E' dibattuta in giurisprudenza la questione relativa al quorum necessario per affidare ad un tecnico l'incarico di revisionare le tabelle millesimali.
La tesi favorevole alla maggioranza prevista dall'articolo 1136 c.c., comma secondo
Secondo una decisione, l'affidamento dell'incarico di revisionare le tabelle è, di per sé, manifestazione di volontà di revisionare i valori millesimali, con la conseguenza che la delibera va approvata secondo le maggioranze di cui all'articolo 1136 c.c., comma secondo, secondo cui sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (Trib. Roma 21 aprile 2020 n. 6353).
In ogni caso per questa opinione il mancato rispetto del quorum prescritto costituisce vizio rilevante ai fini dell'annullabilità della deliberazione.
La relativa impugnativa dovrebbe, pertanto, essere proposta entro il termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c. (Trib. Bari, Sez. III, 12/02/2010).
La tesi favorevole alla maggioranza semplice
La tesi contraria a quella sopra espressa è stata recentemente sostenuta dalla Suprema Corte. Nel caso di specie un condomino aveva impugnato una delibera, sostenendo che l'assemblea aveva errato nel dare un incarico ad un tecnico di redigere le tabelle millesimali a maggioranza semplice, anziché con la maggioranza qualificata di cui agli artt. 1136 e 1138 c.c. o all'unanimità.
Il Tribunale aveva dato ragione ai condomini in quanto aveva accertato che la volontà assembleare, espressa a maggioranza semplice, si era limitata a conferire l'incarico ad un tecnico, ma senza anche approvare le nuove tabelle. La Corte d'Appello aveva confermato la decisione di primo grado.
Tali sentenze sono state confermate anche dai giudici supremi secondo cui l'assemblea, a fronte di un ordine del giorno che prevedeva la revisione delle tabelle millesimali con la nomina di un tecnico, non ha inteso già approvare la revisione delle tabelle, ma si è limitata, invece, a conferire un incarico professionale, onde verificare se ricorressero le condizioni per deliberare successivamente la modifica delle tabelle preesistenti (Cass. civ., sez. II, 11/03/2021, n. 6894).
Anche la giurisprudenza di merito ha escluso che per incaricare un tecnico sia necessaria la maggioranza qualificata richiesta dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., prevista, invece, per la successiva approvazione delle tabelle (Trib. Savona 20 aprile 2022, n. 372).
Un caso recente
Una condomina impugnava una delibera con la quale si era dato mandato all'amministratore di condominio di incaricare un tecnico per la redazione di un progetto di revisione delle tabelle millesimali, da sottoporre poi alla stessa assemblea per la eventuale approvazione.
L'attrice sosteneva che la delibera impugnata era illegittima perché adottata in violazione del disposto normativo previsto dall'art. 69 disp. att. c.c.
Il Tribunale riteneva la delibera condominiale impugnata valida e legittima in quanto approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.; il giudicante faceva presente che l'attore non aveva dimostrato che le tabelle millesimali allegate al regolamento del condomino avessero derogato al disposto normativo di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. La Corte di Appello ha evidenziato la natura meramente programmatica (e non immediatamente costitutiva/modificativa) della delibera assemblea impugnata avente ad oggetto il conferimento di un incarico professionale (e non la modifica diretta delle tabelle) ribadendo che per la sua approvazione non occorre l'unanimità dei consensi, essendo sufficiente la maggioranza cui all'art. 1136 c.c. In particolare la delibera impugnata è stata approvata anche con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., comma 2, cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
La decisione sembra quindi (implicitamente) confermare che la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c., comma 2, non è richiesta per il semplice incarico ad un tecnico (App. Messina 19 settembre 2024 n. 808). In ogni caso la Corte conferma che l'unanimità per approvare le tabelle è necessaria soltanto ove si intenda derogare ai criteri di cui all'art. 1123 c.c., statuizione questa sulla quale era pervenuta da tempo la giurisprudenza di legittimità, che la riforma del condominio di cui alla legge n. 220/2012 non ha modificato.
Nomina di un tecnico diverso da quello in precedenza incaricato
La nomina da parte dell'assemblea di un tecnico diverso da quello in precedenza incaricato costituisce una legittima scelta discrezionale dell'assemblea non riconducibile all'eccesso di potere (che riguarda quelle decisioni adottate in modo assolutamente arbitrario e dannoso per l'ente condominiale senza alcun legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante).
In ogni caso merita di essere ricordato che non rientra tra i compiti dell'amministratore la creazione di nuove tabelle, essendo tale facoltà riservata all'assemblea dei condomini, organo cui deve, conseguentemente, ritenersi demandato anche il potere di disporre le spese necessarie ad assumere obbligazioni onde provvedere al calcolo dei nuovi valori millesimali.
