I requisiti che un soggetto deve possedere per poter svolgere le funzioni di amministratore di condominio sono elencati dal legislatore all'art. 71-bis disp. att. c.c. e si concretizzano in requisiti minimi, cd. etici o di onorabilità (quali condizioni attinenti al godimento dei diritti civili, all'assenza di condanne penali, all'interdizione, all'inabilitazione ed all'assenza di protesti), la cui mancanza comporta automaticamente la nullità della delibera di nomina, ed i requisiti cd. professionali riguardanti il profilo culturale e più specificamente professionale.
Al momento dell'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore deve comunicare ai condomini, ex art. 1129 comma 2, c.c., i propri dati anagrafici e professionali, codice fiscale, l'ubicazione dei registri condominiali e le modalità di accesso alla documentazione, al fine di consentire alla collettività condominiale una piena conoscenza del soggetto incaricato ed un effettivo esercizio dei poteri di vigilanza sull'attività amministrativa.
In tale quadro normativo si inserisce il dibattito giurisprudenziale volto a chiarire se ed in che misura l'omessa o incompleta comunicazione dei requisiti richiesti per la nomina di amministratore possa inficiare la validità della relativa delibera.
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la recente sentenza n. 3909 del 3 dicembre 2025, ha affrontato la questione distinguendo tra i requisiti sostanziali di idoneità dell'amministratore previsti dall'art. 71-bis disp. att. c.c. e gli obblighi informativi connessi alla nomina, disciplinati dall'art. 1129, comma 2, c.c. chiarendo che il mancato possesso dei requisiti minimi prescritti dalla legge incide direttamente sulla validità della delibera di nomina, mentre l'omessa, l'incompleta e l'inesatta comunicazione da parte dell'amministratore dei requisiti e titoli professionali posseduti incide solo sul piano delle gravi irregolarità e della eventuale sua revoca giudiziaria.
Impugnazione di delibere condominiali e nomina dell'amministratore: effetti della delibera sostitutiva. Fatto e decisione
Un condomino, proprietario di alcune unità immobiliari site in un complesso condominiale, impugnava due delibere assembleari aventi ad oggetto, tra l'altro, la nomina dell'amministratore di condominio.
L'attore lamentava che la delibera di nomina fosse illegittima poiché non indicava i requisiti ed i titoli professionali dell'amministratore e non specificava se il compenso dovuto comprendesse o meno gli oneri fiscali e previdenziali e se fosse dovuto annualmente o mensilmente. Contestava, inoltre, l'altra delibera oggetto di impugnazione lamentandone l'illegittimità per aver trattato questioni non inserite all'ordine del giorno, tra cui l'affidamento della contabilità condominiale a uno studio esterno, con asserite violazioni della privacy. Chiedeva quindi la sospensione dell'efficacia delle delibere e la loro declaratoria di illegittimità.
Si costituiva in giudizio il Condominio convenuto eccependo, in via preliminare, la cessazione della materia del contendere, deducendo che le delibere impugnate erano state sostituite da una successiva delibera assembleare con la quale l'assemblea aveva nuovamente nominato l'amministratore, questa volta con indicazione dei requisiti richiesti dalla legge. In subordine, chiedeva il rigetto delle domande attoree e la condanna alle spese.
Il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere sull'assunto che le delibere impugnate erano state sostituite da una successiva avente il medesimo oggetto (nomina dell'amministratore), nella quale i condomini presenti avevano confermato la fiducia conferita al nominato amministratore; delibera sostitutiva che, come accertato in istruttoria, aveva indicato, conformemente alla legge, i dati identificativi dell'amministratore, nonché la dichiarazione sottoscritta di possesso dei requisiti di legge e la copia del titolo abilitativo.
Considerazioni conclusive
La cessazione della materia del contendere deve dichiararsi ogni qualvolta risulti la sopravvenuta carenza di interesse delle parti ad ottenere una pronuncia giudiziale. Essa è, infatti, una causa di estinzione del processo, che "opera tutte le volte in cui sopravvengono eventi di natura fattuale o atti volontari delle parti idonei ad eliminare ogni posizione di contrasto, lì dove non risulti possibile una declaratoria di rinuncia agli atti o alla pretesa sostanziale, per l'assenza di una formale dichiarazione delle parti in tal senso.
La mancanza dell'accordo sul venir meno di ogni residuo motivo di contrasto al momento della pronuncia della decisione è rilevabile d'ufficio, in ogni stato e grado del procedimento, costituendo un requisito per la trattazione del merito della domanda" (Cass. S.U., 28.09.2000, n. 1048).
Allorquando, dunque, i contendenti diano atto dell'intervenuto mutamento della situazione, deve ritenersi cessata la materia del contendere, per sopravvenuta carenza di interesse delle parti alla naturale conclusione del giudizio.
Nel caso di specie, la delibera sostitutiva delle precedenti, impugnate, costituisce l'atto sopravvenuto in forza del quale può dirsi venuto meno il contrasto tra le parti, stante l'indicazione dei dati identificativi dell'amministratore, nonché la dichiarazione sottoscritta di possesso dei requisiti di legge e la copia del titolo abilitativo allegata all'offerta analitica.
Il richiamo all'art. 2377, ultimo comma, c.c. in tema di società, applicabile anche alle assemblee dei condomini e degli edifici, nonché ai casi di nullità, secondo cui "l'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto", è coerente con l'orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui la delibera sostitutiva sana il conflitto e fa venir meno l'interesse ad agire.
Interessante è l'ulteriore passaggio della sentenza in esame in cui il Giudice, dovendosi pronunciare anche sulle spese di lite, ha proceduto, secondo il principio della soccombenza virtuale, ad individuare la parte soccombente, sebbene solo virtualmente, operando una valutazione astratta ed ipotetica di quello che poteva essere l'esito del giudizio, qualora fosse stato proseguito.
Nel caso di specie, il Giudice ha verificato se la mancata indicazione dei requisiti di professionalità e di onorabilità richiesti per la nomina di amministratore avrebbe potuto inficiare la validità delle delibere impugnate con conseguente accoglimento della pretesa, laddove non ci fosse stata l'approvazione della delibera sostitutiva e il giudizio fosse così proseguito.
A tal fine, il Giudice ha distinto nettamente tra:
- Mancanza dei requisiti minimi ex art. 71-bis disp. att. c.c., cd. etici o di onorabilità (quali condizioni attinenti al godimento dei diritti civili, all'assenza di condanne penali, all'interdizione, all'inabilitazione ed all'assenza di protesti) e cd. professionali riguardanti il profilo culturale e più specificamente professionale: causa di nullità della delibera di nomina dell'amministratore;
- Mancata o incompleta comunicazione dei requisiti, ex art. 1129, comma 2, c.c.: che non incide sulla validità della delibera.
A mente dell'art. 1129 comma 2 c.c. "contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata"; disposizione in cui il verbo "comunica" non impone un obbligo di allegazione, ma si limita a richiedere all'amministratore (e non anche all'assemblea) un mero adempimento formale.
In tal senso, secondo una consolidata giurisprudenza di merito, l'art. 1129, comma 2, c.c. non prevede l'obbligo di indicare la ricorrenza o la permanenza dei requisiti di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c. e, pertanto, non sanziona con la nullità l'omissione delle informazioni previste nella stessa disposizione (Corte d'Appello Aquila, 07.06.021, n. 862). La nullità, al contrario, è un vizio di cui sono affette tutte le deliberazioni assembleari aventi ad oggetto la nomina come amministratore di un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall'art. 71-bis disp. att. c.c., per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti, perciò, sulla capacità del contraente (Cass. Civ., Sez. II, 31.10.2024, n. 28195 e Cass. Civ., Sez. II, 31.10.2024, n. 28196).
Nel caso di specie, dunque, il Tribunale pur dichiarando la cessazione della materia del contendere, ha svolto il giudizio ipotetico sull'esito della causa, concludendo per la compensazione integrale delle spese, in ragione di:
- assenza di invalidità delle delibere impugnate: non possono considerarsi né nulle, stante il possesso da parte dell'amministratore dei requisiti richiesti dalla legge, né annullabile, posto che, ai sensi dell'art. 1129, comma 2, c.c., la mancata comunicazione dei requisiti non costituisce motivo di invalidità della delibera;
- presenza di irregolarità formali: l'omessa, l'incompleta e l'inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'art. 1129 c.c. da parte dell'amministratore integra una grave irregolarità alla luce del combinato disposto di cui al comma 11 e al comma 12, n. 8 dell'art. 1129 c.c., che, in quanto tale, sebbene non incida sulla validità della delibera assembleare legittimerebbe comunque la revoca giudiziaria dell'amministratore.
