condominio… posto che egli, partecipando alla gestione dell'amministrazione dello stabile, ha concorso con proprio negligente comportamento alla scelta di incaricare il sig. [artigiano] avendo mancato di verificare l'idoneità tecnico - professionale del lavoratore (in violazione del precetto di cui all'art. 90 comma 9 d.lgs. 81/2008)".
Il Tribunale ha quindi applicato i principi consolidati sulla posizione di garanzia dell'amministratore:
- art. 1130 c.c., n. 4): attribuzione all'amministratore del compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuni;
- art. 40 c.p., comma 2: "non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico d'impedire equivale a cagionarlo";
- art. 1710 c.c.: obbligo del mandatario (amministratore) di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.
"L'amministratore riveste una specifica posizione di garanzia sull'integrità dei beni comuni ed ha pertanto obbligo giuridico di impedire ogni evento dannoso alla loro integrità attraverso una costante opera di vigilanza su eventuali situazioni di rischio" (Cass. pen., sez. V, n. 46385/2015; Cass. pen., sez. V, n. 34147/2012; Cass. pen., sez. V, n. 39959/2009).
Sulla base delle risultanze istruttorie - tra cui dichiarazioni testimoniali circa la gestione condivisa tra i due geometri/amministratori e la permanenza del precedente amministratore in attività essenziali (conto corrente, rapporti con i fornitori, rapporti con l'artigiano incaricato dei lavori sul tetto) - il Tribunale ha riconosciuto la responsabilità solidale sia dell'amministratore formale sia dell'amministratore "di fatto", unitamente all'artigiano esecutore materiale.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass., Sez. pen., V, n. 46385/2015: posizione di garanzia dell'amministratore sulle parti comuni;
- Cass., Sez. pen., V, n. 34147/2012; Cass., Sez. pen., V, n. 39959/2009: obbligo giuridico di impedire eventi dannosi alle parti comuni mediante costante vigilanza;
- Cass., Sez. II civ., ord. n. 10865/2023; Cass., Sez. II civ., sent. n. 1406/2007: ammissibilità del conferimento dell'incarico di amministratore anche a persona giuridica o studio associato;
- Cass., Sez. III civ., sent. n. 6351/2025; Cass., Sez. III civ., sent. n. 4938/2023: criteri liquidatori degli interessi compensativi nei debiti di valore da illecito;
- Cass., Sez. III civ., sent. n. 26009/2023; Cass., Sez. III civ., ord. n. 12901/2024: efficacia vincolante del giudicato penale nel giudizio civile ai sensi dell'art. 651 c.p.p. e autonomia nell'accertamento del concorso di responsabilità civili ulteriori.
Considerazioni conclusive
L'impostazione seguita dal Tribunale si colloca nell'alveo dell'orientamento ormai consolidato in ordine alla posizione di garanzia dell'amministratore sulle parti comuni ex art. 1130 c.c. e alla sua responsabilità contrattuale ex art. 1710 c.c. La decisione estende, nel caso concreto, tale posizione anche al soggetto che, pur senza formale nomina, risulti di fatto investito delle funzioni gestorie, allorché sia provata una partecipazione effettiva e qualificata alla gestione condominiale e un contributo causale all'evento lesivo, specie sotto il profilo della culpa in eligendo e in vigilando nella scelta e nel controllo dell'appaltatore.
L'estensione della responsabilità all'amministratore "di fatto" trova fondamento in una puntuale ricostruzione documentale e testimoniale delle attività svolte (mantenimento della titolarità del conto corrente condominiale, rapporti con l'Agenzia delle Entrate, partecipazione alle assemblee e ai rapporti con l'artigiano, operazioni di pagamento), sulla base della quale il giudice ha accertato che il professionista "partecipando alla gestione… ha concorso con proprio negligente comportamento…".
Il principio è dunque destinato a operare soprattutto in situazioni analoghe, in cui la gestione risulti in concreto accentrata in uno studio professionale e vi sia prova di una reale ingerenza gestionale, anche in assenza di formali adempimenti (comunicazioni fiscali o variazioni bancarie).
Vengono così chiariti, da un lato, i limiti dell'efficacia vincolante del giudicato penale: la condanna penale dell'amministratore formale e dell'artigiano non impedisce l'accertamento in sede civile del concorso di un terzo rimasto estraneo al processo penale; dall'altro, la natura contrattuale della responsabilità dell'amministratore (anche di fatto) comporta l'applicazione del termine di prescrizione decennale ex art. 2946 c.c., con conseguente irrilevanza dell'eccezione di prescrizione quinquennale ex art. 2947 c.c.
Sotto il profilo risarcitorio, la decisione conferma l'impostazione del debito di valore: rivalutazione monetaria della posta patrimoniale principale (danni agli alloggi) e interessi legali dalla sentenza, con esclusione degli interessi compensativi in difetto di specifica allegazione e prova circa l'insufficienza della sola rivalutazione.
Nel complesso, l'indirizzo seguito appare coerente con gli arresti giurisprudenziali richiamati e offre indicazioni operative di rilievo: i professionisti che, anche all'interno di uno studio associato, assumono in concreto la gestione delle parti comuni, si espongono, in presenza di condotte negligenti nella scelta e nel controllo degli esecutori dei lavori, al rischio di una piena responsabilità contrattuale in solido con l'amministratore formalmente nominato e con l'appaltatore.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
