L'articolo 844 c.c. disciplina il regime delle immissioni tra fondi, stabilendo che il proprietario non può impedire le immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori e simili provenienti dal fondo vicino se non superano la normale tollerabilità, valutata anche in relazione alla condizione dei luoghi. Nell'applicare la norma, l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà e può tener conto della priorità di un determinato uso; restano in ogni caso ferme le disposizioni delle leggi speciali che regolano la materia.
Con sentenza depositata l'8 gennaio 2026, n.54, il Tribunale di Vallo della Lucania ha confermato l'ordine di cessazione delle immissioni moleste di fumo provenienti da una canna fumaria, chiarendo che la preesistenza dell'impianto non costituisce, di per sé, titolo idoneo a legittimare immissioni ritenute intollerabili all'esito dell'accertamento tecnico.
La vicenda
I proprietari di un'abitazione avevano agito per ottenere l'inibitoria delle immissioni di fumo provenienti dalla canna fumaria dei vicini e il risarcimento dei danni, da liquidarsi in via equitativa. La difesa dei convenuti aveva insistito, tra l'altro, sul fatto che il camino fosse utilizzato quale principale mezzo di riscaldamento e che la canna fumaria fosse già esistente prima dei lavori eseguiti nell'immobile confinante (ristrutturazione e rifacimento del sottotetto).
All'esito dell'istruttoria era stata espletata CTU, posta a fondamento della decisione di primo grado che aveva accolto la domanda, ordinando la cessazione dell'immissione di fumo e condannando i convenuti alle spese.
In appello, i soccombenti avevano contestato la CTU (ritenuta "insufficiente" e "generica"), negando il superamento della normale tollerabilità e ribadendo la rilevanza della preesistenza della canna fumaria rispetto alle opere eseguite dai proprietari confinanti.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato l'appello (e, per un distinto profilo, lo ha dichiarato inammissibile), confermando la sentenza di primo grado.
Quanto alle critiche rivolte alla consulenza, è stata valorizzata la tenuta argomentativa dell'elaborato tecnico, ritenuto completo e immune da vizi logici, con espresso richiamo al passaggio in cui il CTU indica gli "elementi utili" raccolti ai fini dell'art. 844 c.c.: "la CTU di primo grado ha fornito una valutazione scientifica esaustiva, coerente ed immune da vizi logici… descrivendo compiutamente gli 'elementi utili' considerati ai fini dell'art. 844 c.c.".
Nella ricostruzione tecnica vengono richiamati, tra gli altri, il riscontro di un odore di fumo (anche a camino spento) e le tracce sugli infissi esterni: "Nel soggiorno… ho notato durante il primo accesso un lieve seppur persistente odore di fumo, benché il camino fosse spento… l'esame degli infissi esterni ha denotato evidenti tracce di fuliggine sugli avvolgibili". Il Tribunale ha inoltre qualificato come mera asserzione difensiva generica l'ipotesi alternativa (umidità in luogo di fuliggine) prospettata dagli appellanti.
È stato poi ribadito l'inquadramento della tutela inibitoria quale rimedio conformativo dei rapporti di vicinato, precisando che la valutazione della tollerabilità deve essere condotta con criteri oggettivi: "la tutela inibitoria ex art. 844 c.c. è concepita… come un rimedio che impone delle limitazioni della proprietà in ragione di rapporti di vicinato; la valutazione inerente deve essere riferita… alla sensibilità dell'uomo medio… [e] alla situazione locale anche attraverso le c.d. nozioni di comune esperienza".
Nel punto centrale della controversia, è stata esclusa la decisività della sola preesistenza dell'impianto rispetto ai lavori edilizi eseguiti nell'immobile vicino: "a nulla rileva la preesistenza della canna fumaria rispetto ai succitati lavori di ristrutturazione… posto che tale circostanza non legittima ex post l'immissione di fumi c.d. intollerabili e valutati tali dal CTU". La motivazione collega tale conclusione anche a dati concreti valorizzati dal giudice (destinazione abitativa dei beni; distanza ravvicinata tra sbocco della canna fumaria e aperture dell'immobile che subisce le immissioni, come riportato in CTU).
In coerenza con l'impostazione sopra richiamata, viene riportato il principio (espresso dalla giurisprudenza di legittimità citata) secondo cui l'eventuale rispetto di limiti fissati da leggi o regolamenti non rende automaticamente lecite le immissioni: "mentre è senz'altro illecito il superamento dei livelli di accettabilità stabiliti dalle leggi e dai regolamenti… l'eventuale rispetto degli stessi non può fare considerare senz'altro lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità formularsi alla stregua dei principi di cui all'art. 844 cc".
È stata inoltre valorizzata la documentazione presente in atti, ritenuta confermativa dell'intollerabilità nel periodo contestato: "l'intollerabilità delle immissioni all'epoca contestate è avvalorata anche dalla produzione documentale confluita negli atti di causa", con riferimento (in sentenza) a un invito ad innalzare la canna fumaria, a un parere dell'autorità sanitaria e a un decreto penale di condanna in materia di emissioni.
Sul piano processuale, in via preliminare è stata negata la cessazione della materia del contendere in ragione dell'abbandono dell'immobile (dedotto dagli appellanti), in difetto di adesione della controparte, con richiamo al principio per cui essa "presuppone che le parti si diano reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento". In ulteriore passaggio, la doglianza fondata sulla violazione dell'art. 32 Cost. è stata dichiarata inammissibile perché nuova in appello (divieto di ius novorum), con precisazione ad abundantiam del sopravvenuto difetto di interesse ad agire, avendo gli appellanti lasciato l'abitazione nel 2012.
I riferimenti giurisprudenziali e normativi richiamati
- Cass., Sez. II civ., sent. n. 21757/2021, sulla cessazione della materia del contendere in difetto di conclusioni conformi delle parti;
- Cass., Sez. II civ., sent. n. 19767/2025, sul rapporto tra limiti regolamentari e giudizio di tollerabilità ex art. 844 c.c.;
- Cass., Sez. II civ., sent. n. 3090/1993, richiamata dagli appellanti e ritenuta attinente a fattispecie diversa, ma utilizzata dal Tribunale per ribadire la centralità del bilanciamento (con riferimento, in quel precedente, ai rapporti condominiali e alle diverse destinazioni);
- Cass., sent. n. 10367/2024 e D.M. 55/2014 (come aggiornato dal D.M. 147/2022) in tema di liquidazione dei compensi nel giudizio di appello, secondo i parametri applicati in dispositivo.
Considerazioni conclusive
La motivazione offre indicazioni operative di particolare rilievo nelle liti tra proprietari confinanti (o, più in generale, tra vicini) in tema di immissioni da canne fumarie: la preesistenza dell'impianto rispetto a successive modifiche edilizie dell'immobile che subisce le immissioni non è, di per sé, circostanza idonea a neutralizzare la tutela inibitoria, quando l'accertamento tecnico e la valutazione giudiziale abbiano qualificato le immissioni come intollerabili.
Il punto viene ancorato al criterio dell'"uomo medio" e alla situazione locale, anche mediante nozioni di comune esperienza, e non a una logica di "acquisto del diritto" a immettere per effetto della mera anteriorità dell'opera.
Resta fermo che l'art. 844 c.c. opera in un sistema nel quale possono assumere rilievo, in casi diversi, specifici titoli o assetti negoziali (ad esempio servitù validamente costituite o pattuizioni tra proprietari) e, sul versante pubblicistico, prescrizioni amministrative e sanitarie: tuttavia, nel caso deciso, la pronuncia esclude che la sola anteriorità della canna fumaria possa legittimare ex post immissioni qualificate come intollerabili, valorizzando anche la documentazione formatasi nel tempo e la vicinanza tra sbocco e finestre.
In conclusione, l'impostazione seguita conferma che "a nulla rileva la preesistenza della canna fumaria" se l'immissione di fumo supera la normale tollerabilità: in tale evenienza, la tutela inibitoria (e, ricorrendone i presupposti, quella risarcitoria) resta azionabile, con una valutazione che rimane ancorata al dato concreto (condizioni dei luoghi, accertamenti tecnici, distanza dalle aperture e incidenza effettiva nella fruizione dell'abitazione).
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
