Nell'ambito delle controversie che interessano condominio, il contenzioso che ha origine dalla redazione ed approvazione di nuove tabelle millesimali investe, di consueto, i motivi ed il quorum necessario per la loro approvazione nonché i criteri adottati.
Sulla questione è indubbio come ogni decisione assunta in merito alle tabelle millesimali abbia certa rilevanza in considerazione dei riflessi che esplicano, in concreto, sul valore della proprietà di ciascun condomino.
In proposito, non possiamo ignorare che le tabelle millesimali rappresentano indefettibile punto di riferimento per il calcolo del contributo agli oneri condominiali di ogni condomino e dei quorum afferenti alla costituzione ed espressione del voto in assemblea.
La sentenza resa dal Tribunale di Torino (n. 3957 del giorno 08 settembre 2025) è un arresto autorevole per rendere un approfondimento sulla normativa vigente, i principi di diritto enucleati dalla Giurisprudenza e per comprendere quali azioni sono esperibili dai condomini nel caso in cui intendano sollevare contestazioni sul quorum necessario, maggioranza o unanimità, per poter procedere legittimamente alla approvazione delle tabelle millesimali oppure su vizi nella formazione delle medesime.
La vicenda
Una condomina ha avanzato impugnazione avverso la delibera che ha approvato, a maggioranza qualificata ex art.1136, comma II, Cod. Civ., le nuove tabelle millesimali chiedendo di dichiararne la nullità e/o annullabilità o, comunque, la incongruità, con condanna alla restituzione di quanto versato in aderenza ed in applicazione delle stesse.
A sostegno della sua pretesa, la condomina ha mosso i seguenti motivi:
- difetto di attribuzioni della assemblea poiché l'incarico affidato al consulente per revisionare le tabelle era circoscritto , ovvero limitato, alle mutate condizioni dei locali ex soffitte/mansarde, mentre la revisione era stata effettuata anche sulle restanti unità,
- indeterminatezza dell'oggetto per carenza di relazione illustrativa,
- non omogeneità dei criteri applicati,
- violazione del principio di proporzionalità nel valore attribuito all'unità in proprietà della medesima, senza indicazione alcuna dei criteri utilizzati.
Il condominio si è costituito in giudizio eccependo l'assenza dei presupposti per impugnare la delibera, ritenuto che le doglianze della attrice attenevano ai criteri di redazione delle tabelle e, per l'effetto, consistevano in obiezioni che avrebbero dovuto essere proposte con domanda di revisione e modifica delle tabelle ex art. 69 disp. att. c.c. e non con l'impugnazione della delibera.
Parimenti, il condominio ha precisato che l'assemblea ha adottato valida delibera in conformità a diritto ed alle proprie facoltà.
Il Tribunale ha respinto la impugnazione per le ragioni in appresso esposte.
Revisione delle tabelle millesimali a maggioranza
Per una compiuta disamina dell'argomento in esame, è doveroso ed utile richiamare il dettato normativo dell'art.69 Disp. Att. Cod. Civ. secondo cui <I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione>.
Dalla mera lettura della disposizione evocata, è inequivocabile che la revisione delle tabelle millesimali, mediante una delibera di approvazione a maggioranza, può intervenire ove sussista (i) un errore oggettivo ab origine nel calcolo del valore attribuito all'immobile o (ii) un successivo mutamento di parti dell'edificio in misura pari o superiore ad un quinto.
Ebbene, è di tutta evidenza che, nel caso de quo, l'esigenza di procedere alla revisione delle tabelle millesimali è stata imposta da intervenute modifiche strutturali ad una parte dell'edificio e, dunque, in ragione di uno dei presupposti e/ o condizioni espressamente delineati dalla norma.
In tale ipotesi, la revisione è validamente approvata con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma II, Cod. Civ.
A conforto l'orientamento della Giurisprudenza di Legittimità è consolidato nel riconoscere che «L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 comma 2 c.c.; è, infatti, sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini» (Cassazione civile sez. II, 30/01/2023, n.2712).
Tanto premesso, dagli atti e documenti depositati e prodotti nel corso del giudizio, è emerso che il consulente tecnico a cui il condominio ha ritualmente affidato l'incarico per tale adempimento non ha ricevuto alcuna limitazione alla sua indagine, diversamente dalle rimostranze della condomina attrice.
Invero, la obiezione mossa dalla condomina relativamente ad un difetto di attribuzioni della assemblea non è risultata supportata da alcuna prova.
Al contempo, è errata la censura in ordine alla violazione delle maggioranze previste per Legge in quanto la norma citata prevede espressamente la unanimità solo qualora si intenda derogare ai criteri legali di cui all'art.1123, comma I, Cod. Civ., circostanza che non ricorre nella presente fattispecie, in quanto la revisione delle tabelle è stata determinata da modificazioni - appunto - di natura strutturale.
Parimenti, l'oggetto della delibera non può assumersi indeterminato stante il fatto, non contestato e, quindi, pacifico, dell'avvenuta partecipazione del consulente tecnico che ha operato la revisione delle tabelle millesimali all'assemblea in cui è stata adottata ed ove ne ha esposto e spiegato i contenuti.
Censure sulle modalità e criteri di redazione delle tabelle millesimali
Fermo quanto sopra argomentato, è opportuno chiarire che qualora un condomino muova contestazioni in merito ai criteri di redazione delle tabelle millesimali, ovvero ad errori inerenti una presunta divergenza tra il valore effettivo dell'immobile e quello determinato con le nuove tabelle, deve proporre azione ex art. 69 disp. att. c.c. e, non impugnazione della delibera che le ha approvate.
Sul punto, la Giurisprudenza è granitica nell'affermare che <L'impugnazione della delibera di approvazione di nuove tabelle millesimali trae fondamento da vizi concernenti l'atto e la sua formazione, rimanendo così estraneo al giudizio di impugnazione ex art. 1137 c.c., ogni profilo non attinente alla validità dell'atto collegiale; tutto ciò che inerisce agli 'errori' o alle 'mutate condizioni' fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente assegnato, costituisce oggetto del diverso giudizio di revisione o modifica delle tabelle millesimali approvate, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., introdotto anche su interesse del singolo condomino, allorché alle rettifiche o modificazioni richieste non ha ritenuto di provvedere l'assemblea condominiale con deliberazione a maggioranza qualificata ex art. 1136, co. 2 c.c., ovvero abbia ciononostante provveduto pur in assenza dei presupposti previsti dalla legge> (Tribunale Pavia sez. III, 08/04/2021, n.479).
Ne deriva che qualora un condomino ravvisi errori nella ricostruzione dello stato dei luoghi, o meglio, nella determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli immobili quali, a titolo esemplificativo, errori di misurazione, estensione, altezza, ubicazione o esposizione, al momento della formazione delle tabelle, questi è tenuto ad impugnare la tabella e non la delibera. Alla luce dei suddetti principi e rilievi, pertanto, il Tribunale ha rigettato l'impugnazione.
