Il singolo condomino può apportare modifiche alle parti comuni dell'edificio, purché tali interventi rispettino i limiti previsti dall'art. 1102 c.c. Tra le modifiche più frequenti rientra l'apertura di fori sulla facciata condominiale, ad esempio per esigenze di aerazione o installazione di impianti tecnici.
Tuttavia, tali aperture possono generare contestazioni, legate al decoro architettonico del caseggiato.
In merito a tale problema si è recentemente espresso il Tribunale di Milano (sentenza 22/10/2025, n. 7993).
La vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando, in occasione di lavori interni finalizzati alla creazione di un secondo bagno, i proprietari di un appartamento realizzavano un foro di aerazione sulla facciata dell'edificio.
L'intervento veniva effettuato senza alcuna preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.
Successivamente l'assemblea deliberava a maggioranza di non autorizzare il mantenimento del foro, ritenendolo lesivo del decoro architettonico dell'edificio.
Nonostante la diffida inviata dal legale del condominio, i condomini interessati non ripristinavano la facciata. Il condominio si rivolgeva al Tribunale per ottenere la chiusura del foro ritenuto illecito.
I convenuti sostenevano invece la piena regolarità dei lavori, evidenziando di aver rispettato le normative edilizie e amministrative, con tanto di CILA presentata al Comune, cartello informativo esposto e variazione catastale registrata.
Facevano presente poi che la creazione di un secondo bagno implicava la realizzazione del contestato foro di areazione (di circa 8 cm di diametro) per l'installazione di un impianto di areazione forzata a comando elettrico, così da permettere il ricalcolo dell'aria.
A parere dei proprietari dell'appartamento la piccola apertura in facciata, stante le sue dimensioni, era rispettosa dell'art. 1102 e 1120 c.c., non arrecava pregiudizio alla statica, alla sicurezza e al decoro architettonico dello stabile condominiale e, comunque, non necessitava alcuna comunicazione al condominio; infine i convenuti eccepivano l'assenza di una delibera assembleare che autorizzasse l'amministratore ad agire in giudizio, ritenendo quindi carente la sua legittimazione.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha chiarito che l'amministratore è pienamente legittimato ad agire anche in assenza di una specifica delibera assembleare, quando si tratta, come in questo caso, di tutelare il decoro architettonico dell'edificio, rientrando tale attività tra gli atti conservativi previsti dall'art. 1130 c.c., comma quarto. Nel merito il giudice milanese ha dato ragione ai convenuti.
Il Tribunale ha considerato irrilevanti le argomentazioni dei convenuti relative alla conformità urbanistica e tecnica dell'intervento. A parere dello stesso giudice la questione centrale riguarda la violazione delle norme condominiali e la compromissione del decoro architettonico, indipendentemente dalla regolarità amministrativa dell'opera. Il giudice ha evidenziato che la realizzazione del foro di aerazione sulla facciata condominiale costituisce una semplice modifica e non una vera e propria trasformazione della cosa comune.
Il Tribunale ha ritenuto legittima l'apertura del foro, rilevando dalle fotografie agli atti che l'intervento ha coinvolto una parte molto limitata della facciata, risultando armoniosamente inserito nella parete in mattoni e verniciato con la stessa tonalità dell'edificio.
In ogni caso il giudicante ha escluso la violazione del regolamento di condominio: l'art. 22 è risultato riproduttivo semplicemente dell'art. 1120 c.c., e non applicabile al caso in esame, dove non si è verificata alcuna trasformazione della cosa comune, mentre l'art. 23 ha previsto solo un onere di comunicazione preventiva all'amministratore, senza introdurre divieti o sanzioni.
Il Tribunale ha osservato che tale comunicazione è stata comunque resa nel corso di un'assemblea, sanando ogni eventuale omissione.
Considerazioni conclusive
Nel condominio, le innovazioni sono interventi che modificano in modo sostanziale le parti comuni dell'edificio, cambiandone la destinazione o rendendole inutilizzabili secondo la loro funzione originaria. Proprio perché incidono sull'interesse collettivo, queste opere devono essere deliberate dall'assemblea con le maggioranze previste dall'art. 1120 c.c., comma 1.
Diverso è il caso delle modificazioni, disciplinate dall'art. 1102 c.c., che possono essere realizzate dal singolo condomino, a proprie spese, purché non alterino la destinazione della parte comune, non impediscano agli altri condomini di farne pari uso.
In altre parole, se un condomino vuole usare una parte comune in modo più intenso o funzionale per la propria unità immobiliare, può farlo liberamente, a condizione che non danneggi gli altri partecipanti al condominio.
Il condomino è comunque tenuto ad informare l'amministratore che dovrà riferire all'assemblea. perché siano adottate le eventuali iniziative conservative volte a preservare l'integrità delle cose comuni e non dunque perché tali opere debbano essere "autorizzate" dagli altri partecipanti (Cass. civ., Sez. II, 28/12/2022, n. 37852).
Si ricorda che l'eventuale autorizzazione o negazione dell'assemblea ad apportare tali modifiche, in difetto di apposito vincolo contrattuale a premunirsene, costituisce mero riconoscimento dell'inesistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla concreta utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante (Cass. civ., sez. II, 20/02/1997, n. 1554).
Di norma, l'apertura di un foro sulla facciata condominiale non compromette l'utilizzo della parete comune, né incide negativamente sul decoro dell'edificio, qualora l'intervento sia di dimensioni contenute e armonicamente inserito nel contesto architettonico (ad esempio, mediante tinteggiatura uniforme e collocazione discreta).
Non è lecita, però, ad esempio, l'apertura di un foro, alla base di un parapetto, convogliante l'acqua piovana nel cortile con violenta caduta e danneggiamento di porzioni condominiali
Il naturale scolo, in un cortile condominiale, delle acque grondanti da cornicioni, balconi o terrazze delle abitazioni che vi si affacciano, il quale non si ricollega ad un diritto di servitù, ma configura esercizio del diritto di comproprietà, resta soggetto ai limiti fissati dall'art. 1102 c. c., e non può quindi implicare un'alterazione della destinazione della cosa comune, od un impedimento del pari uso degli altri partecipanti, né un danneggiamento della cosa medesima o delle proprietà esclusive dei singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 11/10/1986, n. 5949).
