La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18031 del primo luglio 2024, ha ribadito il principio per cui il suolo e il sottosuolo sono praticamente sempre condominiali, a meno che l'atto costitutivo del condominio - regolarmente trascritto o recepito dagli acquirenti al momento della vendita delle singole unità immobiliari - non stabilisca diversamente. Ma procediamo per ordine e analizziamo la sentenza in commento.
Fatto e decisione
La vicenda trae le mosse dal ricorso proposto avverso la sentenza d'appello che, conformemente a quella di primo grado, aveva escluso la natura comune del suolo e del sottosuolo su cui sorgeva il complesso immobiliare composto da quattro fabbricati (supercondominio, successivamente sciolto per volontà di ciascuna compagine).
Tale convincimento sarebbe stato tratto dalla clausola del regolamento originariamente redatto dal costruttore, dal quale si sarebbe evinto come la proprietà del suolo fosse stata riservata al proprietario originario.
Secondo il ricorrente, non solo i giudici del merito avrebbero male interpretato la clausola, ma lo stesso regolamento, pur essendo stato redatto dall'impresa costruttrice degli edifici, non avrebbe avuto natura convenzionale in quanto non trascritto né recepito dai condòmini al momento dell'acquisto delle unità abitative.
La Corte di Cassazione, nell'accogliere il gravame, fornisce utili indicazioni sul rapporto tra regolamento e presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c.
Secondo la Suprema Corte, è noto come il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117 c.c., sia ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, ovvero abbiano parti comuni, ai sensi degli artt. 1117 e 1117-bis c.c.
La condominialità si reputa non di meno sussistente pur ove sia verificabile un insieme di edifici indipendenti, e cioè manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, ciò ricavandosi dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui «un gruppo di edifici… si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi», precisando che «restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell'articolo 1117 del codice».
Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va dunque considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. (ex multis, Cass., n. 6154/2016).
La locuzione «il suolo su cui sorge l'edificio» di cui all'art. 1117, n. 1, c.c. designa, in particolare, l'area su cui insistono le mura perimetrali del fabbricato, ovvero il complesso unitario costituito da corpi di fabbrica adiacenti, nel suo insieme di componenti comuni e non (Cass. n. 4430/2012).
Non rientra, invece, nell'ambito del suolo su cui sorge l'edificio, il suolo adiacente o circostante alle mura del fabbricato, ovvero al complesso costituito da corpi di fabbrica adiacenti, potendo esso rientrare tra le cose comuni unicamente per apposito diverso titolo (Cass., n. 273/1984).
La comunione anche del suolo, presunta allorché su uno stesso suolo insistano più unità immobiliari costituenti un unico edificio o anche più edifici che comunque denotino un collegamento materiale o funzionale con esso, comporta che con il trasferimento della singola unità immobiliare - e sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio a seguito dell'alienazione del primo immobile suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico titolare - viene alienato pure il diritto di condominio del suolo sul quale sorge la singola porzione, a meno che l'alienante non costituisca soltanto un diritto di superficie in favore dell'acquirente, riservandosi, al momento della vendita, la proprietà del suolo su cui l'immobile insiste.
Considerazioni conclusive
Alla luce di tutto ciò, secondo la Suprema Corte la prima verifica che i giudici del merito avrebbero dovuto compiere per dire applicabile la disciplina del condominio degli edifici di cui agli artt. 1117 ss. c.c., concerneva la sussistenza o meno della relazione di accessorietà necessaria che, al momento della formazione del condominio, legava il suolo all'intero complesso dei quattro fabbricati.
Ove debba applicarsi l'art. 1117 c.c., bisogna considerare che tale norma non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.
La Corte d'appello avrebbe dovuto perciò dirimere la lite individuando l'atto di frazionamento dell'iniziale unica proprietà, da cui si generò la situazione di condominio, con correlata operatività della presunzione ex art. 1117 c.c. di comunione pro indiviso di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio, e non invece oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Nel caso di specie, il regolamento redatto dall'originario unico proprietario non costituiva un titolo di proprietà, non trattandosi di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, né di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condòmini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli proprietari dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (cfr. Cass. n. 21440/2022).
