In caso di interventi manutentivi urgenti eseguiti un immobile dal proprietario, a proprie spese, per rimuovere dei danni causati da rigurgito di un impianto fognario, egli ha diritto al risarcimento del danno.
Se nel contempo l'immobile fosse alienato (ad es. donato) è legittima la richiesta di risarcimento del danno al Condominio da parte del nuovo proprietario o il diritto compete solo colui che ha subito il danno ed era proprietario dell'immobile al momento del sinistro?
La posizione della Cassazione
Le S.U. della Corte di Cassazione (Cass. civ., Sez. Unite, 16/02/2016, n. 2951) hanno ritenuto che il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un bene non costituisce un accessorio del diritto di proprietà, ma è un diritto di credito, distinto ed autonomo rispetto al diritto reale.
L'autonomia di tale diritto comporta che il diritto al risarcimento del danno subito dall'immobile, in caso di alienazione del bene, non si trasferisce insieme al diritto reale come accadrebbe se fosse un elemento accessorio, ma è suscettibile solo di specifico atto di cessione ai sensi dell'art. 1260 c.c. Di conseguenza, "quando accanto all'atto di trasferimento della proprietà, non vi sia stato un atto di cessione del credito, il diritto al risarcimento dei danni compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene al momento dell'evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale".
Recentemente è stato ribadito che nel caso di trasferimento del diritto di proprietà di un immobile, il diritto al risarcimento dei danni precedentemente subiti dal bene non segue automaticamente le sorti della proprietà in quanto diritto di natura personale (Cass. civ., Sez. III, 17/01/2018, n. 902).
Nel caso esaminato una condomina aveva in giudizio per il ristoro dei danni da infiltrazioni d'acqua subiti dal suo appartamento, sottostante un lastrico solare acquistato all'asta da altra condomina, che veniva citata in causa, unitamente al condominio e all'amministratore. I giudizi di merito accolgono solo in parte la domanda attorea. La condomina ricorreva in cassazione, sulla base di tre motivi.
In particolare la danneggiata con il primo motivo di ricorso deduceva violazione e falsa applicazione degli artt. 1227, comma 1 e 2 c.c. per avere la Corte territoriale ritenuto fondata l'eccezione ex art. 1227 c.c. del condominio in ordine all'omessa segnalazione da parte della precedente proprietaria circa le precedenti infiltrazioni subite negli anni dal 1997 al 2001, reputandola come condotta omissiva che aveva comportato un aggravamento del danno ed idonea ad escluderne la risarcibilità in capo alla medesima e conseguentemente in capo all'aggiudicataria.
La Cassazione ha richiamato il principio di diritto secondo cui "il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a chi ne sia proprietario al momento del verificarsi dell'evento dannoso, e configurandosi come un diritto autonomo rispetto a quello di proprietà, non segue quest'ultimo nell'ipotesi di alienazione, salvo che non sia pattuito il contrario".
Le decisioni di merito
Una recente decisione di merito - pur avendo riconosciuto la responsabilità da custodia del codominio essendo il danno causato da un bene condominiale, riscontrata l'urgenza che aveva giustificato l'esecuzione dei lavori senza l'autorizzazione preventiva dell'assemblea e legittimata la richiesta restitutoria della spesa sostenuta per i lavori in favore dell'ex proprietaria - aveva rigettato la domanda proposta dalla condomina attrice in quanto non proprietaria dell'immobile al momento del verificarsi dell'evento dannoso (Trib. Sassari 7 maggio 2023 n. 452).
Lo stesso Giudice ha precisato che in caso di alienazione del bene, il diritto al risarcimento del danno subito dall'immobile non si trasferisce al subentrante ma richiede uno specifico atto di cessione (nel caso esaminato mancante).
Anche il Tribunale di Bolzano, con la sentenza n. 716 del 15 luglio 2022, ha sposato l'orientamento oramai maggioritario: il diritto al risarcimento del danno non è un accessorio (con conseguente eventuale ambulatorietà) del diritto di proprietà, dal momento trattasi di diritto di credito, pertanto totalmente scisso (salva diversa pattuizione) dal diritto reale di proprietà.
Peraltro, secondo la pronuncia in esame, la funzione del risarcimento è quella di ricostituire, in capo al soggetto effettivamente danneggiato (dunque il proprietario dell'immobile al momento in cui si origina il danno), la medesima situazione (quantomeno per equivalente) anteriore rispetto al prodursi del danno.
