Il mancato rispetto degli obblighi di buon vicinato pattuiti tra le parti può determinare la risoluzione del contratto di locazione

La Corte d'Appello di Brescia, con sentenza n.1173 del 16/12/2025, ha rigettato l'impugnazione proposta dalla conduttrice, confermando la sentenza del Tribunale di Bergamo che aveva disposto la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento in relazione alla clausola (art. 19) con cui il conduttore si obbligava a rispettare e a far rispettare ai propri familiari e dipendenti le regole del buon vicinato e del corretto vivere civile.

La motivazione valorizza, da un lato, la mancata specifica contestazione in primo grado di plurimi addebiti (con conseguente rilevanza del principio di non contestazione, nei limiti applicabili) e, dall'altro, le risultanze documentali (fotografie, video e corrispondenza), nonché le ammissioni della stessa conduttrice su alcuni utilizzi delle parti comuni.

In particolare, la Corte ha precisato che, a prescindere dalla conoscibilità del regolamento condominiale, l'obbligo in questione trovava fonte diretta nel contratto di locazione, essendo espressamente pattuito.

La vicenda

Le locatrici hanno agito per ottenere la risoluzione del contratto, deducendo la violazione dell'art. 19 del regolamento contrattuale, che imponeva al conduttore l'obbligo di osservare e far osservare ai propri familiari e dipendenti le regole del buon vicinato e del corretto vivere civile.

A sostegno della domanda è stata prodotta documentazione (fotografie, video e raccomandate) volta a dimostrare, in sintesi, sia un uso non consentito di spazi/bbeni comuni sia condotte conflittuali e minacciose riconducibili al nucleo della conduttrice. Il Tribunale ha accolto la domanda, disponendo la risoluzione del contratto e il rilascio dell'immobile; la conduttrice ha quindi proposto appello, denunciando l'errata valutazione delle prove e l'insufficienza del materiale istruttorio.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il gravame, confermando la pronuncia impugnata. In motivazione si legge:
"Il contratto di locazione tra le parti stabilisce, all'art. 19, che il 'conduttore si obbliga a osservare e far osservare dai suoi familiari e dipendenti (…) le regole del buon vicinato e del corretto vivere civile'."

È stato evidenziato che, nella comparsa di costituzione in primo grado, la conduttrice non aveva specificamente contestato i dettagliati addebiti relativi al mancato rispetto dei diritti dei vicini e, anzi, aveva ammesso l'occupazione di spazi comuni con una piscina gonfiabile ("piscinetta"), l'utilizzo dell'acqua condominiale per riempirla e il posizionamento nel giardino comune anche di tavolo, sedie e barbecue (come da foto in atti).

Sul punto, la Corte ha ritenuto non utili le prove orali dirette a dimostrare una pretesa autorizzazione verbale all'uso esclusivo dei beni comuni, affermando:
"L'autorizzazione all'utilizzo esclusivo di beni comuni non può essere data verbalmente... peraltro è smentita dalle raccomandate delle locatrici... nelle quali si contesta l'utilizzo improprio di beni comuni..."

È stato inoltre valorizzato il dato - documentalmente riscontrato - dei ripetuti richiami scritti da parte delle locatrici (cinque raccomandate tra maggio 2023 e giugno 2024): le prime due ricevute senza che seguisse un adeguamento della condotta; le successive non ritirate, con rientro per compiuta giacenza.

Quanto ai comportamenti aggressivi attribuiti al convivente della conduttrice, la Corte ha rilevato che:
"La Sig.ra non ha neppure specificamente negato, in primo grado, la condotta violenta del suo compagno..."

Ed ha ritenuto significativo il contenuto del video prodotto dalle locatrici, in cui si vede un uomo dare calci e pugni all'abitazione al piano terra con un oggetto contundente in mano; la contestazione sull'identità del soggetto ripreso (sollevata solo in appello) è stata giudicata tardiva.

Ulteriore elemento valorizzato è quanto dichiarato dalla stessa appellante nella querela del 25.10.2024 prodotta in atti, ove escludeva a priori la possibilità di "buoni rapporti" con i vicini, affermando:
"loro riferivano che dovevamo essere tutti una famiglia... ma io ho sempre sostenuto il contrario ossia che loro sono una famiglia africana con usanze e costumi diversi che non potranno mai essere uguali e pertanto non ci saranno tra noi mai buoni rapporti."

Su tali basi, la Corte ha concluso nel senso della gravità dell'inadempimento contrattuale, confermando la risoluzione:
"Alla luce dei fatti riportati e provati dalle locatrici, la Corte ritiene dimostrata la grave inadempienza dell'odierna appellante ai doveri contrattuali, tale da giustificare la risoluzione disposta con la sentenza di primo grado..."

I riferimenti normativi

- artt. 1453 e 1455 c.c., in tema di risoluzione e di necessaria non scarsa importanza dell'inadempimento (profilo qui apprezzato dal giudice di merito alla luce del complessivo compendio probatorio);
- art. 1587 c.c., in punto di obblighi del conduttore (diligenza nell'uso del bene e osservanza delle pattuizioni contrattuali), che nel caso concreto risultavano specificati e rafforzati dalla clausola di "buon vicinato" ex art. 19;
- art. 2697 c.c., quanto al riparto dell'onere della prova (assolto, secondo la Corte, mediante documentazione e allegazioni non specificamente contestate nei passaggi ritenuti decisivi);
- artt. 115 e 116 c.p.c., evocati dall'appellante per censurare la valutazione delle prove, censura respinta perché la Corte ha ritenuto la decisione di primo grado correttamente fondata sulle risultanze acquisite e sul difetto di specifica contestazione.

Considerazioni Conclusive

La pronuncia conferma, sul piano pratico, che le regole di buon vicinato e di civile convivenza possono costituire veri e propri obblighi contrattuali quando siano chiaramente inserite nel regolamento negoziale della locazione. In tal caso, l'eventuale discussione sulla conoscibilità del regolamento condominiale non è di per sé decisiva, poiché l'obbligo deriva direttamente dal contratto.

Resta centrale il profilo probatorio: la risoluzione non discende da "mere antipatie" o da generiche tensioni tra vicini, ma richiede condotte concretamente accertate e valutate nel loro insieme, tali da integrare un inadempimento non di scarsa importanza (art. 1455 c.c.).

Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto decisivi: (i) l'uso non conforme delle parti comuni, nonostante i ripetuti richiami; (ii) la mancata collaborazione nel confronto con la proprietà (mancato ritiro delle comunicazioni); (iii) la condotta violenta documentata a mezzo video; (iv) l'atteggiamento dichiaratamente incompatibile con "buoni rapporti" di vicinato emergente dalla querela.

Il perimetro applicativo del principio va, però, mantenuto ancorato al dato contrattuale: la clausola deve essere sufficientemente determinata ed esigibile e la gravità dell'inadempimento va apprezzata in concreto.

In mancanza di una pattuizione specifica, il riferimento torna alle regole generali della locazione (art. 1587 c.c.) e, per i profili condominiali, alle norme pertinenti sull'uso delle parti comuni e sulle modifiche/incidenze sulle parti e sul decoro dell'edificio (tra cui, a seconda dei casi, artt. 1102, 1120 e 1122 c.c., oltre alle previsioni regolamentari applicabili).